«Р1» Ассоциация

Общие балконы в МКД – помещения общего пользования, поэтому курение на них запрещено (п. 10 ч. 1 ст. 12 ФЗ N 15-ФЗ, п. 2 ПП РФ от 13.08.06 N 491). Однако решением собственников в доме может быть выделено специальное место на открытом воздухе или в изолированном помещении общего пользования с системой вентиляции (ч. 2 п. 2 ст. 12 ФЗ N 15-ФЗ). Подробнее с правилами курения в многоквартирных домах вы можете ознакомиться в статье: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/7778-o-pravilah-kureniya-v-mnogokvartirnyh-domah.

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта размещается в ГИС ЖКХ во вкладке "Реестр сведений по капитальному ремонту" в разделе "Капитальный ремонт". Однако, указанная информация размещается в личном кабинете лица, осуществляющего управление МКД, только в случае, если такое лицо является владельцем спец. счета на капитальный ремонт (п.11 Раздела 10 Приказа 74/114/пр.)

В состав ТКО в соответствии со ст. 1 федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" входят: 1)отходы, которые образуются в жилых помещениях в процессе потребления их гражданами; товары, которые утратили потребительские свойства в процессе их использования гражданами для личных и бытовых нужд; 2)отходы, в процессе деятельности юридических лиц и предпринимателей, которые по составу аналогичны мусору граждан. К ТКО относят также отходы, которые возникли при уборке территории городских и сельских поселений. То есть это: -мусор и смет уличный; -мусор и смет от уборки парков, скверов, зон массового отдыха, набережных, пляжей и других объектов благоустройства; -отходы от уборки территорий кладбищ, колумбариев; -отходы от уборки прибордюрной зоны автомобильных дорог и другие. На это указал Минстрой России в письме от 18.05.2018 № 22270-МП/06.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относятся к общему имуществу. Равным образом это относится и к элементам канализации, отнесенным к общему имуществу. Следовательно, в случае причинения какого-либо ущерба общему имуществу, вы сможете обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении причиненного вреда.

В действующем законодательстве нет норм, регламентирующих замену выбывшего участника общего собрания, в том числе выполняющего функции секретаря, члена счетной комиссии. Вместе с тем, Верховный Суд РФ в Определении от 10 сентября 2019 г. № 18-КГ19-88 пришел к выводу, что сама по себе замена секретаря в ходе общего собрания собственников, когда первоначально собственники голосовали за одну кандидатуру, а впоследствии протокол подписал иной секретарь, не свидетельствует о существенном нарушении, делающим решение ОСС оспоримым, тем более, учитывая уважительную причину изменений (в случае с этим делом – болезнь, в вашем – смерть). Одно из наиболее простых решений – «неформально» изменить кандидатуру секретаря (т.к. выбор секретаря – это больше процедурный вопрос) в документах и затем направить пояснительную записку вместе с протоколом в ГЖИ. Конечно, об этом необходимо предупредить самих собственников. Причем, полагаем, даже какие-либо претензии не препятствуют изменениям, поскольку, опять же, роль у секретаря больше условная и на волеизъявление собственников не влияющая.

У собственника в соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ имеются четко установленные сроки для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги. Все то, что выходит за пределы десятидневного срока, является долгом и может быть взыскано управляющей организацией в судебном порядке с последующим исполнением через службу судебных приставов без досудебного урегулирования спора. Соответственно, Вы можете просто поставить собственника перед фактом о своем графике погашения задолженности (любом удобном) и сообщить, что в случае его не соблюдения задолженность будет взыскана в рамках приказного производства. Приходить к консенсусу при этом не обязательно.

Согласно приложению № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») продолжительность перерыва в горячем водоснабжении в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения ГВС осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о техническом регулировании. Как указано в п. 3.1.11 СанПиН 2.1.4.2496-09 «Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения» в период ежегодных профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток. В Вашей ситуации целесообразно написать претензию в РСО с требованием в ближайшее время закончить работы, т.к. в противном случае ответственность за перерыв, превышающий допустимую продолжительность, будет лежать на управляющей организации (или ТСЖ/ЖСК) как на исполнителе коммунальных услуг в отношении собственников.

