Елизавета Ланковская

Елена, добрый день!В вашем случае речь идёт об уменьшении площади общего имущества (общим имуществом является стена, в которой вы решили пробить проход). Для этого необходимо собрать 100 % голосов. Мои слова подтверждает ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, которая гласит "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции".

Добрый день, Елизавета!Закон не предусматривает, что место сбора собственников для очного обсуждения вопросов повестки дня — это придомовая территория МКД. Инициатор собрания в форме очного или очно-заочного голосования вправе созвать собственников в другом месте (п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ). Например, это может быть актовый зал УО, помещение администрации города. Однако при выборе места ОСС стоит учитывать, что его удаленность от МКД повлияет на явку собственников. Чем ближе место сбора к дому, тем больше собственников придёт.

Александр, добрый день!Перечень документов, которые обязательно нужно приложить к протоколу ОСС, прописано в п. 19 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 N 937/пр. Если разбираться подробнее, там сказано, что обязательно прикладываются документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании.Если утверждение бухгалтерского баланса не было вынесено как отдельный вопрос, собственники не голосовали за его утверждение, то он не является обязательным приложением к протоколу ОСС.

Елена, добрый день!В бюллетень вписываются данные всех собственников, которым принадлежит жилое помещение на правах совместной собственности.

Добрый день, Евгений! В соответствии с ФЗ от 23.11.2009 N 261-ФЗ все МКД должны быть в установленные законом сроки оборудованы ОДПУ и ИПУ. Расчёты за потребленные энергетические ресурсы в конкретном МКД производятся с РСО на основании показаний ОДПУ.Есть случаи, когда собственники и наниматели помещений не исполняют добровольное обязательство по установке ИПУ. В таких ситуациях УО на основании п. 12 ст. 13 ФЗ от 23.11.2009 N261-ФЗ будет вынуждена произвести принудительную установку ИПУ с взысканием расходов на установку с собственников помещений (в том числе дополнительных и судебных).Прежде разница между показаниями ОДПУ и ИПУ полностью распределялась между собственниками и нанимателями, а теперь платежи за ОДН получили чёткие пределы: плата не может превышать соответствующий норматив потребления КУ на ОДН. Затраты на оплату сверхнормативного объёма коммунальных ресурсов возлагаются на УО, которые расплачиваются с РСО по показаниям ОДПУ.Проще говоря, жильцы не могут платить по ОДН больше учреждённых нормативов и, если имеется перерасход, то оплачивает его УО. Но помните, что для включения платы за ОДН в платёж за содержание жилого помещения не требуется решения ОСС МКД.Согласно ч. 5 ст. 44 ЖК РФ на ОСС можно принять любое решение, не противоречащее законодательству и отнесённые ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников. Но в вашем случае запланированное вами решение противоречит действующему законодательству.

Николай, добрый день!На сайте "Реформа ЖКХ" сведения за предыдущий год уходят в архивную анкету. В неё можно внести любые изменения как в целом по организации, так и по каждому дому. Для размещения информации на портале "Реформа ЖКХ", зайдите в рабочую область. Если вы хотите внести общие сведения об организации – пройдите в раздел "Мои организации", нажмите "Архив анкет" и вносите изменения в нужный вам год. Если вы хотите разместить отчёт по каждому из домов, зайдите в раздел "Мои дома", выберите нужный вам адрес, перейдите в архив анкет (последнее поле меню, расположенного слева) и разместите сведения в разделе "Отчёты по управлению".

Годовую отчётность за 2016 год необходимо разместить на портале Реформа ЖКХ и сайте управляющей организации в течение первого квартала 2017 года (ст. 162 ЖК РФ).Вся информация на сайты размещается по формам приказа Минстроя РФ N 882/пр от 08.05.2015 г.Этот приказ содержит 13 форм, по которым необходимо разместить информацию. Например, годовая бухгалтерская отчетность включает в себя четыре формы – 1.2, 2.3, 2.4, 2.8.Подробно о том как разместить информацию по каждой из форм Приказа на портал Реформа ЖКХ, какими нормативно-правовыми актами регулируется её размещение и какая ответственность предусмотрена за неразмещение данных, Вы можете узнать в блоге РосКвартала.

