«Р1» Ассоциация

В соответствии с пп. а п.2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, собственники имеют право принять такое решение на общем собрании.

В соответствии с ч.4 ст. 48 ЖК РФ, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Обязательность оформления письменных решений предусмотрена только в случае проведения общего собрания в формах очно-заочного и заочного голосования (ч. 4.1, ч. 5 ст. 48 ЖК РФ). Таким образом, при очном голосовании заполнять письменную форму решений не обязательно, но, во избежание дальнейших оспариваний решений, мы рекомендуем всегда это делать.

На момент проведения общего собрания действовала норма о наделении председателя совета дома такими полномочиями при наличии 50%+1 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом вне зависимости от даты подсчета голосов и оформления протокола ОСС, проведенного 31.07.2020, председатель совета дома получает право на подписание ДУ при наличии 50%+1 голосов.

В соответствии с п.4 ч.2 ст. 145 ЖК РФ, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества Ч.4 ст. 146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. В связи с тем, что п. 4 ч.2 ст. 145 ЖК РФ не входит в перечень вопросов, по которым решение принимается не менее чем двумя третями голосов, решения по утверждению взносов членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Пределы использования общедомового земельного участка определяет общее собрание (ст. 44 ЖК). Однако это не означает, что можно запретить использование участка для какого-либо собственника, так как все собственники наделены равными правомочиями по использованию участка (ст. 209 ГК). Общее собрание в этом случае может оградить доступ третьим лицам к огороженной террритории, но не собственникам.

Да, законно. Право на перерасчет платы за некачественную услугу предусмотрено п. 98 постановления Правительства от 06.05.2011 № 354. Данное право не поставлено в зависимость от техпроцессов. Требования к качеству воды являются нормативными и обязательны независимо от таких техпроцессов. п.150 Правил: исполнитель, допустивший нарушение качества предоставления коммунальной услуги вследствие предоставления потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, обязан произвести в соответствии с положениями правил перерасчет потребителю размера платы за такую коммунальную услугу в сторону ее уменьшения вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

При проведении заочного голосования с использованием информационных систем проводить очное не нужно. Обосновывается это тем, что ч.1 ст. 47 ЖК РФ написано, что если очное не состоялось, то можно провести заочное. Отмечу, что ст. 47 ЖК РФ НЕ относится к онлайн-собраниям. Положения об онлайн-собрании описаны в ст. 47.1 ЖК РФ

Минстрой России в письме 26.01.2018 N 2486-ЕС/04 указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором принято запрашиваемое решение общего собрания, и управляющая организация, которая таким многоквартирным домом управляет, вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о предоставлении заверенных копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Возврат оригинала протокола не предусмотрен.

В такой ситуации позиция РСО обоснована. То есть здесь нет противоправных действий со стороны РСО, а значит и оснований для перерасчета.

ч.1, 189 ЖК РФ предусматривает, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 указанной статьи. В данном случае, надо учитывать, что никто не может извлекать выгоды из своего недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК). Следовательно, управляющая организация, если она действовала добросовестно, а собственники – нет, может со ссылкой на это основание избежать ответственности. Протоколы общих собраний, отражающие отрицательное решение по данному вопросу повестки, будут являться документом, подтверждающим намерения управляющей организации провести капитальный ремонт фасада.

Да, правомерно Принятие такого решения относится к компетенции органа государственной власти субъекта РФ: П.42.2. ПП РФ от 06.05.2011 № 354 предусматривает, что способ оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода применяется с начала отопительного периода в году, следующем за годом, в котором органом государственной власти субъекта Российской Федерации принято решение о выборе такого способа, а способ оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года - с 1 июля года, следующего за годом, в котором органом государственной власти субъекта Российской Федерации принято решение о выборе такого способа. Согласия собственников по данному вопросу не требуется.