Параллельно с этим можно написать жалобу в Администрацию относительно состояния внешних сетей. Что касается предложения РСО, то для этого, вероятно, необходима реконструкция и внутридомовых сетей. А поскольку согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 5 Правил содержания общего имущества они включены в состав общего имущества, работы по их реконструкции требуют соответствующего решения общего собрания собственников.

Исходя из п. 148(12) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за обращение с твердыми коммунальными отходами с момента погрузки таких отходов в мусоровоз. Погрузка твердых коммунальных отходов включает в себя уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. Под уборкой мест погрузки твердых коммунальных отходов понимаются действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке твердых коммунальных отходов и перемещению их в мусоровоз (пункт 2 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2016 № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. № 641»).

В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 апреля 2019 г. № 11696-АО/06 О новой системе по обращению с твердыми коммунальными отходами разъяснено: «уборка мест погрузки ТКО - действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке ТКО и перемещению их в мусоровоз, является обязанностью регионального оператора.»

Необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке: дело в том, что судебный спор по неприятному запаху может затянуться на срок до 2-х месяцев, и это только если впоследствии жилец не пойдет обжаловать решение суда в суд апелляционной инстанции. Вам следует составить претензионное письмо. Закрепите в нем, во-первых, то, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения; во-вторых, то, что согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Более того, если собачьи экскременты находятся на балконе, то собственник наносит вред общему имуществу, поскольку в силу пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) к общему имуществу относятся балконные плиты.

Укажите в письме последствия не выполнения действий по устранению нарушений права (неприятного запаха) – судебное разбирательство с вытекающими отсюда судебными расходами на оплату услуг представителя, расходы по оплате госпошлины. Если собственник проигнорирует письмо, а запах будет сохраняться, попробуйте прибегнуть к посредству участкового: составьте вместе с ним и двумя другими собственниками фиксирующий акт. Это пригодится на случай судебного разбирательства.

В письме от 05.10.2017 N 35851-EC/04, Минстрой РФ делает вывод, что участником общее собрания может быть только лицо, являющееся собственником помещения. Наниматели по договорам соц. найма могут принимать участие в ОСС только по вопросу п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. По остальным вопросам ОСС они не могут голосовать. А также не могут состоять в совете дома, представлять интересы собственников, быть инициатором, председателем, секретарем, счетной комиссией собрания.

Учитывая, что проводился открытый конкурс на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, а не обслуживания (что в гражданско-правовом смысле является иной деятельностью), то ошибка была допущена со стороны Администрации. По общим основаниям ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. Соответственно, мы можем предложить Вам направить в Администрацию претензию с требованием заключить дополнительное соглашение к договору управления и изложить предмет (обычно п. 1.1) в новой редакции, поскольку в противном случае управляющая организация не может реализовать свое право на управление как победитель проведенного открытого конкурса (т.е. сам конкурс теряет смысл)

Жилищный кодекс не предусматривает требования формировать счетную комиссию. Приказ Минстроя РФ от 29 января 2019 г. №44/пр лишь закрепляет, что протокол подписывается, в том числе, лицами, осуществляющими подсчет голосов. Более того, это же отмечается и в Письме Минстроя РФ от 28 февраля 2018 г. № 7252-ЕС\04, в котором делается отсылка на общее положение – пп. 4 п. 4, пп. 4 п. 5 (прим.: утр. Силу с 1 июля 2021) ст. 181.2 ГК РФ Вместе с тем, вопрос, кто производит подсчет голосов, так или иначе должен быть решен – либо в ранее принятом решении общего собрания, либо в очередном. Конечно, данное нарушение (отсутствие решения о выборе лиц, производящих подсчет голосов), в соответствии со ст. 181.4 является лишь оспоримым, а это значит, что лицо, которое обращается с исковым заявлением об обжаловании принятого решения, должно доказать его существенность и влияние на волеизъявление участников собрания. То есть в случае, когда собрание прошло, решение оспорено не было, оно не может быть признано недействительным.

