«Р1» Ассоциация

В ЖК РФ указано, что собственники на общем собрании могут уполномочить председателя Совета МКД представлять их интересы в суде, подписывать договор управления, а также принимать решения, не указанные в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ (п. 5 ч. 4 ст. 161.1, ч. 4.3 ст. 44 ЖК РФ). Однако законодатели не прописали, какими конкретно компетенциями ОСС вправе наделить председателя, поэтому данная тема становится предметом судебных разбирательств. При этом Верховный суд РФ в определении от 11.06.2024 № 305-ЭС23-27085, указал, что к компетенции собрания относится принятие решений: об определении лиц, которые от имени собственников вправе заключать возмездные договоры на пользование общим имуществом дома (ч. ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ); о праве председателя Совета МКД представлять в суде владельцев помещений по делам, связанным с управлением МКД и распоряжением общим имуществом (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Если управляющая организация бездействует, представлять интересы собственников может лицо, наделённое соответствующими полномочиями общим собранием. Таким образом, указанное решение является правомочным.

В соответствии с п. 3.1. ст. 45 ЖК РФ УО обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит, сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образов, требования собственника правомерны.

Доходы от размещения денег на спецдепозите могут использоваться только на оплату услуг и работ по капремонту, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, оплаты товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в случае, предусмотренном частью 3 статьи 167 настоящего Кодекса, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только услуг и (или) работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, оплата товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в случае, предусмотренном частью 3 статьи 167 настоящего Кодекса, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), и уплата процентов за пользование такими кредитами, займами. Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. Следовательно, так как ремонт асфальтового покрытия не предусмотреть в качестве работ по капитальному ремонту ИО, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, то и выполнение таких работ за счет полученных процентов со спецдепозита не предусмотрен действующим законодательством. В соответствии с ч. 3 ст. 166 ЖК РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, доход в виде процентов от размещения на спецдепозите средств, собранных сверх минимального взноса, может быть использован по решению ОСС на финансирование ремонта асфальтового покрытия во дворе МКД.

Положения ч. 2 ст. 154 ЖК РФ распространяются как на собственников комнат, так и на собственников квартир в МКД. Следовательно, расчет за содержание ОИ МКД необходимо производить исходя из положений ст. 156 ЖК РФ.

Собственники вправе распоряжаться ОИ МКД имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции. Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ МКД принимаются общим собранием собственников. Следовательно, собственники на ОСС принимают решения о сдаче в аренду части ОИ МКД, способе получения и хранения этих средств, в том числе на банковском счете, который может открыть уполномоченной решением ОСС лицо.

Выявление и перемещение (эвакуация) брошенного, бесхозяйного и (или) разукомплектованного автотранспорта относится к вопросам местного значения в области благоустройства территории (п. 19 ч. 1 ст. 14, п. 25 ч. 1 ст. 16, п. 10 ч. 1 ст. 16.2, п. 1 ч. 2 ст. 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Основными источниками правового регулирования данной деятельности являются муниципальные правовые акты. Чаще всего данный вопрос урегулирован в муниципальных правилах благоустройства. Например, в одном из округов Московской области согласно действующим правилам благоустройства брошенным транспортным средством считается транспортное средство, длительно (более 12 ч) хранящееся и создающее препятствия продвижению уборочной или специальной техники по общественным территориям, внутриквартальным проездам, дворовым территориям. Дополнительными признаками брошенного транспортного средства являются наличие видимых неисправностей, при которых эксплуатация транспортного средства запрещается, отсутствие отдельных агрегатов транспортного средства, наличие свободного доступа в салон. Следовательно, для решения поставленного вопроса необходимо обратиться в ОМС, мотивируя обращение созданием оставленным авто препятствий в деятельности УО. Например, в части уборки территории.

