Виктория Чижова

Александр, добрый день!Исчерпывающий перечень форм проведения заседания правления ТСЖ установлен ст. 44.1 ЖК РФ, который дублируют формы проведения ОСС помещений в МКД посредством:очного голосования;заочного голосования;очно-заочного голосования.При заочном голосовании возможно использование «Системы», под которой понимается ГИС ЖКХ.Таким образом, в ЖК РФ не предусмотрен порядок проведения заседания правления ТСЖ в форме е-mail конференции.

Татьяна, добрый день!Так как земельный участок не относится к ОИ помещений в МКД и является муниципальным, обязанность по его содержанию и благоустройству лежит на муниципалитете. Его права и обязанности, как собственника земельного участка, регулируются Главой VI Земельного Кодекса РФ (Далее — ЗК РФ).Ст. 42 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок должен использоваться по его целевому назначению. Не допускается порча, загрязнение и иное его ухудшение.Указанные действия — административные правонарушения, ответственность за которые предусмотрена ст. 2.6.2 КоАП РФ. Для её наступления необходима фиксация указанных правонарушений посредством специальных технических средств.

Екатерина, добрый день!Пока в МКД существует ТСЖ, способ управления реализован, поскольку цель товарищества — реализация управления ОИ (ст. 135 ЖК РФ).Так как ТСЖ «ленивое», оно не занималось управленческими функциями. Оно передало их УК, заключив с ней договор управления. Его сторонами были ТСЖ и УК. То есть, УК управляло МКД и до решения о ликвидации ТСЖ.Исходя из этого, УК вправе требовать с собственников задолженность, т.к. управляла МКД в период существования ТСЖ.Ликвидируйте ТСЖ, проведя для этого общее собрание его членов (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Заключите новый договор управления с УК, которая продолжит управление МКД. В таком договоре сторонами будут УК и собственники помещений в МКД.

Вероника, добрый день!Нет, УК не может быть агентом, в соответствии с ст. 1005 ГК РФ.Позиция ВАС РФ: ст. 162 ЖК РФ предусматривает предоставление именно услуг, исходя из чего УК не является агентом по сбору денег за КУ. При необходимости ухода от договора ресурсоснабжения руководствуйтесь вариантами, предусмотренными ч. 17, 18 ст. 12 ФЗ от 29.06.2015 № 176, пп. «а» п. 30 Правил, утверждённых ПП РФ от 14.02.2012 № 124, п. 6 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354.

Добрый день, Вероника!Законодательно не установлена необходимость получения копий договора управления от каждого собственника.Реестра будет достаточно, копии договора обычно запрашивают сами собственники.

Добрый день, Вероника!Да, согласно положениям ГК РФ в договоре должно быть указание на то, что он заключается посредством совершения конклюдентных действий.

Вероника, добрый день!Если УК уходит с дома по своему решению или собственников, которые об этом заранее знали, т.е., речь не идёт об исключении из реестра, об аннулировании лицензии, УК вправе просто уйти. В соответствии со сложившейся судебной практикой, аварийные работы можно оставить за УК, если на это есть распоряжение администрации.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Вероника!В соответствии с Письмом Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14, если условие об индексации прописано в договоре управления, ежегодных решений ОСС в МКД об утверждении или изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не требуется. При его отсутствии изменение осуществляется исключительно по решению ОСС.В 2012 году это Письмо было отозвано, но по нему сложилась противоречивая судебная практика:положительная: Постановление АС ДВО от 26.11.2014 № Ф03-4779/2014;отрицательная: АО Воронежского обл.суда от 17.07.2014 № 33-3550.Подробнее читайте в блоге РосКвартала.

Добрый день, Вероника!Законодательно такие суммы не регламентированы: руководствуйтесь принципом соблюдения правила разумности (ч. 5 ст. 10 ГК РФ).

Вероника, добрый день!Если есть ТСЖ, варианта 2:«ленивое» ТСЖ, которое заключило договор управления с УК и передало ей функции управления;не «ленивое» ТСЖ, которое что-то может отправить на договор подряда, но управлением будет заниматься само. В отношении собственников, вступивших в ТСЖ, будет действовать Устав, остальных заставить подписать договор нельзя. Им потребуется заключить договор на содержание и подрядные работы. То есть, если собственники не хотят заключать договор управления, вместо него у них будет договор на содержание и ремонт. Ч. 3 ст. 137 ЖК РФ предусматривает, что в любом случае должны собственники должны оплачивать общие расходы — не важно, члены они ТСЖ или нет.То есть, судитесь с ними за фактически оказанные услуги.Законом не предусмотрено положений, позволяющих принудить к заключению договора управления, кроме ситуаций с открытым конкурсом.

