«Р1» Ассоциация

"Законодательно установлен перечень лиц, которые могут быть инициаторами ОСС: любой владелец помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ); группа собственников, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в МКД. управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД. Правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ). в ряде случае - орган местного самоуправления. При этом перечень лиц, которые вправе именно провести собрание, не установлен. Требования к оформлению протокола установлены приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Ведёт и оформляет протокол секретарь общего собрания, кандидатура которого выбрана на ОСС. Шапка протокола наименование документа «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»; дата (датой протокола является дата подведения итогов общего собрания: окончания подсчёта голосов) и регистрационный номер протокола (порядковый номер с начала календарного года); дата проведения собрания (если собрание продолжалось несколько дней, то указывается дата начала и дата окончания собрания);

заголовок к содержательной части (должен содержать информацию об адресе МКД, виде общего собрания и форме его проведения). Содержательная часть протокола Сведения об инициаторе ОСС: для юридических лиц полное наименование, ОГРН, номер записи о государственной регистрации юридического лица, ИНН; для физических лиц – ФИО в соответствии с документом, удостоверяющим личность, номер помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на такое помещение; Сведения о председателе, секретаре и членах счётной комиссии: ФИО, номера помещений и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанные помещения (если вопрос о выборе этих лиц не включён в повестку дня собрания); Сведения о присутствующих и приглашённых; Присутствующие – те собственники, кто присутствовал на собрании в очной форме. Приглашёнными могут быть разные лица, например, юрист, который может разъяснить собственникам некоторые правовые вопросы. Для приглашённых лиц в протоколе указывается ФИО, паспортные данные и цель участия – для физических лиц; ОГРН, наименование юридического лица, при необходимости – доверенность (для юридических лиц). Сведения о кворуме;

Нужно указать общее количество голосов (отдельно по жилым и нежилым помещения), следующая строка – наличие кворума. Количество голосов собственников, присутствующих на собрании, выраженное в процентах от общего числа голосов – это и есть кворум. Сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в МКД; Повестка дня; Все вопросы в повестке дня должны быть пронумерованы. По каждому вопросу пишется формулировка вопроса, кто как проголосовал, кто не принял участие в голосовании и какое решение было принято. Все формулировки должны быть в третьем лице множественного числа – «приняли», «решили», «постановили». Место, где будут храниться документы ОСС (копии); Подписи. Протокол обязательно подписывается как минимум тремя лицами: ставятся фамилии, инициалы и подписи председателя, секретаря, и счётной комиссии. В счётной комиссии может быть один человек, но если их больше, то подписи ставят все. Рядом с подписью должна быть дата, когда документ был подписан (п. 4 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр). Если на собрании были отклонены кандидатуры председателя, секретаря и счётной комиссии, то протокол подписывает инициатор собрания.

Таким образом, сведения о том, кто проводит ОСС, в протоколе ОСС не указываются.

В п. 23 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 приведён перечень работ по содержанию помещений, входящих в общее имущество в МКД: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчётчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытьё окон; очистка от грязи систем защиты: металлический решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов; проведение дератизации и дезинсекции. Если коврики перед квартирами жильцов, являющиеся их собственностью, препятствуют проведению уборки мест общего пользования, то УО должна обратиться к таким собственникам для урегулирования указанных препятствий.

Если в техническом плане дома содержатся сведения об упомянутом козырьке, то он, согласно п. 2 ч. I Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 является общим имуществом МКД, которое в силу ст. 39 ЖК РФ должно содержаться собственниками помещений в МКД. В случае, если козырек является частью общего имущества, то собственники на ОСС могут принять решение о внесении платы за его использование.

"Согласно п. 6 ПП РФ № 354 при переходе на прямые договоры УО/ТСЖ обязаны не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги поставщиком ресурса направить ему целый перечень информации. фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме, наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо; адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с настоящими Правилами;

сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;

сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома; сведения, подтверждающие отсутствие в помещениях, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, отопительных приборов или иных теплопотребляющих элементов внутридомовой инженерной системы отопления в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством Российской Федерации, в том числе копии документов, входящих в состав технической документации и подтверждающих указанные сведения;

сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации; сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги в случае, предусмотренном подпунктом "а" пункта 117 настоящих Правил, на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления; сведения о случаях, периодах и об основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы в соответствии с настоящими Правилами, за предыдущие 12 месяцев;

реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии). Таким образом, указанные положения не содержат каких-либо требований к органу, выдавшему тех.паспорт на МКД, содержащий необходимые к предоставлению сведения. Кроме того, в письме Минстроя РФ от 08.10.2020 № 320563-ОГ/04 указано, что при наличии оснований для заключения прямых договоров, указанных в ЖК РФ, ресурсоснабжающая организация не вправе отказаться от этого. Действующее законодательство это не предусматривает. Следовательно, даже непредоставление УО/ТСЖ каких-либо сведений, указанных в п. 6 ПП РФ № 354, не может стать причиной для поставщика ресурса не заключать прямые договоры с собственниками.

При указанных в вопросе обстоятельствах отказ РСО в заключении прямых договоров с собственниками помещений МКД неправомерен и подлежит обжалованию в ГЖН и суде.

Постановлением Правительства РФ от 12.04.2023 № 588 внесены изменения в пп. «д» п. 34 Правил № 354, а именно исключена обязанность направлять исполнителю КУ копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учета.

"Договор управления МКД изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Собственники помещений в МКД вправе на основании решения ОСС в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД в общем случае не ранее чем через год с даты заключения такого договора. Исключением являются случаи невыполнения управляющей организацией условий договора управления МКД или изменение способа управления МКД. В указанных случаях собственники помещений в МКД и ранее указанного срока вправе на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления МКД (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении договора управления домом с УО обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ). В повестку дня ОСС должен быть включен вопрос о расторжении договора с УО и выборе иной УО или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1, п. п. 4, 4.7, 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В течение пяти дней уведомление о принятом на ОСС решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416): 1) организацию, ранее управлявшую домом; 2) орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля). Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). В одностороннем порядке договор управления МКД расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Следовательно, при смене УО и отсутствии решения собственников о расторжении ДУ, договор с прежней УО продолжает действовать. Указанное решение ОСС не является основанием для внесения изменений в такой договор.

"Согласно п. 136 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 (далее - Основные положения), гарантирующие поставщики и сетевые организации обеспечивают коммерческий учет электрической энергии (мощности) на розничных рынках, в том числе путем приобретения, установки, замены, допуска в эксплуатацию приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, а также нематериальных активов, которые необходимы для обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности), и последующей их эксплуатации, в том числе посредством интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности): - при отсутствии, выходе из строя, утрате, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, которые используются для коммерческого учета электрической энергии (мощности), в том числе не принадлежащих сетевой организации (гарантирующему поставщику);

- в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств (объектов электросетевого хозяйства, объектов по производству электрической энергии (мощности), за исключением установленных Законом об электроэнергетике случаев оснащения вводимых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов индивидуальными, общими (для коммунальной квартиры) и коллективными (общедомовыми) приборами учета электрической энергии, которые обеспечивают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности). Расходы гарантирующих поставщиков и сетевых организаций, понесенные ими для исполнения соответствующих обязанностей, учитываются в составе сбытовых надбавок гарантирующих поставщиков, тарифов на услуги по передаче электрической энергии и платы за технологическое присоединение в соответствии с Основами ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике.

Не допускается взимание отдельной (дополнительной) платы с субъектов розничных рынков в связи с выполнением соответствующих обязанностей. Обязанность по оснащению многоквартирных домов общедомовыми приборами учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика, а расходы по установке указанных средств измерений энергоресурса учитываются в составе сбытовых надбавок гарантирующих поставщиков. Указанное следует из содержания абз. 6 п. 136 Основных положений. Под установкой прибора учета понимаются работы по монтажу такого прибора учета и (или) иного оборудования, которые необходимы для обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности) в точке поставки (абз. 11 п. 136 Основных положений).

Освобождение от НДС работает для операций по реализации работ, услуг по содержанию ОИ, если они выполнены с привлечением подрядных организаций, а также реализации работ по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполняемых специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта ОИ МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных ЖК РФ – пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Юридические, консалтинговые и бухгалтерские услуги не являются работами и услугами по содержанию ОИ. Следовательно, в отношении таких услуг освобождение от уплаты НДС на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не работает.