Прямых ограничений на количество машин, которые собственник может размещать на придомовой парковке не установлено. Однако, если парковка является общим имуществом собственников помещений в МКД, то порядок пользования ею должен быть определен на ОСС, в том числе и ограничение по количеству машин одного собственника, которые он вправе припарковать на придомовой парковке. Стоянка на краю тротуара, граничащего с проезжей частью, разрешается только легковым автомобилям, мотоциклам и мопедам в местах, обозначенных знаком 6.4 с одной из табличек 8.6.2, 8.6.3 и 8.6.6 - 8.6.9 (п. 12.2 ПДД). Если парковочные карманы расположены на ЗУ, включенном в состав ОИ, то решение по ограничению количества машин для размещения одним собственником может быть принято на ОСС.

Владелец лифтового оборудования отвечает за соответствие квалификации работников требованиям профессиональных стандартов. Постановление Правительства РФ от 24.06.2017 № 743 определяет требования к специалисту по организации эксплуатации лифтов, который должен быть в штате. Распорядительным актом необходимо будет назначить лицо, ответственное за организацию эксплуатации объекта. Такой человек выбирается из числа квалифицированного персонала. Квалифицированный персонал - физические лица, соответствующие квалификационным требованиям для осуществления трудовой функции, необходимой при выполнении соответствующего вида (видов) работ по монтажу, демонтажу, эксплуатации, в том числе обслуживанию и ремонту, техническому освидетельствованию и обследованию объекта, в соответствии с положениями профессиональных стандартов, устанавливающих квалификационные характеристики для выполнения соответствующих видов работ, подтвердившие соответствие своей квалификации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О независимой оценке квалификации"; Сотрудник должен: знать, как правильно использовать лифтовое оборудование; выбрать специализированную организацию для заключения договора, а потом проверить её работу; уметь проводить ежегодные испытания лифта. Согласно ст. 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 238-ФЗ "О независимой оценке квалификации" По итогам прохождения профессионального экзамена соискателю в тридцатидневный срок центром оценки квалификаций выдается свидетельство о квалификации. Следовательно, если полученный после обучения документ соответствует указанным требованиям, то дополнительного обучения не требуется.

Свидетельства о постановке на учет в ФНС отменены с 1 января 2017 года. Взамен выдаётся выписка из ЕГРН. Поля определяют не Госуслуги, а конкретный ЛО региона. Т.е. могут самовольно проставить такое поле. Ставить "0" считаем заведомо некорректным, т.к. будет основанием для отказа в продлении лицензии из-за указания ложных данных в заявлении. Полагаем, единственный подходящий вариант решения - позвонить в ЛО региона и спросить, что писать, если свидетельства нет, т.к. компания зарегистрирована после отмены свидетельств.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ч. 1 ст 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Таким образом, расторжение договора с УО происходит путем заключения письменного соглашения, основанного на решении ОСС. Порядок выбора УО и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСН.

В силу ст. 16 ТК РФ на председателя ТСЖ/ТСН, с которым заключён трудовой договор, равно как и в случае его избрания на должность, распространяются трудовые отношения. Если трудовой договор между председателем и ТСЖ не заключён, трудовые отношения возникают на основании фактического допущения председателя к работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного на это представителя. До того, как уйти в отпуск, председатель ТСЖ/ТСН обязан принять ряд мер, направленных на эффективное функционирование ТСЖ/ТСН во время его отсутствия. В частности, назначить себе заместителя и издать соответствующий приказ. Временно исполняющим обязанности председателя ТСЖ может быть любой сотрудник товарищества, работающий там по трудовому договору. Например, мастер, электрик или бухгалтер. Получите письменное согласие работника и поручите ему выполнять в рамках установленной продолжительности рабочего дня наряду с работой, определённой трудовым договором, дополнительную работу в должности председателя ТСЖ за дополнительную оплату (ст. 60.2 ТК РФ). Размер доплаты устанавливается по соглашению сторон трудового договора с учётом содержания или объёма дополнительной работы (ст. 151 ТК РФ).