Вероника, добрый день!Будущие собственники, у которых ещё нет свидетельств о праве собственности, а есть только акты приёма-передачи, имеют право провести ОСС помещений в МКД и решишь 1 единственный вопрос, связанный с договором управления: выбор УК. Исходя из сложившейся судебной практики, остальные вопросы вне их компетенции: их решают собственники (ст. 44, 45 ЖК РФ).

Вероника, добрый день!Да, правоотношения публичного характера можно применять. Договор управления будет считаться заключённым, если его подписали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Добрый день, Вероника!Руководствуйтесь п. 17 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354 (Далее — Правила) , согласно которому оплата будет как за КУ.При отсутствии УО вместо КР на СОИ к оплате подлежит ОДН. В соответствии с п. 44, размер платы за КУ, предоставленную на ОДН в случаях, установленных п. 40 Правил, в МКД, оборудованном ОДПУ, за исключением КУ по отоплению, определяется по формуле 10 приложения № 2 к Правилам.

Вероника, добрый день!В соответствии с гражданским законодательством, с собственников нежилых помещений взыскивайте долг за фактически оказанные услуги или неосновательное обогащение. Или доказывайте, что договор управления был заключён, поскольку подписан собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Вероника, добрый день!Минимальная периодичность, как и минимальный перечень работ и услуг, устанавливается Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (Далее — Постановление № 170) и Правилами, утверждёнными ПП РФ от 03.04.2013 № 290.Не смотря на то, что Постановление № 170 носит рекомендательный характер, ВС РФ установил обязательность его применения.

Вероника, добрый день!Можно: в рамках ст. 44 ЖК РФ, регламентирующей проведение ОСС, и ст. 7 — применение жилищного законодательства по аналогии, есть случай подписания договора аренды от всех, путём назначения одного уполномоченного лица. Доверенностей не требуется.Они нужны при подписании через председателя совета МКД.

Вероника, добрый день!Использование электронной цифровой подписи законно, она полностью заменяет обычную подпись (ст. 6 ФЗ от 06.04.2011 № 63).Если вам удобно работать в таком формате, вы вправе её использовать. 

Добрый день, Вероника!В отношении несформированного земельного участка вы не несёте ответственности за него: до межевания такой участок не будет относиться к ОИ.Поэтому необходимо знать, оформлен или нет земельный участок. Если не оформлен, ответственность за любые МАФ на нём несёт публичное правовое образование. Если участок оформлен, вы обслуживаете его, и появились неизвестные сооружения, вы имеете право их закрыть, заблокировать, до тех пор, пока не внесёте новую строчку в договор управления. На практике будет очень сложно доказать среди года, что появились площадки и поэтому требуется увеличение цены, т.к. если год не прошёл, её увеличить нельзя.Таким образом, если земельный участок ваш — обслуживайте эти площадки, а на следующий год свои затраты требуйте внести в договор управления. Если участок не ваш, ответственность за него несёт публичное правовое образование.

Вероника, добрый день!Договор может быть заключён посредством его подписания собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) или совершения конклюдентных действий.Если такие собственники вносят плату, договор управления считается заключённым.Исходя из этого, ответственность УК будет нести в рамках необходимого минимального Перечня, утверждённого ПП РФ от 03.04.2013 № 290, и того, что она взяла на себя по договору управления.

Татьяна, добрый день!С введением ФЗ от 21.07.2014 № 255 деятельность УО стала подлежать лицензированию. По договору управления собственники передают УО работы по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в нём, предоставлению КУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).Обслуживающим организациям лицензия не требуется: работы по содержанию и обслуживанию они делают по договору с УО в МКД, с которой подписывает акты приёмки выполненных работ. Перечень работ и услуг более узкий, чем у УК. Исходя из этого, обслуживать МКД могут разные организации: одна отвечает за уборку помещений, вторая — занимается документацией и т.д. Такие организации не представляют интересов собственников, в отличие от УК.То есть, управление МКД и его обслуживание — разные понятия.

