Виктория Чижова

Добрый день, Вероника!Внесение изменений в любой договор возможно двумя путями:Добровольно, т.е. вы вносите изменения по соглашению сторон. В самом договоре прописываются условия внесения изменений в него, порядок и требования к их оформлению. Если таких условий нет, действуют общие правила: изменение договора в том же порядке, в котором его заключали. Через суд — при несогласии второй стороны на изменение договора (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

Добрый день, Вероника!Договор на СОИ заключать надо всегда, но если нет акта, он будет по стену дома. Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Вероника!Да, может. Если договор управления окончен, за весь период управления МКД вы взыскиваете и взимаете задолженность, т.к. вы являлись исполнителем КУ. До момента выбора новой УО, по определению ВС РФ от 29.09.17 № 303-КГ17-13479, за вами остаётся аварийная служба, аварийные работы – поддержание дома в безаварийном состоянии. За эти работы выставляйте счета по факту. 

Добрый день, Вероника!Плата за отведение сточных вод для СОИ входит в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).Согласно ст. 156 ЖК РФ, величина затрат в составе платы за содержание жилого помещения на оплату КР, требующихся для реализации минимального Перечня, утверждённого ПП РФ от 03.04.2013 № 290, устанавливается по нормативам и тарифам, утверждаемым органами государственной власти субъектов РФ.

Добрый день, Денис!Исходя из установленного п. 2 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354 понятия «потребитель», УО им не является. Потребитель должен быть:собственником помещения в МКД, жилого дома, домовладения;лицом, пользующимся на ином законном основании помещением в МКД, жилым домом, домовладением, потребляющим КУ.УО является только исполнителем КУ: она их не потребляет, а поставляет конечному потребителю.

Денис, добрый день!В соответствии с пп. «д» п. 22 Правил, утверждённых ПП РФ от 14.02.2012 № 124 (Далее – Правила № 124), при утверждении порядка определения стоимости поставляемого КР в договоре ресурсоснабжения пропишите, что при поставке КР ненадлежащего качества, размер платы за него изменится (Правила, утверждённые ПП РФ от 06.05.2011 № 354). То есть, вы можете требовать перерасчёт.Согласно п. 24 Правил № 124, договор ресурсоснабжения предусматривает меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объёма поставляемого по договору КР – т.е. за то, из-за чего вы предоставили потребителю КУ ненадлежащего качества.

Артём, добрый день!В соответствии с п. 17 Правил, утверждённых ПП РФ № 491 (далее – Правила) собственники помещений обязаны утвердить на ОСС перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД должен быть соразмерен утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил) и устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил).В связи с вышесказанным, в ГИС ЖКХ не предусмотрено размещение более одного перечня в один период времени.

Добрый день, Вероника!Граница сетей, входящих в ОИ, должна пролегать по внешней границе стены дома (п. 8 Правил, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Граница эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ — в месте соединения счётчика с инженерной сетью. Если границы земельного участка не совпадают с внешней границей МКД, а инженерные сети на данном участке обслуживают только один дом, граница эксплуатационной ответственности определяется по границе указанного земельного участка. Таким образом, она будет совпадать с границей балансовой принадлежности. Вы несёте ответственность только за нарушения по стену дому.

Вероника, добрый день!Если вы заключили только договор по КР на СОИ, вас обяжут заключить договор на основной объём. Есть два исключения:Исторически сложившиеся отношения: например, если в доме на 29.06.2015 года были прямые договорные отношения между потребителями и РСО, руководствуемся п. 17, 18 ст. 12 ФЗ от 29.06.2015 № 17. Они устанавливают наличие прямых отношений, где требуется заключение договора только на КР СОИ. П. 11, 12 Правил, утверждённых ПП РФ от 14.02.2012 № 124 (Далее – Правила № 124) устанавливает, что при реализации прямых договорных отношений по этой статье – только КР СОИ.П. 30 Правил № 124  – это санкции. Если к вам применены санкции и РСО ушла из-за ваших неоплат на прямые договоры с потребителями, на вас остаётся только КР СОИ. 

Вероника, добрый день!Оптимальные взаимоотношения – прямые договоры. Они хороши, если налажен обмен информацией. Оптимально, когда УК отслеживает, что было начислено по помещениям и может понять, правильно или нет ей выставляют ОДН. При этом с должниками, с отключениями, с квитанциями разбирается РСО. Но по факту КУ идёт от РСО. Оптимальных отношений по качеству на сегодняшний день нет: УК отвечает всегда, если не доказала иное.Если налажен обмен информацией и РСО согласна, переходите на прямые договоры.

Добрый день, Вероника!Комиссию банку при оплате КУ платит исполнитель. Если исполнитель УК — платит она, если РСО  – РСО. УК и РСО по возможности закладывают эту комиссию в тариф.

