«Р1» Ассоциация

Приказом департамента экономической политики и развития города Москвы от 09.11.2021 года № 170-ТР установлен единый тариф на услугу регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами в размере 839,23 руб./м³. Согласно вышеуказанному приказу тариф действует с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года. Согласно Распоряжению департамента ЖКХ города Москвы от 29 сентября № 01-01-14-194/21 норматив накопления ТКО в отношении жилых помещений в МКД и помещений в иных жилых домах с 1 января составляет 0,104 кубометра на 1 м² площади. Для населения это означает ежемесячную плату за вывоз мусора в размере 7,27 руб. за квадратный метр общей площади Расчет: (тариф*норматив)/12 (кол-во месяцев) (839,23*0,104)/12 = 7,27

Просто взять и отказаться, конечно, нельзя, поскольку решения все-таки обязательны для исполнения. Однако данное решение затрагивает Ваши интересы как коммерческой организации. Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 29.01.2018 № 5-П решения общего собрания собственников помещений в МКД относятся к решениям гражданско-правового сообщества, под которым понимается определенная группа лиц, наделенная полномочиями принимать на своих собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех субъектов, имеющих право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц. Специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в МКД оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс РФ не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 ГК РФ. Приведенное правовое регулирование носит общий характер и призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия.

Следовательно, протокол общего собрания помещений в МКД может обжаловать не только участник собрания, но и любое заинтересованное лицо, в том числе управляющая организация, если таким протоколом затрагиваются ее интересы – договорные отношения по договору управления (решение Петрозаводского городского суда от 09.10.2019, дело 2- 6635\2019). Поэтому Вы можете обжаловать данный протокол в суд, т.к. Ваши интересы при принятии решения не учитывались. Другой вариант – попробовать урегулировать в досудебном порядке, путем инициации общего собрания собственников и внесения вопроса об изменении условий агентского договора в повестку дня.

Поскольку ИПУ приобретаются в рамках оказания лицом, управляющим МКД, услуг по управлению, то в силу пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н) они учитываются как расходы по обычным видам деятельности. Однако так как вопрос больше носит бухгалтерский характер, чем юридический, тонкости отражения этих расходов следует обговорить с бухгалтером.

Для принятия решения необходимо включить в повестку следующие вопросы: -) о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации. -) о выборе российской кредитной организации для заключения договора специального депозита. -) об определении условий размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (срок, денежная сумма, процентная ставка). -) о назначении лица, ответственного за заключение договора специального депозита с выбранной российской кредитной организацией (прим. – владелец) Эти решения принимаются, в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ, большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Обращаем внимание: размещаются только временно свободные денежные средства. Плата за капремонт при этом продолжает перечисляться именно на специальный счет.

Процедура открытия, в принципе, та же самая, что и для спецсчета: в выбранную российскую кредитную организацию необходимо обратиться уполномоченному лицу (прим. – владельцу) с заявлением и протоколом общего собрания. Относительно страховки – да, в силу статьи 13.10 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» денежные средства застрахованы.

Согласно п. 5 Правил коммерческого учета объема и (или) массы твердых коммунальных отходов (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.06.2016 № 505) коммерческий учет ТКО осуществляется расчетным путем либо исходя из нормативов накопления ТКО, выраженных в количественных показателях объема, либо исходя из количества и объема контейнеров для накопления ТКО, установленных в местах накопления ТКО. Способ расчета устанавливается в Договоре. Соответственно, сумма может не биться, поскольку договором установлен иной способ расчета. Оплачивать нужно в объеме, который выставляет регоператор.