Здравствуйте, Елизавета!Минимально допустимое расстояние от автосервиса до жилых домов определяется по максимально возможному количеству обслуживаемых автотранспортных средств и составляет:для 10 автомашин и менее — 15 метров;для 11–30 автомашин — 25 метров.Это определено п. 11.25 и таблицей 10 СП 42.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», утверждённая приказом Минрегиона России от 28.12.2010 № 820.

Диана, добрый день!В данном случае новое РСО не является правопреемником по правам и задолженностям, так как не проходило процедуру реорганизации. В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона: юридические лица могут переуступать друг другу права взыскания задолженности по договору уступки прав требования (цессии).

Анна, добрый день!Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении МКД, возлагается на собственников помещений в МКД, собственников жилых домов. Это подтверждается Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 года по делу № А46-7089/2010 и Апелляционным определением Устиновского районного суда г. Ижевск № 11-160/2015 от 30.09.2015 г. по делу № 11-160/2015. Таким образом, выставление управляющей компанией счёта собственникам за первичный пуск газа правомерно. В данной ситуации дольщикам необходимо решать вопрос с застройщиком о нарушении условий договора.

Оксана, добрый день!В данном случае надо определиться с тем, кто является исполнителем коммунальных услуг по договору управления. Это может быть и УО, и РСО. Во всех формулировках разд. 11 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.06.2017) говорится о том, что ограничить предоставление коммунальных услуг может именно их исполнитель. То есть от поставщика и того, кто ведёт расчёты это не зависит. Посмотрите ваш договор и всё должно встать на свои места.

Сергей, добрый день!Прочтите предпоследний ответ на сайте Роскомнадзора. Отправляю ссылку на него: https://59.rkn.gov.ru/p6119/p17736/. Источник официального ответа мы найдём для вас через некоторое время и обязательно напишем здесь!А также скоро мы расскажем об интервью с сотрудниками Роскомнадзора, в котором мы обсудили вопросы обработки персональных данных, правомерности обнародования списков должников в подъездах. Читайте блог РосКвартала и следите за новостями. 

Ольга, здравствуйте!Общего запрета на приостановление предоставления коммунальных услуг семьям с несовершеннолетними детьми действующее законодательство не предусматривает.Однако при приоставновлении КУ вам следует учитывать положения п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 и обратить внимание на фактические обстоятельства возникновения долга. Действия исполнителя коммунальной услуги по приостановлению или ограничению коммунальной услуги должны быть соразмерны допущенному собственником или нанимателем нарушению, не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения, не нарушать прав и законных интересов других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью окружающих.Проблема может возникнуть в том случае, если неплательщику удастся доказать, что приостановление коммунальной услуги может причинить вред жизни и здоровью его или окружающих.

Борис, добрый день!Вы мыслите в правильном направлении и ссылаетесь на верные НПА.О сроках выставления счёт-фактуры при реализации товаров, работ или услуг говорится в Налоговом кодексе РФ.В п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ сказано, что счёт-фактура должен быть выставлен не позднее 5 календарных дней со дня выполнения работ, оказания услуг или отгрузки товара. И исключений из этого правило для отдельных организаций не предусмотрено.В соответствии с п.3 Правил оптового рынка электрической энергии и мощности, утверждённых ПП РФ от 27.12.2010 N1172, под расчётным периодом для энергосбытовых компаний понимается календарный месяц. Значит, в соответствии с Налоговым кодексом РФ и Правилами оптового рынка электрической энергии и мощности, счёт-фактура за отгруженную собственникам и нанимателям помещений электроэнергию должен быть выставлен не позднее 5 числа следующего месяца. Как вы и сказали, большинство РСО выставляют счёта за потреблённую электроэнергию именно к этому сроку, и они абсолютно правы.В возражение судье можете сослаться на письмо ФНС России от 10.07.2017 N ГД-4-3/13390@.