В договоре управления можно использовать следующую формулировку пункта про цену ДУ: Цена Договора определяется общей стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в год, приведенной в Приложениях N __ к настоящему Договору, определенной решением общего собрания собственников помещений в МКД, в размере _ (__________) рублей в год, без учета НДС. В случае применения управляющей организацией НДС, цена Договора будет увеличена на сумму указанного налога. При этом, не рекомендуем использовать формулировку вышеуказанного пункта “с учетом НДС”, так как размер данного налога может меняться в зависимости от дохода УО.

Пунктом 31(1) Правил № 354 установлено, что УО обязана осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, определяемых в договоре ресурсоснабжения. Также Роспотребнадзор в письме от 22.03.2024 № 09-3662-2024-40 указало, что РСО отвечают за качество воды до границ общего имущества в МКД. УО же выступают не только как исполнители коммунальных услуг, но и выполняют работы по содержанию и ремонту системы водопровода МКД, имеют непосредственный доступ к ВДИС дома. Поэтому они должны контролировать качество ХВС и ГВС в пределах границ своей эксплуатационной ответственности (ст. 11 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ). Также Роспотребнадзор указал, что: согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ, производственный контроль качества воды на соответствие санитарным нормам проводится организацией, осуществляющей холодное или горячее водоснабжение; в соответствии со ст. 13 № 416-ФЗ, ПП РФ от 29.07.2013 № 645, по договору ГВС или ХВС такая организация обязуется подавать абоненту воду установленного качества.

Надзорный орган сделал вывод, что именно УО должны обеспечить доставку поставленного РСО ресурса от границы дома до потребителя – и проверить, чтобы вода соответствовала нормам СанПиНа.

"Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления УО по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Факт выполнения таких работ оформляется актом приёмки. Форма акта выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Акт приёмки работ и услуг подписывают: управляющая организация как исполнитель; представитель собственников, уполномоченный на такие действия общим собранием. Согласно п.4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, председатель совета МКД может подписывать акты выполненных работ либо при наличии доверенностей от собственников, либо по решению общего собрания собственников. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ Совет МКД и председатель Совета МКД избираются исключительно из числа собственников помещений в данном МКД. В Вашей ситуации фактически можно говорить о ситуации, когда в МКД отсутствует председатель Совета МКД и акты выполненных работ согласно приказа Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр должны подписываться УО в одностороннем порядке.

В таком случае также рекомендуем сделать в акте отметку, что на дату составления документа председатель Совет МКД не выбран.

"Правом голосования на ОСС обладают собственники жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). В соответствии со ст. 296 ГК РФ, учреждение, за которым закреплено помещение на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в соответствии с целями своей деятельности. При этом, право оперативного управления не тождественно праву собственности. Следовательно, указанная в вопросе организация не имеет права голосования на ОСС.

Администратором ОСС является физическое или юридическое лицо, которое от лица других владельцев помещений в доме будут использовать информационную систему при проведении общего собрания (ч. 3.3 ст. 47.1 ЖК РФ). В ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ указаны сведения об администраторе ОСС в сообщение о проведении ОСС включаются сведения об администраторе ОСС. При этом, во всех случаях администратор указывается в единственном числе, в связи с чем можно сделать вывод, что действующее законодательство не предусматривает нескольких администраторов для ОСС.

Машино-место является объектом недвижимости на основании (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Переход права собственности осуществляется только в отношении объекта недвижимость, то есть на машино-место.

При отсутствии акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности граница эксплуатационной ответственности по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них, устанавливается в соответствии с п. п. 31(1) - 31(3) Правил холодного водоснабжения и водоотведения. В Вашем случае имеется подписанный акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которым УО приняли спорные сети для обслуживания. Исходя их сути вопроса, если нескольким УО переданы одинаковые сети для обслуживания, то обжаловать такие условия договора можно попробовать в судебном порядке.

Понятия «КР на СОИ» для отопления в законодательстве нет. Размер платы за коммунальную услугу по отоплению складывается из индивидуального потребления и отопления мест общего пользования. В соответствии с п. 54 Правил № 354 при определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего (находящегося в пользовании) каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 18 приложения N 2 к настоящим Правилам, за исключением случаев, установленных в абзаце девятом настоящего пункта. Указанная формула в качестве составляющей оплаты предусматривает оплату КР на СОИ.