Вероника, добрый день!ЖК РФ чётко установлено одно разграничение – балансовое, по стену дома. Если вы ничего не подписали, граница эксплуатационной ответственности проходит там же. Если стороны согласились, она будет проходить там, где находится ОДПУ. Для этого подпишите акт разграничения эксплуатационной ответственности. Если его нет, то есть одна из сторон отказалась его подписывать, граница балансовой, эксплуатационной ответственности — по стену дома.Если акт подписан, вы можете сдвигать в нём такую границу по ПУ.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Вероника, добрый день!01.01.2017 Минстрой РФ убрал водоотведение с МКД: такой услуги больше нет, теперь это отведение сточных вод – т.е. всё, что потрачено в помещениях + ОДН. Но ОДН с 1 января посчитать невозможно, так как все ОДН с 1 января стали жилищной услугой и считаются по нормативу на 1 ноября 2016 года. А на 1 ноября 2016 года не было такой услуги, как отведение сточных вод, и норматива по такой услуге.Минстрой РФ рекомендует считать всё, что слили в помещениях, а ОДН по этой услуге будет выставляться с принятия в регионах нормативов по отведению сточных вод. К 01.06.2017 должны были принять во всех регионах. В части регионов они приняты. Если в вашем регионе он принят, считайте по нормативу. В квартирах это по-прежнему относится к водоотведению.

Добрый день, Павел!По данному вопросу мы обратились в техническую поддержку ГИС ЖКХ, которая ответила так:«Так как назначение сотрудников для работы в ГИС ЖКХ производится в личном кабинете Единой Системы идентификации и аутентификации (далее – ЕСИА), смену директора организации необходимо оформить именно на портале ЕСИА (исключить прежнего директора из перечня сотрудников организации и добавить в указанный перечень нового в личном кабинете ЕСИА).Для успешной смены руководителя необходимо:1. дождаться обновления данных в ЕГРЮЛ (добавление нового руководителя и исключение прежнего);2. новому руководителю присоединиться к учётной записи организации в ЕСИА в качестве руководителя;3. отсоединить прежнего руководителя от учётной записи организации в ЕСИА (может как новый руководитель, так и администратор профиля организации в ЕСИА);4. после регистрации в ЕСИА (и присоединения к организации) нового руководителя, ему при входе в ГИС ЖКХ необходимо пройти регистрацию как должностному лицу, саму организацию при этом перерегистрировать не нужно.В целях ведения истории операций информация о прежнем руководителе организации останется в личном кабинете организации в ГИС ЖКХ. Таким образом, после исключения гражданина из перечня сотрудников данной организации в ЕСИА, в ГИС ЖКХ он не сможет зайти в качестве должностного лица данной организации (только как физическое лицо).В ГИС ЖКХ данный сотрудник будет отображаться в списке сотрудников, так как в Системе ведется история операций по каждому сотруднику, действий с ним никаких производить не требуется».

Алёна, добрый день!По данному вопросу мы обратились в техническую поддержку ГИС ЖКХ, которая ответила так:«Договор управления может находиться в статусе «На утверждении» не более 3 дней со дня получения лицензирующим органом сведений о перечне адресов МКД, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению, указанная информация должна быть размещена лицензирующим органом в системе (п. 5.3 раздела 4 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных совместным приказом Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 №74/114/пр)».То есть, статус договора управления изменится после рассмотрения заявки ГЖИ.За непредоставление документов в ГЖИ в установленный ЖК РФ срок после пришедшего в управление МКД вам грозит административный штраф по ст. 19.7 КоАП РФ.

Вероника, добрый день!Требования к обозначению цены договора управления МКД установлены ст. 162 ЖК РФ.В договоре управления МКД обязательно прописываются порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ, порядок внесения платы за них (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).Таким образом, в договоре управления необязательно прописывать точную сумму, достаточно указать, что её размеры будут определяться на ОСС помещений в МКД.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Вероника, добрый день!При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены (п. 6 ст 162 ЖК РФ).То есть, даже если у вас в договоре управления не было пункта о пролонгации, законом установлено, что заключение нового не потребовалось бы. Старый автоматически пролонгируется на 5 лет. 

Вероника, добрый день!Возможности две:дождитесь окончания ДУ, не пролонгируйте его и на новый срок предложите грамотно сосставленный договор; если вы проводите ежегодное отчётное собрание, одним из пунктов повестки предложите новую редакцию ДУ. Аргументация может быть разной: изменилось законодательство, необходимо обновить, актуализировать договор, прописать новый порядок работ, в том числе — по просьбам собственников. Это должно быть двустороннее решение: вы, как УК, должны согласиться на это, а со стороны собственников должно быть решение ОСС помещений в МКД.