Здравствуйте!Признать дом аварийным и непригодным для проживания может только межведомственная комиссия в администрации вашего населённого пункта. Обратитесь с заявлением в межведомственную комиссию, где вам выдадут перечень документов, необходимых для признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Анна, добрый день.Согласно пп. 14 п. 1 ст. 215 НК РФ средства собственников, поступающие на капитальный ремонт, относятся к средствам целевого финансирования и не подлежат обложению налогом на прибыль. Тем не менее учёт средств капитального ремонта следует вести, так как это позволит контролировать задолженность собственников. В соответствии с планом счетов бухгалтерского учета (утвержден приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, ред. от 08.11.2010) для отражения в бухгалтерском учёте целевых средств используется счет 86. Для отражения средств, поступивших на специальный счет, используется счет 55. Таким образом, для отражения средств капитального ремонта используем следующие проводки:Дт 76 Кт 86 - начисление собственникам взносов на кап. ремонт,Дт 55 Кт 76 - поступление денег собственников на специальный счет.Необходимо помнить, что в случае получения средств целевого финансирования, в состав бухгалтерской отчетности необходимо включать «Отчёт о целевом использовании средств».

Валерий, здравствуйте!Александр Лощинин абсолютно прав.Лицензионные требования к управляющим организациям устанавливает ст. 193 ЖК РФ. В п. 1.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ указано, что фирменное наименование соискателя лицензии не должно совпадать или быть схожим до степени смешения с фирменным наименованием лицензиата, который приобрёл право осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению МКД ранее.Такое требование также прописано в п. 3 ст. 1474 ГК РФ.

Лидия, добрый день! В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 № 337-ФЗ, срок установки онлайн касс в управляющих компаниях переносится на 1 июля 2019 года в том случае, если организации и предприниматели отвечают четырем условиям: • выдают бланки строгой отчетности; • выполняют работы, оказывают услуги населению; • не оказывают услуг общепита; • не имеют наемных работников, с которыми заключили трудовой договор Если у вашей организации заключен договор с ПАО «Сбербанк России», и вы принимаете платежи по договору с этим банком, вы должны выдавать бланк строгой отчётности по приёму платежей. А с 1 июля 2019 года ваша организация будет обязана выдавать чек онлайн-кассы. Вы вправе до 1 июля 2019 года продолжить выдавать бумажные бланки только если принимаете наличные деньги. Если граждане рассчитываются через интернет, то выдать бумажный БСО физически невозможно. В таком случае стоит установить онлайн-кассу.

Добрый день, Татьяна!В сложившейся ситуации стоит разобраться, какие отношения существуют между управляющей организацией и председателем совета МКД.На основании решения общего собрания собственников управляющая организация могла заключить с председателем совета МКД:1. Гражданско-правовой договор, которым определён размер вознаграждения. Вознаграждение председателю в таком случае включена в размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. В этом случае УО стоит руководствоваться положениями п. 1 ст. 419 НК РФ, согласно которому управляющая организация – плательщик страховых взносов с сумм вознаграждения, производимого ей в пользу председателя совета МКД. Именно такой вариант отношений между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД описывает письмо Минфина РФ от 23.10.2017 N 03-15-07/69463.Отметим, что вознаграждения, выплачиваемые физическому лицу по гражданско-правовым договорам подлежат обложению страховыми взносами на обязательное медицинское и пенсионное страхование и не облагаются страховыми взносами на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством.2. Агентский договор, согласно которому управляющая организация осуществляет сбор денежных средств на вознаграждение председателю МКД у собственников помещений и переводит эти средства председателю. В этом случае нельзя считать, что управляющая организация переводит председателю совета МКД плату за выполненные работы и услуги, поэтому такие действия не облагаются налогом. Эта позиция подтверждается в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2016 по делу № А65-10226/2015.