Порядок определения платы за ЖКУ определяется федеральным законодательством. Смета УК формируется на основании структуры оплаты, которая предусмотрена статьей 154 ЖК РФ. При этом расходы на ТКО включаются в коммунальные услуги. В состав платы за содержание общего имущества в настоящее время расходы на ТКО не включаются.

Отмена решения возможна. Прямо в законе такая возможность не упоминается. Однако из постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 11.05.2018 №№ Ф06-32986/2018, А49-7267/2017 следует, что в повестку дня можно включать вопрос об отмене ранее принятого решения.

Это зависит от конструктивных особенностей здания. При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Если козырек соответствует признакам общего имущества, указанным в статье 36 ЖК РФ, то содержать его обязана УО. Так, например, если козырек является частью ограждающих несущих конструкций, то содержать его обязана именно УО: Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Это предусмотрено подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Согласно Указу Мэра Москвы от 1 октября 2020 года № 96-УМ, с 5 октября по 28 октября работодатели обязаны перевести на удаленку 30 процентов сотрудников. Также перевести нужно всех работников старше 65 лет, беременных и страдающих хроническими заболеваниями. Исключение — сотрудники, чье присутствие на рабочем месте важно для функционирования организации. При этом данное требование не распространяется на организации оборонно-промышленного комплекса, авиастроения, организации, входящие в состав государственной корпорации космической деятельности «Роскосмос», организации, входящие в состав государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», организации, осуществляющие работу по государственному оборонному заказу, а также организации электронно-технической отрасли, обеспечивающие деятельность указанных организаций, организации здравоохранения и иные организации, определенные Штабом по мероприятиям по предупреждению завоза и распространения инфекции, вызванной коронавирусом 2019-nCoV в городе Москве. (продолжение см. в след. комментарии)

Работодатель должен составить списки сотрудников, которые уходят на удаленку и продолжают ходить в офис. Информацию о количестве таких сотрудников, а также о видах деятельности организации и месте ее осуществления нужно направить по специальной форме на адрес электронной почты – organization_size@mos.ru. В списке нет жилищно-коммунального хозяйства, но здесь нужно учитывать следующее: в указе сказано, что перевести на дистанционную работу нужно работников "за исключением граждан, чье нахождение на рабочем месте является критически важным для обеспечения функционирования организаций, индивидуальных предпринимателей". АДС - это служба, которая критически важна не только для функционирования организации, но и для обеспечения жизни, здоровья людей, проживающих в ваших домах. Поэтому вы вполне можете оставить в штате сантехников, электриков и одного менеджера, а остальной персонал отправить домой.

Нет, для внесения изменений в реестр лицензий управляющая организация предоставляет копию договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр) Данный вопрос подробно рассмотрен в следующей статье: https://roskvartal.ru/licenzirovanie/11322-nuzhna-li-gzhi-kopiya-podpisannogo-du-dlya-izmeneniya-reestra-licenziy

да, акт составляется в порядке, предусмотренном ПП № 354. П. 15. Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 предусматривает, что факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения. В соответствии с п.16 ранее указанных правил, акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В сообщении о проведении собрания должна быть указана конкретная календарная дата окончания приёма голосов (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ). При этом ЖК РФ не содержит норм, допускающих такой срок продлить. Однако, существует судебная практика, которая говорит о возможности это сделать: 1)Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2017 по делу № 33-49620/2017, где суд не посчитал нарушением увеличение сроков приёма бюллетеней из-за летних каникул. 2)Решение Никулинского районного суда города Москвы от 18.06.2015 по делу № 2-2829/2015. 3)Апелляционное определение Московского областного суда от 13.10.2014 по делу № 33-22611/2014. Вопрос продления сроков рассматривался экспертами Ассоциации «Р1» и результаты изложены в следующей статье: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/11940-mozhno-li-prodlit-sroki-provedeniya-nachatogo-do-pandemii-oss.