⅔ голосов всех собственников в доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

Согласно СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населённых мест» ответственность за содержание камеры, мусоропровода, мусоросборников и территории, прилегающей к месту выгрузки отходов из камеры, несёт организация, в ведении которой находится МКД. Мусоропровод включает в себя клапаны, дефлектор, зачистное моюще-дезинфицирующее устройство, шибер и мусоросборную камеру с оборудованием. Когда дом только заселяется, эксплуатирующая организация должна сообщить жителям о времени проведения регулярной чистки, промывки и дезинфекции стволов мусоропроводов. В это время пользоваться мусоропроводом нельзя. Для надлежащего содержания мусоропроводов нужно: проверять техническое состояние и работоспособность элементов мусоропровода (абз. 2 п. 14 ПП РФ от 03.04.2013 № 290); незамедлительно устранять засоры (абз. 3 п. 14 ПП РФ от 03.04.2013 № 290); чистить, промывать и дезинфекцировать загрузочные клапаны стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и её оборудования (абз. 4 п. 14 ПП РФ от 03.04.2013 № 290); если выявлены повреждения – необходимо разработать план восстановительных работ и наряд-задание (абз. 5 п. 14 ПП РФ от 03.04.2013 № 290). Периодичность промывки стволов мусоропроводов устанавливается нормативными документами региональных властей.

Пунктом п. 31(1) Правил № 354 установлено, что УО обязана снимать и передавать РСО показания ОДПУ. Подпунктом “д” п. 31 Правил № 354 установлено, что исполнитель коммунальной услуги обязан производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Таким образом, обязанность по предоставлению указанных сведений потребителю возложена на исполнителя коммунальной услуги.

В дополнение в ранее данному ответу отметим, что указание в платежном документе претензионных требований относительно образовавшейся задолженности не будет являться фактом соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ввиду отсутствия подтверждения факта получения (отказа от получения) должником такого документа.

При этом, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе. Так как в данном случае задолженность взыскивается за период, когда все три человека были зарегистрированы в спорной квартире и с учетом погашения долга ФИО2, необходимо оформить отказ от иска только в отношении ФИО2.

С 1 марта 2024 года вступил в силу новый государственный стандарт ГОСТ Р 70773-2023 в сфере управления МКД – разработки предложения УО для собственников по содержанию и ремонту общего имущества. ГОСТом установлены требования к экономическому обоснованию предложения по СиТР общего имущества дома. Так, согласно п. 6.1, организация должна: определить стоимость работ и услуг по СиТР и по управлению МКД, рассчитать финансовые потребности на такие работы, вывести общую сумму расходов собственников на СиТР и размер платы за содержание 1 кв. м. При этом, как указано в п. 6.2, УО самостоятельно выбирает методы ценообразования, руководствуясь в том числе нормами и нормативами трудовых и материальных ресурсов. Стоимость непредвиденных АВР определяется на основании аналитических данных. В соответствии с п. 6.4, цена работ по текущему ремонту рассчитывается путём составления сметы. Следовательно, УО вправе при формировании предложения для собственников учитывать прибыл в определенной ей размере. Так как тариф утверждается собственниками на ОСС, то обжаловать в судебном порядке можно только решение такого собрания.