Добрый день, Лариса! Лицензионные требования УК регламентируются ст. 193 ЖК РФ и ч.1 ст.8 ФЗ N 99. Капитальный ремонт к таким требованиям отнести нельзя. Соответственно, в данном случае ГЖН не может быть установлено неисполнение лицензионных требований. Это означает, что дело об административном нарушении возбуждено быть также не может.Что касается наличия двух административных правонарушений, то согласно ч.5 ст.198 ЖК РФ в случае, когда в течение календарного года лицензиату судом два и более раза было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного ГЖН в отношении МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, сведения о таких доме или домах по решению ГЖН исключаются из реестра лицензий субъекта РФ.Аннулирование лицензии УК происходит из-за нарушения лицензионных требований. Лицензию могут аннулировать только по решению суда на основании и после рассмотрения письменного обращения в суд органа ГЖН с заявлением о нарушении УК лицензионных требований и не устранения их в срок (ч.1 ст.199 ЖК РФ). Для этого у ГЖН должно быть соответствующее решение лицензионной комиссии, что регламентировано ч.2 ст.199 ЖК РФ.Из этого следует, что для лишения УК лицензии необходимо, чтобы из реестра управляемых домов исключили МКД, площадь которых составляет от 15% от общей площади помещений в МКД. В таком случае данный факт автоматически становится основанием для подачи на УК в суд с целью аннулирования ее лицензии.

Людмила, здравствуйте!В статье сказано, что одной из составляющих цены договора является управление домом. Именно в эту статью включается оплата труда сотрудников, но вы не показываете её собственникам и нанимателям помещений отдельно, так как в статью управления входят и другие работы услуги. 

Добрый день!В Федеральном законе N 290-ФЗ, вступившем в силу с 3 июля 2017 года говорится о том, что организации, предоставляющие услуги (к ним относятся управляющие организации, ТСЖ/ТСН), до 1 июля 2018 года применяют онлайн-кассы добровольно, после 1 июля – обязательно. То есть до 1 июля 2018 года у УО есть три варианта:использовать старый кассовый аппарат, пока действует его регистрация до 1 июля 2017 года;выдавать бланки строгой отчётности до 1 июля 2018 года;добровольно установить и применять онлайн-кассу.Подробнее о том, как и в какие сроки установить онлайн-кассы читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Арслан! УК уполномочена раскрывать не всю информацию, касающуюся ее деятельности, а только ту, которая указана в п.3 ПП РФ от 23.09.2010 N 731.Только собственники помещений имеют право запрашивать у своей УК определённую информацию о МКД. Все остальные граждане и организации таким правом не обладают. То есть, если в УК обратился потребитель ЖКУ, не являющийся собственником помещения в МКД, то УК вправе отказать ему в предоставлении любой информации по запросу.Для неограниченного круга лиц, как сказано в ПП РФ от 23.09.2010 N 731, существуют информационные стенды в офисах управляющих компаний и доски объявлений в подъездах МКД. Там предусмотренная Стандартом и ПП РФ от 06.05.2011 N 354 информация размещается специально для всех желающих с ней ознакомиться.Всю информацию по формам Минстроя собственники и потребители ЖКУ могут посмотреть на сайте УК, портале Реформа ЖКХ и частично в ГИС ЖКХ. В печатном виде сведения хранятся на информационных досках в офисе УК и на досках объявлений в подъездах МКД.

Александра, добрый день!При отсутствии домов в управлении УК, лицензию аннулировать не могут. Её могут аннулировать только за нарушения при управлении МКД.

Светлана, добрый день!В данной ситуации УК, которая провела ОСС по смене управляющей организации, нарушила законодательство. Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ все собственники помещения в МКД должен быть уведомлен о проведении ОСС не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания. То есть в вашем случае администрацию также было необходимо уведомить о предстоящем собрании.В качестве решения проблемы вы можете провести новое собрание собственников и провести его по всем правилам, в т.ч. заблаговременно оповестив администрацию.