С 1 января 2021 г. вступили в силу Правила противопожарного режима, утверждённые постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479. Согласно пп. «б» п. 16 документа, на объектах защиты запрещается использовать подвальные и цокольные этажи для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. Исключение из этого правила – такие помещения предусмотрены проектной документацией на дом.ГУ МЧС по Москве в письме от 22.10.2020 № ИГ-108-465 пояснило, что если такие помещения предусмотрены технической документацией дома, то запрет из пп. «б» п. 16 ПП РФ № 1479 их не касается. Указанное требование действует в отношении помещений и этажей, имеющих в соответствии с проектной документацией иное функциональное назначение. Собственники не могут принимать решения, противоречащие действующему законодательству – это вытекает из статьи 44 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, есть Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.03.2003), которые устанавливают однозначные требования даже ко входу в техподполье, не говоря уже о размещении в нем чего-либо (пункт 4.1.14)

В силу пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются, при управлении управляющей компанией, в договоре управления. Таким образом, периодичность контрольных мероприятий должна согласовываться с собственниками и соответственно закрепляться в договоре управления. Вместе с тем, есть рекомендации, предусмотренные п. 9.3.22 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок (утв. Приказом Минэнерго России от 24.03.2003 N 11): « В процессе эксплуатации систем отопления следует вести ежедневный контроль за параметрами теплоносителя (давление, температура, расход)…»

Здравствуйте! Плата за содержание запирающего устройства устанавливается в рамках общей структуры платы за содержание: Согласно ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п. 29 Постановления Правительства № 491) Расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Постановления Правительства № 491). Соответственно, включать плату за запирающее устройства в состав платы за содержание можно, если это предусматривалось решением общего собрания собственников и/или договором управления. То же касается и приобретения, установки этих устройств.

Согласно пп. “б” п. 7 ст. 7.1 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 08.08.2001 N 129-ФЗ обязательному внесению в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (далее - “Федресурс”) подлежит запись о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации. А согласно пп. «д» - запись о ликвидации юридического лица. В силу п. 8.3 вышеуказанной статьи федеральный орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, вносит в Федресурс данные сведения. Таким образом, внесение сведений о ликвидации ТСЖ должно быть размещено в Федресурсе. Этим занимается ФНС.

В силу п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, далее – «Правила № 491», «Правила») двери помещений общего пользования включены в состав общего имущества. В соответствии с пп. “а” п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. П. 12 Правил: “Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в пп. "д_1" и "л" п. 11 Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.”.

Согласно п. 13 Правил № 491 осмотры общего имущества могут проводиться, в том числе, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя также плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем, необходимо учитывать, что денежные средства, выделяемые на текущий ремонт, имеют целевое значение и расходуются согласно плану работ и услуг. Таким образом, провести экспертизу за счет средств, выделенных на текущий ремонт, можно, но для этого необходимо вынести вопросы о заключении договора с экспертной организацией и об источнике финансирования на общее собрание собственников.

Здравствуйте! Поскольку тариф за содержание в силу ст. 156 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества складывается из стоимостей каждого вида работ и услуг, которые в него входят, в будущем году из тарифа (37 р.) вычитается именно сумма, ранее определенная общим собранием собственников за вывоз ТКО, т.е. 1,65 руб./кв.м.

Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Кроме того, имеется Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), который в п. 24 закрепляет, что в этот перечень входят работы по содержанию земельного участка. Причем работы, перечисленные в Минимальном перечне, обязательны в любом случае.

Однако получается парадокс: на практике взимать плату с собственников за содержание неопределенного имущества нельзя, т.к. неясно, до каких границ распространяется обязанность по содержанию. А за свои средства управляющая компания имущество не содержит. Таким образом, обязанность по содержанию лежит на собственнике – администрации. При этом следует быть готовым к тому, что администрация будет упорно отказываться содержать такую территорию. Понудить ее к этому можно будет только через суд, с соблюдением предварительного претензионного порядка. Некоторые администрации для целей содержания муниципального имущества заключают с управляющей компанией договор, по которому данная управляющая компания является исполнителем.