Письмо Минстроя России от 02.06.2017 № 19506-00/04 «По вопросу о применении повышающих коэффициентов» содержит следующую информацию: «Пунктами 42, 43, 60, 60.1, 62, 81.11, 85.3 Правил № 354 предусмотрены случаи применения повышающего коэффициента к размеру платы за соответствующие коммунальные услуги». Изложенная позиция Минстроя РФ позволяет сделать вывод о том, что повышающий коэффициент применяется на итоговую сумму размера платы за предоставленную коммунальную услугу.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644). Границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются: -для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке. -для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница - сварочный шов на отводе трубопровода от стояка. -для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения. -для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Порядок внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ утвержден приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации». П. 12 Порядка предусматривает, что после устранения лицензиатом выявленных нарушений условий, установленных подпунктами "а", "г"-"е" пункта 5" Порядка, послуживших основаниями отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов, повторное обращение лицензиата с заявлением о внесении изменений в реестр осуществляется в общем порядке. После устранения нарушений, послуживших основаниями для отказа во внесении изменений, подается новое заявление. В случае, если нарушения не относились к решению общего собрания, проводить повторное собрание не требуется. Обращаю ваше внимание, что зачастую ГЖИ требует при подаче заявления прикладывать копию ДУ, подписанного собственниками. С ответом о правомерности данного требования вы можете ознакомиться по ссылке: https://roskvartal.ru/r1/licenzirovanie/2333-predostavlenie-dogovora-upravleniya-s-zayavleniem-o-vnesenii-izmeneniy.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД другими лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Таким образом, третьи лица вправе пользоваться общим имуществом МКД только при наличии согласия собственников помещений в доме, выраженного путем принятия соответствующего решения общим собранием собственников. Определением Верховного Суда РФ от 13.06.2018 по делу N 308-ЭС17-22313 было еще раз подтверждено, что заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме. Рекомендуем вам направить обращение заказной почтой на официальный адрес провайдера, указанный в ЕГРЮЛ, продублировать электронной почтой на адрес, указанный на их официальном сайте (при этом в электронном сообщении укажите, что обращение направлено заказной почтой) В случае если ответ получен не будет рекомендуем обратиться в суд чтобы обязать провайдера заключить договор или снять незаконно установленное оборудование.

Позиция ГЖИ обоснована. Из статьи 44 ЖК действительно следует, что общее собрание – это орган управления домом, в котором принимают участие собственники. Дополнительно допускается голосование лиц, которым помещение передано от застройщика. Таким образом, если организация не является собственником, принимать участие в голосовании она не может. Данный вопрос также рассмотрен в письме Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04 «О сообщении о проведении собрания в многоквартирном доме», которое в том, числе содержит следующую позицию: До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Да, это возможно. В соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК расчет за коммунальные ресурсы на СОИ идет либо по нормативу, либо по показаниям ОДПУ. Расчет по показаниям ОДПУ возможен, если решение об этом принято на общем собрании. Поэтому Вы можете выступить инициатором общего собрания, на котором будет принято указанное решение.

Ответ на ваш вопрос зависит от того, о чем идет речь: о приобретении в собственность или пользование. Действующим законодательством не предусмотрено приобретение общего имущества в собственность. Ч. 4 ст. 37 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению общего собрания собственников помещений объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Если собственники на ОСС примут решение установить размер арендной платы не по кв.м., а твердой цифрой, то такое допустимо.

Статус общего имущества возникает в силу закона на основании статьи 36 ЖК. Земельный участок переходит в общедомовую собственность после его формирования. Объекты, расположенные на участке, являются общедомовым имуществом в силу того, что обслуживают два и более помещения в доме. Состав общего имущества определяет общее собрание и закрепляет в договоре управления. Таким образом, муниципальные территории могут перейти в общедомовую собственность после формирования, а иные объекты – в силу их функций и включения в состав общим собранием. Смотрите также письмо Минстроя от 24.09.2015 №30846-ОД/04.

Действующее законодательство не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.