Юрий, добрый день!Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован в Минюсте РФ 02.02.2016) утверждена форма акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД. Из формы акта следует, что он должен быть подписан двумя сторонами. Со стороны исполнителя акт подписывает УК, выбранная в качестве способа управления, или иное лицо, оказывающее услуги и выполняющее работы, если в качестве способа управления МКД выбрано непосредственное управление домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Со стороны заказчика акт подписывает собственник помещений в МКД. Согласно п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ эта обязанность возлагается на председателя совета МКД. В случае, если совет дома и председатель не избраны со стороны заказчика, акт подписывает любой уполномоченный представитель. Данный представитель может быть утверждён и зафиксирован в протоколе ОСС того же собрания собственников, где принимается решение о проведении ремонта или работы по содержанию.

Добрый день, Вероника!Управляющая организация при управлении МКД должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Законодательство РФ о техническом регулировании возлагает на УО обязанность поддерживать температурный режим в жилых помещениях – не ниже +18С (в угловых комнатах +20С). УО в преобладающих случаях не является производителем коммунальных услуг и для выполнения своих обязательств должна покупать их у ресурсоснабжающих организаций. В постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» дано определение ресурсоснабжающей организации (РСО). Теплоснабжающая организация, являясь РСО, и заключая с управляющей организацией договор теплоснабжения, берёт на себя обязательство поставить теплоноситель такого параметра, который позволит УО поддерживать установленный законодательством температурный режим в жилых помещениях.Однако и УО, выполняя свои обязательства перед жителями МКД, а в частности по поддержанию благоприятного температурного режима, берёт на себя обязательства поддерживать температуру теплоносителя по обратному трубопроводу согласно договору теплоснабжения. К договору теплоснабжения в обязательном порядке прилагается температурный график регулирования отпуска тепла, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация обязана поддерживать температуру сетевой воды в подающем трубопроводе на границе эксплуатационной ответственности, а также УО обязана контролировать температуру теплоносителя на выходе из теплосети МКД. Как правило, небольшие ресурсоснабжающие организации, обычно котельные, возлагают на УО обязанности по обеспечению перепада температуры теплоносителя между подающим и обратным трубопроводами в определенных градусах (в нашем случае не менее 3*С), а крупные поставщики тепловой энергии регулируют поставку тепла по температурному графику.

Наталья, добрый день!Да, размещение информации на информационных стендах в МКД обязательно. Такое требование и перечень необходимой к размещению информации описаны в разд. 4 ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 и в п. 5 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным ПП РФ от 23.09.2010 N 731.Перечень необходимых для размещения сведений вы также найдёте в статье РосКвартала.

Елена, добрый день!Соглашусь с ГЖИ г. Санкт-Петербурга. Согласно Положению о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, только внесение соответствующих изменений в реестр лицензий позволяет УО взимать плату с собственников помещений в МКД.Дело всё в том, что до момента внесения дома в вашу лицензию, вы не обладаете законным правом на содержание и управление МКД. И, если возникнут споры с собственниками по оплате, решение может быть принято не в вашу пользу. Ч. 7 ст. 162 ЖК РФ гласит о том, что УО обязана приступить к управлению МКД не позднее, чем через 30 дней со дня подписания договора управления. Соответственно, вам в как можно более короткий срок после подписания договора управления нужно подать документы в ГЖИ для внесения МКД в реестр лицензий.Также советую вам обратить внимание на ч. 4 ст. 162 ЖК, в которой сказано, что разместить сведения о подписанном договоре управления в ГИС ЖКХ вы должны до подачи пакета документов в ГЖИ.На практике встречается абсолютно противоположная практика, но мы склонны придерживаться такого мнения.

Тимофей, добрый день!Требований к тому, что на сайте должна быть форма регистрации, с помощью которой собственники будут регистрироваться на нём, нет. По желанию вы можете сделать такую форму. Например, с её помощью собственники могут подавать показания приборов учёта.Но обратите внимание, что вся информация, которую вы размещаете на сайте должна быть представлена в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утверждённом ПП РФ от 23.09.2010 N 731.