Добрый день, Людмила!Минимальный перечень, утверждённый ПП РФ от 03.04.2013 № 290 распространяет своё действие на земельный участок, являющийся ОИ.В отношении несформированного земельного участка вы не можете производить действия по его содержанию и благоустройству: до межевания такой участок не будет относиться к ОИ.Вам необходимо провести данную процедуру, т.к. только после неё земельный участок будет считаться обособленным объектом.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Денис!Согласно п. 14 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354, вы являетесь исполнителем КУ с даты начала поставки КР по договору о приобретении КР, заключённому с РСО.При наличии между вами и РСО заключённого договора, последняя вправе требовать оплату сверхнормативного ОДН.Если РСО не предпринимала попыток заключить договор ресурсоснабжения с вами, требовать оплату она не имеет права.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Денис!Протокол разногласий не делает договорные условия не согласованными: он является частью договора, т.е. условия, прописанные в нём, по юридической силе равны договорным (ст. 445 ГК РФ).В договоре должен быть прописан пункт, согласно которому договор действует с учётом протокола разногласий, иначе последний не будет обладать юридической силой.При несогласии с условиями, прописанными в протоколе разногласий, сторонами должен быть подписан протокол согласования разногласий. До согласования сторонами спорных условий договор не может считаться заключённым.Вы можете оспорить договор, исходя из того, что по данному вопросу не сложилась единообразная судебная практика: суд может признать договор между УО и РСО незаключённым на основании разногласий по существенным условиям договора.

Денис, добрый день!Любой договор считается заключённым, если у его сторон достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ):о предмете договора; которые названы в законе или других правовых актах как существенные; условия, соглашения по которым хочет достичь одна из сторон договора. Перечень существенных условий для договора ресурсоснабжения определяют пп. 17–18 Правил, утверждённых ПП РФ от 14.02.2012 № 124:вид КР;дата начала поставки; показатели качества;порядок определения объёмов КР; порядок определения цены договора на КР; порядок определения стоимости КР;порядок оплаты;условие о разграничении ответственности сторон; порядок взаимодействия сторон.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Татьяна!Исполнителем КУ — лицо, с которым потребитель заключил договор ресурсоснабжения. Им может быть УО (ТСН), РСО (п. 10, 17 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354 (Далее — Правила № 354).Т.к. у РСО прямые договоры с собственниками — конечными потребителями, она является исполнителем КУ.При отсутствии у ТСН функций УО, КР на СОИ не предоставляются, вместо них оплачивается ОДН.Размер платы за КУ предоставленную на ОДН в случаях, установленных п. 40 Правил № 354, в МКД с ОДПУ, за исключением КУ по отоплению, определяется в соответствии с формулой 10 приложения № 2 к Правилам № 354 (п. 44 Правил № 354).

Добрый день, Вероника!Директор УК, являющийся собственником квартиры, не может быть одновременно и председателем МКД — это совпадение двух сторон в одном лице, тем более тут имеется прямая заинтересованность.

Добрый день, Вероника!Заключите дополнительное соглашение, если хотите расторгнуть договор управления на основании его существенного нарушения. Оно не будет считаться таковым, если вы заранее об этом не договорились (ст. 450 ГК РФ).

Добрый день, Николай!В ГИС ЖКХ нужно добавлять сотрудников, которые будут размещать информацию в личном кабинете.Работа в личном кабинете ГИС ЖКХ в части добавления сведений и осуществления иных функций, предусмотренных Системой, доступна сотруднику, имеющему полномочия в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА) «Уполномоченный специалист организации в ГИС ЖКХ», и которому в ГИС ЖКХ назначены соответствующие права доступа сотрудником с полномочием в ЕСИА «Администратор организации в ГИС ЖКХ».

Добрый день, Вероника!Пропишите в договоре порядок расчёта за услуги ТКО для юридических и физических лиц.То есть, в договоре будет два варианта: в зависимости от того, какой субъект участвует в правоотношении.

Вероника, добрый день!Если собственник отказывается заключать договор управления, варианта два:договор по конкурсу — через 2 месяца он будет считаться заключённым (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);обычный договор управления. Руководствуйтесь судебной практикой: Постановлением ФАС Уральского округа от 05.12.2011 по делу № А71-10094/2010, Постановлением ФАС СЗО от 24.10.2008 № А56-40895/2006, где сказано, что вы можете взыскивать с собственника вне зависимости от того, заключил он договор управления или нет, т.к. есть факт оказания услуги.Принудить собственника заключить договор управления нельзя, кроме ситуаций с проведением открытого конкурса.

Добрый день, Вероника!Необходимо соблюсти все сроки, указанные в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ: в течение 10 дней администрация обязана довести до собственников, что конкурс по выбору УК состоялся, после чего вы должны заключить с ними договоры, а они — их подписать.Вы их рассылаете. Это всё, что вам надо сделать: ч. 13 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что, если собственники в течение 2 месяцев со дня проведения конкурса не заключили договор управления с УО, он будет считаться заключённым. Менять редакцию и высылать вам протоколы разногласий собственники не смогут.

Вероника, добрый день!ТСЖ не может действовать, если есть УК, и наоборот — УК не может функционировать, если есть ТСЖ.Варианта два:собственники выбирают УК на ОСС помещений в МКД, не закрывая при этом ТСЖ. Они должны установить, что ему не будут принадлежать функции по управлению;собственники принимают решение о ликвидации ТСЖ, которое больше не может выполнять свои функции и выбирают УК.В соответствии с существующей судебной практикой, пока в МКД существует ТСЖ считается, что способ управления реализован, поскольку цель ТСЖ — реализация управления ОИ (ст. 135 ЖК РФ).