Процедура «проникновения» управляющей компании в квартиру несколько бюрократизирована в силу конституционного права каждого гражданина РФ на неприкосновенность его жилища (статья 25 Конституции РФ). Вам можно поступить следующим образом: Зафиксируйте недопуск в помещение с представителем правоохранительных органов (участковым) в акте за подписью представителя УО и представителя правоохранителя. В силу статьи 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции» проникновение сотрудников полиции в жилые помещения допускается, для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан. Маловероятно, но аварийная ситуация и отсутствие горячей воды на протяжении долгого времени потенциально влекут угрозу жизни и здоровья других собственников, поэтому, возможно, у Вас получится убедить участкового обеспечить допуск. Однако на вполне законных основаниях может и отказать, опять же, ссылаясь на неприкосновенность жилища. В таком случае у Вас остается один вариант – подавать исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение к собственнику.

И отсутствие в судебном процессе Ответчика (собственника) не будет являться препятствием для вынесения решения о допуске Вас в помещение. Такие дела обычно рассматриваются достаточно быстро (около 10 дней). Затем Вам необходимо с исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов, которая и обеспечит доступ в помещение.

Согласно части 7 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом требуется проведение каких-либо работ капитального характера, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на спецсчете, на счет регионального оператора в установленный срок, региональный оператор, любой собственник, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Таким образом, перечисление денежных средств является обязательным.

В Вашем случае можно пойти 2 путями: 1) После проведения капитального ремонта повторно принять решение о формировании фонда капремонта на специальном счете на общем собрании собственников; 2) Обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке (малоперспективный – по сути, администрация формально права).

Согласно ч. 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ УО/ТСЖ/ЖСК несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества, в том числе и за сохранность общедомовых инженерных коммуникаций. В спорах о защите прав потребителей (а в случае обращения собственника с исковым заявлением данный спор будет квалифицироваться именно как спор о защите прав потребителей со всеми вытекающими – двойной суммой возмещения, компенсацией морального вреда) презюмируется, что ответственность за любые аварии несет лицо, обслуживающее МКД, пока не доказано иное. В Вашем случае вариантов действий может быть несколько: 1) «Противоборство» с собственником в рамках спора о защите прав потребителей. Это – стандартное развитие событий при заливе, и начинается оно, как правило, с подачи искового заявления о защите прав потребителей в отношении управляющей компании/ТСЖ. В данном споре Вам нужно будет доказать факт возникновения ущерба (залива) не в результате оказания Вами услуг и выполнения работ по содержанию данного полотенцесушителя, а в результате его замены собственником.

Самый простой вариант, поскольку нет возможности обратиться к тех. документации – продемонстрировать суду, что в других квартирах установлены полотенцесушители, отличные от того, который установлен в квартире данного собственника. Однако проблемы могут возникнуть с доступом в квартиры: жильцы вправе отказать. Затратный вариант, к которому следует прибегнуть – экспертиза. Все свои доводы и доказательства обязательно изложите в возражениях к иску. Обращаем Ваше внимание, что многие суды очень формально относятся к спорам о защите прав потребителей и готовы удовлетворить исковые требования, особо в ситуации не разбираясь, или всячески настаивают на мировом соглашении. 2) Обращение с исковым заявлением об обязании привести общее имущество в прежнее состояние. Направлен этот вариант скорее на предотвращение подобных ситуаций в дальнейшем. Доказательная база – та же самая, что и в первом. По итогу судебного разбирательства собственник должен будет за свой счет вернуть полотенцесушитель на тот, который был установлен до замены.

Есть также дополнительный вариант - претензия в адрес собственника, с требованием привести полотенцесушитель в прежнее состояние; маловероятно, но, возможно, получится решить спор в досудебном порядке. Здесь, кроме того, надо смотреть на проектную документацию дома в целом: до каких границ распространяется эксплаутационная ответственность управляющей компании/ТСЖ, т.к. они могут отличаться от тех, которые указаны в Правилах № 491.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников) обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги, в том числе, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Состав общего имущества, в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ в совокупности с п. 1, 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) может определяться: 1) Императивно (ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) – это элементы, которые в ЛЮБОМ случае являются общим имуществом (например, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома) 2) Собственниками помещений – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) Таким образом, ответ на вопрос о том, должна ли управляющая компания убирать прилегающую территорию (ступеньки) прямым образом зависит от того, входят ли эти ступеньки в состав общего имущества. А уже это – от конструктивных особенностей дома.