Вместе с тем, поскольку однозначного ответа законодательство не дает, суд может занять формальную позицию того, что вопрос об избрании таких лиц в том или ином виде должен быть решен. Поэтому, мы бы рекомендовали Вам вносить вопрос о лицах, производящих подсчет, в повестку, либо на одном из ОСС принять общее решение, согласно которому в последующих ОСС подсчет будут производить те же лица.

Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представления. Следовательно, при наличии надлежащим образом оформленной доверенности любой представитель осуществляет права, предусмотренные такой доверенностью – в том числе теоретически общее собрание собственников может быть полностью проведено через представителей. Однако следует понимать, что правом голосования в этом случае обладает лишь собственник, либо его представитель. И это относится ко всем помещениям. Иное лицо голосовать не может. По итогам в соответствии с ч. 7 ст. 46 Жилищного кодекса РФ в вашем случае оформляется решение единственного собственника.

Согласно пп. «а» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) прием, хранение, передача технической документации на МКД является одним из стандартов управления многоквартирным домом. В силу п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. В Вашем случае предварительно необходимо направить заявление в Росреестр об исправлении реестровой ошибки. Дальнейшие действия зависят от решения регистрирующего органа: если Росреестр откажется вносить изменения, то имеет смысл выдвинуть данное требование в судебном порядке.

В соответствии с пп. «а» п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав услуг и работ, которые оказывает обслуживающая организация, не входит содержание и ремонт дверей в квартиры. Следовательно, бремя по размещению номера лежит на собственнике. Вы можете, например, написать претензионные письма в адреса собственников с дверьми без указателя номера с ссылкой на ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, закрепляющую обязанность собственника содержать свое помещение.

В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом ТСЖ/ЖСК данное ТСЖ/ЖСК несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правилами содержания общего имущества. Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу МКД относится земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, решение о каком-либо использовании земельного участка (в том числе установке оград, парковочных барьеров) принимается общим собранием собственников.

В отсутствие такого решения презюмируется (указанные выше ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ) ответственность УО/ТСЖ/ЖСК за какие-либо нарушения, связанные с содержанием общего имущества, в том числе и за неправомерную установку упомянутых конструкций, поскольку именно УО/ТСЖ/ЖСК должны способствовать возвращению общего имущества в первоначальное состояние, когда речь идет о его несанкционированных изменениях. Об этом свидетельствует и сложившаяся судебная практика (например, Апелляционное определение от 22 апреля 2013 г. по делу № 33-4898/2013, Ростовский областной суд) Вместе с тем, поскольку нарушения не являются существенными, Вам следует пробовать оспорить размер штрафа.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно – земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ в компетенцию общего собрания собственников входит, помимо всего прочего, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Исходя из совокупности данных положений Жилищного кодекса РФ, для установки знак необходимо соответствующее решение общего собрания собственников.

На основании совокупного толкования ст. 141 ЖК РФ, ст. 61 ГК РФ ликвидация ТСЖ возможна: -) по решению общего собрания членов товарищества; -) по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. Таким образом, в первую очередь Вам следует выяснить, было ли ТСЖ ликвидировано в установленном порядке – поскольку если его члены обладают более чем 50% голосов, то решение правомочно принимать только общее собрание членов товарищества. Если порядок соблюден, то законодательно предусмотренной обязанности уведомлять о ликвидации нет. Необходимо продолжить процедуру ликвидации в порядке, предусмотренном ст. 62 ГК РФ и собранием (либо членов ТСЖ, либо просто собственников). По общему правилу после принятия решения о ликвидации создается ликвидационная комиссия, устанавливается порядок и сроки ликвидации, составляется промежуточный баланс, уведомляется ГЖН. После создания ликвидационной комиссии она становится органом, управляющим всеми делами товарищества.