Согласно п. 152 Правил № 354 в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя. Согласно п. 153 Правил № 354 исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг. Если вовремя составить акт, то можно указать точное время происшествия и оценить состояние имущества. Вы сможете определить возможного виновного и поднять вопрос о привлечении к ответственности третьих лиц. При составлении такого акта необходимо уделить внимание ряду вопросов. отметьте, личное или общее имущество пострадало. Так вы сразу разграничите зону ответственности. обозначьте, кто сделал заявление об ущербе: собственник или иное лицо. укажите, какой вред причинён и при каких обстоятельствах. напишите, кто мог получить доступ к имуществу, если ущерб причинён в помещении и кто виновен в случившемся.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в уведомлении об ОСС должны быть указаны дата, место и время его проведения. Если используется заочный формат – время окончания приёма решений, место или адрес, куда их нужно передать. Внеочередные собрания должны быть проведены в установленный в уведомлении период с указанием даты окончания приёма решений. Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный срок определяется датой или окончанием какого-то периода времени. Срок также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Оно не может зависеть от поведения граждан. Дата окончания приёма решения заочного голосования должна быть конкретной и не может быть длящейся в силу ст. 190 ГК РФ. Это срок пресекательный, возможность его пролонгации не предусмотрена. Срок может определяться с отметкой лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Возможным риском при допущении вышеуказанных нарушений является возможность оспорить принятое решение в суде. Однако, существует судебная практика, которая говорит о возможности продления сроков ОСС: 1)Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2017 по делу № 33-49620/2017, где суд не посчитал нарушением увеличение сроков приёма бюллетеней из-за летних каникул. 2)Решение Никулинского районного суда города Москвы от 18.06.2015 по делу № 2-2829/2015. 3)Апелляционное определение Московского областного суда от 13.10.2014 по делу № 33-22611/2014. Из приведённых судебных дел следует, что продление сроков проведения ОСС закон не допускает. Но если это единственное нарушение, допущенное при организации и проведении собрания, то суд не отменит принятые на нём решения. Если же судья найдёт и иные нарушения, то и перенос сроков окончания собрания станет доводом в пользу признания ОСС недействительным.

Положениями № 238-ФЗ от 08.08.2024 предусмотрен строительный контроль в процессе проведения капремонта общего имущества за счет средств, формируемых на специальном счете, счете, счетах регионального оператора. Такой контроль проводится исполнительным органом субъекта РФ или подведомственным учреждением в случае принятия субъектом РФ решения о проведении в многоквартирных домах строительного контроля. В этом случае в договоре строительного подряда указывается, что строительный контроль проводится уполномоченным органом, за исключением случая, если собственники помещений выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете и общее собрание собственников приняло решение об отказе от проведения строительного контроля уполномоченным органом. Если субъект РФ не принял указанное решение либо общее собрание собственников приняло решение об отказе от проведения строительного контроля уполномоченным органом, то строительный контроль в процессе проведения капремонта проводится в соответствии со статьей 53 ГрК РФ.

Согласно п.п. “а” ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ с 5 до 3 лет сокращен минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства, кроме технологического и инженерного оборудования, входящее в состав такого объекта. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При этом, N 266-ФЗ обратной силы не имеет, а значит распространяется на отношения, сложившиеся после его вступления в силу. Следовательно, на объекты долевого строительства, переданные участнику долевого строительства после 01.09.2024 будет распространяться сокращенный гарантийный срок.

Да, собственники вправе отказаться от исполнения ДУ при следующих условиях. В соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Допустимая продолжительность перерыва подачи электроэнергии – 2 часа при наличии двух независимых взаимно источников питания и 24 часа, если источник питания один. За каждый час превышения указанной продолжительности перерыва размер платы за коммунальную услугу за расчетный период снижается на 0,15 % (ч. IV Приложения 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых ПП РФ от 05.06.2011 № 354). Претензии необходимо направлять исполнителю коммунальной услуги - УО или РСО в зависимости от того, с кем заключен договор энергоснабжения.

С 1 января 2025 года НДС применяется ко всем операциям: - которые относятся к реализации управляющими организациями работ и услуг - независимо от покупателей таких работ, услуг. Это могут быть население, ЮЛ, ОМС. Организация определяет операции по реализации работ, услуг и при применении УСН. Все операции по реализации работ, услуг облагаются НДС по налоговым ставкам по статье 164 НК РФ, в том числе: по содержанию и ремонту общего имущества в МКД; по выполнению работ по благоустройству территории муниципального образования или придомовой территории за счет бюджетных средств по муниципальным контрактам + при софинансировании работ за счёт средств собственников и ОМС по муниципальным программам; по реализации иных работ услуг для ФЛ и ЮЛ, по продаже товаров Под НДС попадают все операции по реализации работ, услуг, товаров, имущественных прав, которые УО осуществляет ежемесячно с 1 января 2025 года. Ставку определяем по пп. 1 п. 8 ст. 164 НК РФ: 5% при доходе > 60 млн ₽ 7% при доходе > 250 млн ₽ 20% при доходе > 450 млн ₽