Но здесь нужно смотреть на то, как конструктивно эти ступеньки связаны со всем МКД, и не приведет ли их не содержание к нарушению характеристик надежности и безопасности дома (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Если вход был образован в результате переоборудования, то ступеньки частью общего имущества не являются, и УО их содержанием не занимается (если на общем собрании собственников не было принято иное решение с расширением состава общего имущества). Относительно придомовой территории: управляющая компания выполняет работы по уборке территории дома в составе, объеме и с периодичностью, которые предусмотрены минимальным перечнем. Если территория сформирована (поставлена на кадастровый учет), то скорее всего участок возле входа в нежилое помещение также является частью общей долевой собственности собственников помещений, в т.ч. нежилых. Значит, этот участок также убирается. Обращаем внимание: речь именно о земле, а не крыльце нежилого помещения. Очень редкое исключение – кусок территории принадлежит собственнику. Тогда управляющая компания уборкой не занимается.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за выполнение всех работ и оказание всех услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме; за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства, качество которых должно соответствовать установленным требованиям. В силу п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок. Ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, а о месте хранения делается специальная надпись на двери. Исходя из п. 4.1.14, дубликат ключа также должен быть у жителей «близлежащей квартиры». ИТП находится либо в подвальном помещении, либо в техническом подполье дома, реже – в отдельном строении. Относительно подвального помещения и технического подполья установлены жесткие требования к тому, у кого могут находиться ключи от подвалов, технических подполий, и председатель совета дома в число таких лиц не входит.

При этом даже в случае ОСС, судебная практика преимущественно на стороне лица, обслуживающего МКД: перечень лиц, у которых должен иметься ключ, прямо урегулирован Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Определение Свердловского областного суда от 07.08.2013 по делу № 33-9335/2013). Если ИТП находится в отдельном строении, то ситуация более спорная, но по сути можно применять по аналогии вышеуказанные нормы о доступе в подвал и техническое подполье: т.к. управляющая компания несет ответственность за содержание и состояние ИТП, раздавать ключи «кому попало» (даже председателю совета МКД) она не может.

Согласно Правилам технической эксплуатации тепловых энергоустановок (утв. Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 № ) под тепловым пунктом понимается комплекс устройств, расположенный в обособленном помещении, состоящий из элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, их работоспособность, управление режимами теплопотребителя, трансформацию, регулирование параметров теплоносителя. Соответственно, установка может быть признана ИТП, если имеются указанные признаки. При этом подтверждать это лучше с помощью технической экспертизы, с привлечением представителей РСО, для предотвращения дальнейших споров (как между Вами и РСО, так и между Вами и собственниками). И, следовательно, применение формулы будет зависеть от того, имеет ли эта установка признаки ИТП. Если имеет, то применяется п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг. Если не имеет, то одна из формул приложения № 1 к Правилам, в зависимости от конструктивных особенностей дома, наличия или отсутствия приборов учета.

Жилищным кодексом РФ в статье 153 императивно предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение. Изменить это правило по соглашению (в данном случае – ДКП) нельзя. Соответственно, новый лицевой счет открывается на нового собственника с момента регистрации права собственности и возникновения обязанности по внесению платежей за ЖКУ (т.е. с 15.12.2021). Отношения между покупателем и продавцом - это гражданско-правовые отношения из договора, Вас они не затрагивают.

Если в общежитии, где с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития, а не конкретного собственника. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ (дело А05-15532/2019) Действия администрации в этом случае являются незаконными.