Подобная ситуация возникла в деле A11-6480/2019, рассматриваемом по первой инстанции Арбитражным судом Владимирской области, в котором суды (включая Верховный Суд РФ) пришли к выводу: так как общее собрание собственников приняло решение «Распределять объем коммунальной услуги на ОДН», управляющая компания не могла исполнить его в части распределения сверхнормативного КР на СОИ. Тем не менее, следует понимать, что решения ОСС являются обязательными для исполнения управляющей организации, и не исполнять их по одним лишь формальным основаниям (неправильная формулировка) она также не может. Штраф, предусмотренный ч. 6 ст. 157 Жилищного кодекса РФ – это санкция, аналогичная штрафу за нарушение прав потребителей, предусмотренной Законом РФ «О защите прав потребителей». Вместе с тем, ключевая особенность данной санкции, во-первых, в том, что она применяется только когда нарушение порядка расчеты платы уже установлено судом, во-вторых, действует, исходя из буквального толкования указанной нормы, лишь в отношении коммунальных услуг.

Соответственно, если сверхнорматив КР на СОИ, несмотря на ошибочную формулировку в протоколе, оплачивался собственниками в рамках содержания жилого помещения (коим КР на СОИ и является), то данный штраф не начисляется, т.к. переплаты за КУ и не было. В ответе собственнику Вы можете, например, напомнить, что каждое решение ОСС может быть обжаловано в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятии такого решения, чего им сделано не было; кроме того, Вы как управляющая организация фактически реализовывали волю высшего органа управления многоквартирным домом.

Строго определенных правил оформления реестра собственников, подписавших договор управления, нет. В Приказе Минсвязи РФ и Минстроя РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр лишь отмечается, что реестр собственников, подписавших договор, подлежит размещению вместе с договором управления при заключении договора управления с каждым собственником. Смысл – подтвердить сам факт подписания договора собственником в случае, когда договор управления заключается с каждым. Однако подтвердить это можно и с помощью подписания договора каждым собственником на последней странице либо в отдельном приложении (в ситуации, когда договор управления не составляется отдельно с каждым собственником), либо подписания экземпляра договора, предназначенного для конкретного собственника. Соответственно, поскольку однозначного ответа нет (в т.ч. от поддержки ГИС ЖКХ), полагаем, Вам нет необходимости собирать подписи от каждого собственника еще и в приложении к договору управления.

В деле A40-7840/20 суды дали следующую оценку этой вкладке ГИС ЖКХ: «само по себе неразмещение лицензиатом в ГИС ЖКХ реестра собственников, подписавших договор управления, при подаче им заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ не может повлечь для него какие-либо неблагоприятные последствия, в том числе отказ органа государственного жилищного надзора во внесении изменений в реестр, а равно привлечение его к ответственности за её неразмещение ввиду отсутствия у лицензиата соответствующей обязанности» Следовательно, даже если ГЖН откажет во внесении сведений в реестр, Вы можете обжаловать данное решение как незаконное.

Вопрос производственного контроля качества воды регулируется ст. 25 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и Постановлением Правительства РФ от 06.01.2015 № 10 «О порядке осуществления производственного контроля качества и безопасности питьевой воды, горячей воды» («Порядок»). Следует обратить внимание на Порядок, т.к. он по существу конкретизирует ст. 25 указанного федерального закона.

Перечень работ, включаемых в локальную смету, зависит от степени износа крыши МКД и конструктивных особенностей дома. Стандартно капитальный ремонт кровли предполагает работы с покрытием (снятие покрытия, ремонт конструкций, обработка поверхности, теплоизоляция и т.п.), но если для этого также необходимо провести указанные Вами работы и их не проведение повлияет на конечный результат, то их стоит включить в смету.

Вам необходимо подробно изучить договор, поскольку в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. А согласно статьям 310, 450 Гражданского кодекса РФ одностороннее изменение условий договора не допускаются; изменение возможно по соглашению сторон. Если в договоре прописано, что банк должен предоставлять информацию в виде реестра всегда и из этого правила не предусмотрены исключения, то по факту банк в одностороннем порядке изменил условия договора, а потому у Вас есть все основания для направления, во-первых, претензии с требованием обеспечить техническую возможность предоставления информации в виде реестра, как это предусмотрено договором; во-вторых, если претензия будет проигнорирована, - обратиться в суд за понуждением к исполнению обязательства в натуре.