Освобождение от НДС работает для операций по реализации работ, услуг по содержанию ОИ, если они выполнены с привлечением подрядных организаций, а также реализации работ по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта ОИ МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ – пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Средства на текущий ремонт ОИ не облагаются налогом в период их накапливания – п.3 ст. 162 НК РФ. Если исполнитель КУ – РСО или регоператор по обращению с ТКО, то реализация по таким операциям отражается у РСО и регператора по ТКО. УО является получателем средств потребителей за КР на СОИ, расходы по которым включены в плату за содержание жилого помещения. Такие доходы – налогооблагаемые по НДС. Но и здесь, управляющая организация может рассчитывать на освобождение от НДС – пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ. В договоре управления можно использовать следующую формулировку пункта про цену ДУ -

Цена Договора определяется общей стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в год, приведенной в Приложениях N __ к настоящему Договору, определенной решением общего собрания собственников помещений в МКД, в размере _ (__________) рублей в год, без учета НДС. В случае применения управляющей организацией НДС, цена Договора будет увеличена на сумму указанного налога.  При этом, не рекомендуем использовать формулировку вышеуказанного пункта “с учетом НДС”, так как размер данного налога может меняться в зависимости от дохода УО.

В указанном МКД три узла учета тепловой энергии, измеряющие отдельно тепловую энергию, потребляемую в трех частях дома: в жилой части, в нежилой части относительно нежилых помещений и в части паркинга. При этом в тексте вопроса указывается, что дом оборудован общедомовым прибором учета. В целях настоящего ответа признаем, что под ОДПУ признается один прибор учета, измеряющий весь объем тепловой энергии, поданной в МКД (во все его части), или совокупность трех приборов учета. Соответственно, для определения платы за отопление для потребителей тепловой энергии, потребляемой на отопление в доме, оборудованном ОДПУ и в котором отдельные помещения оборудованы ИПУ, размер такой платы подлежит определению в соответствии с абзацем 4 пункта 42(1) Правил № 354 по формуле 3(1) приложения № 2 к Правилам № 354. В формуле 3(1) учитывается только площадь жилых и нежилых помещений (каждого помещения и общая - всех таких помещений). При этом размер платы за отопление определяется для жилых и нежилых помещений в одинаковом порядке (п.7 Правил № 354). Поскольку плата за отопление в нежилых помещениях в нежилой части дома начисляется РСО, а в жилой части дома и собственникам машино-мест начисляется УО, то обе организации должны вести расчет платы за отопление для каждой группы потребителей исходя из одинакового показателя площади всех жилых и нежилых помещений в МКД согласно сведениям о праве собственности на помещения в МКД из ЕГРН. Соответственно, УО и РСО согласовывают показатели такой площади (Si ) отдельно: - по жилым помещениям, расположенным в жилой части дома, - по нежилым помещениям, расположенным в нежилой (встроенной части дома), - по всем машино-местам, расположенным в паркинге, являющимся неотъемлемой конструктивной частью дома. В данном случае (исходя из информации о регистрации собственности на машино-места) под нежилым помещением признается площадь каждого машино-места (часть 6 ст. 15 ЖК РФ, п.2 Правил № 354 (понятие "нежилое помещение"), п.1 ст. 130 ГК РФ), а остальная площадь паркинга относится к общему имуществу в МКД (п.2 ст. 287.4 и ст. 287.5 ГК РФ). Таким образом, для собственников каждого жилого и нежилого помещения, а также собственника машино-места определяется размер платы за отопление путем суммирования объемов тепловой энергии по формуле 3(1): - потребленной в целях отопления принадлежащего собственнику помещения и (или) машиноместа (Vi ) - по ИПУ или по формуле 3(7) с учетом Si - потребленной на ОДН (второе слагаемое в формуле 3(1)) пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения и (или) машино-места (Si ) в общей площади жилых, нежилых помещений и машино-мест (Sоб ). Для определения объема тепловой энергии, потребленной на ОДН, УО и РСО обмениваются информацией об объемах тепловой энергии, потребленной в жилых и нежилых помещениях, в том числе по показаниям ИПУ, а также согласовывают величину объема тепловой энергии, потребленной на ОДН. УО и РСО вправе согласовать порядок определения объема тепловой энергии, потребленной на ОДН, или УО, или РСО с последующим использованием такого объема каждой организацией (УО и РСО) для расчетов с потребителями тепловой энергии, состоящими в договорных отношениях с УО или с РСО. Соответственно: - доля тепловой энергии, потребленной на ОДН в МКД, приходящаяся на площадь жилых помещений и площадь машино-мест, предъявляется к оплате соответствующим потребителям управляющей организацией, - доля тепловой энергии, потребленной на ОДН в МКД, приходящаяся на площадь нежилых помещений в нежилой части дома, предъявляется к оплате собственникам соответствующих нежилых помещений ресурсоснабжающей организацией. Такой порядок определения объема тепловой энергии, потребляемой на отопление, в жилых и в нежилых помещениях в МКД (включая машино-места) соответствует положениям пункта 7 и пункта 42(1) Правил № 354.

Ремонт фасада многоквартирного дома (МКД) входит в перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в таком доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Состав таких услуг и (или) работ определяется нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями (ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ; п. п. 2, 3 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр; Перечень, утв. Постановлением Правительства МО от 18.07.2023 N 536-ПП). Так, в состав услуг (работ) по ремонту фасада, в частности, входят (п. 2 Приложения к Методическим рекомендациям N 1159/пр): демонтаж, монтаж, восстановление (включая усиление) наружных стен (включая штукатурные работы), облицовочной плитки, архитектурных элементов фасада; окраска стен фасада, а также оконных рам и откосов; демонтаж, монтаж, восстановление горизонтальных и вертикальных стыков (гермошвов) стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; замена оконных и балконных заполнений (в составе общего имущества), оконных перемычек, окон в местах общего пользования; демонтаж, монтаж, восстановление или замена ограждающих и несущих конструкций открытых балконов и лоджий с восстановлением гидроизоляции; замена дверей входа в подъезды, демонтаж, монтаж, восстановление, замена, устройство козырьков над входами в подъезды. Также ремонт и окраска фасадов могут проводиться в рамках текущего ремонта (п. 2 Приложения N 7 к Правилам, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). Кроме того, надлежащее содержание фасада МКД должно обеспечиваться в рамках выполнения работ по надлежащему содержанию общего имущества МКД лицами, осуществляющими управление МКД и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества (управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным кооперативом, лицами, выполняющими указанные работы на основании договора, или застройщиком) (п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). По общему правилу указанные работы включают в себя, в частности, выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков, а также при выявлении повреждений и нарушений - проведение восстановительных работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). Таким образом, указанные в вопросе работы могут оказываться как в ходе текущего и капитального ремонта, так и в ходе надлежащего содержания ИО МКД.

Согласно пп. “а” п. 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. Следовательно, без решения ОСС считать оставшиеся части первоначального нежилого помещения нельзя. Исходя из сути вопроса, оставшиеся помещения должны находится в собственности первоначального собственника помещения в 700 кв.м. Если указанные помещения не находятся на учете в Росреестре, то необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении допущенной ошибки при разделении первоначального объекта (площади первоначального и вновь образованных помещений разнятся на 200 кв.м.).

Чтобы выбрать специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании нужно определить: Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. Владельца специального счёта. Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации необходимо проверить её на соответствие новым правилам. Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счёта владелец специального счёта обязан представить в орган ГЖН уведомление о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола ОССП, где было принято соответствующее решение, и справки из банка об открытии специального счёта (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ). Кроме того, владелец специального счёта обязан представлять в орган ГЖН в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта РФ, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ). Таким образом, собственники должны провести ОСС, на котором определить новую УО собственником спецсчета. После этого УО открывает спецсчет в выбранной на собрании кредитной организации.