Людмила, добрый день!Вопрос о выплате вознаграждения председателю решается на ОСС помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ).В соответствии с Письмом Минстроя РФ от 29.09.2015 № 32395-ОГ/04, устанавливающим наиболее приемлемый вариант выплаты вознаграждения, пропишите в договоре управления:выставление в ПД собственникам взноса на выплату вознаграждения членам и председателю совета МКД в размере, установленном ОСС;выплату полученных денежных средств членам и председателю совета МКД.Исходя из этого, УО начисляет и выставляет к оплате взнос по выплате вознаграждения председателю, не взаимодействуя с ним. При невыплате вознаграждения собственники вправе требовать с УК его возврата, как за неосновательное обогащение.

Александр, добрый день!Проведите отчётно-выборное собрание членов ЖСК и ОСС в один день: например, ОСС можете назначить с 18.00-19.00, членов ЖСК — с 19.00-20.00. В таком случае вам не придётся собирать собственников второй раз.В письма к ним вложите уведомлениях о проведении обоих собраний, повестки которых должны быть отличны: вопросы, входящие в компетенцию собрания членов ЖСК, подлежат разрешению на нём, а не в рамках ОСС.

Вероника, добрый день!Новостройка должна перейти к вам в управление с момента подписания застройщиком акта приёмки-передачи МКД, который попадает в ОМС. После этого начинается отсчёт до момента проведения конкурса.Для УК есть 2 варианта:вы договариваетесь с застройщиком о том, что до момента проведения конкурса управляете домом. Для этого достаточно решения застройщика, который самостоятельно, без конкурсов и т.д. выбирает УК , управляющую домом до момента проведения конкурса. То есть, договор заключили, подали в реестр лицензий, основанием для включения в который будет не протокол собрания, а договор с застройщиком. Если успеваете до открытого конкурса, проведите ОСС, и тогда оно будет иметь особенность — по ЖК РФ его могут проводить только собственники помещений, в новостройках право собственности часто не оформлено. Судебная практика признаёт собрание будущих собственников законным.по конкурсу, когда ОМС в соответствии с ПП РФ от 06.02.2006 № 75 его провёл, а вы выступили с заявкой по нему, стали победителем или единственным участником и далее управляете. Тогда договор будет срочным, его цена не меняется.При голосовании лучше выбирать очно-заочную форму: она наиболее удобна. При отсутствии кворума доберетё его заочно.

Добрый день, Вероника!Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).Договор управления считается заключённым на тех же условиях (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).Таким образом, договор заключён. Необязательно, чтобы его подписывали все собственники, в т.ч. и не являющиеся членами ТСЖ — достаточное для заключения договора управления количество голосов собственников набирается из числа членов товарищества.

Добрый день, Наталья!По данному вопросу мы обратились в техническую поддержку ГИС ЖКХ, которая ответила так:«Если у вас заключён ДУ с каждым собственником, разместите в ГИС ЖКХ типовой договор в формате .doc или .pdf, содержание которого соответствует договорам, заключённым с собственниками.В соответствии с примечанием к п. 15.1 раздела 10 Состава информации, утверждённого совместным приказом Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ № 74/114/пр от 29.02.2016, при заключении ДУ с каждым собственником, размещению в Системе подлежит ДУ, условия которого утверждены ОСС помещений в МКД, с приложением реестра собственников, подписавших данный договор.В иных случаях размещению подлежит экземпляр договора УО. При этом иная информация, предусмотренная 10 разделом (в том числе об адресах жилых и нежилых помещений, собственникам которых оказываются услуги по управлению МКД, о состоянии расчётов по договору), размещается в отношении каждой стороны договора — каждого собственника».

Вероника, добрый день!Нет практики принуждения подписания ОМС договора управления.Положение о свободе договора устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в его заключении (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).ОМС — юридическое лицо, исходя из чего принудить его к совершению сделки невозможно. Принудительное заключение договора возможно в случаях, установленных ГК РФ, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Добрый день, Вероника!Изменение договора управления МКД регламентировано ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Оно осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).Проведение ОСС обязательно: изменение в договор управления вносится в том же порядке, что и его заключение — то есть, на основании решения ОСС, где согласуются условия договора.Разработайте проект нового договора управления, инициируйте ООС, на котором ознакомьте собственников с договором. При их согласии с его новыми условиями, внесите в него изменения.

Александр, добрый день!В ч. 1 ст. 46 ЖК РФ прописаны ситуации, при которых решение ОСС помещений в МКД принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников: пп. 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В остальных случаях достаточно простого большинства: т.е., 50% + 1.Ч. 1 ст. 112 ЖК РФ устанавливает минимальный количественный состав ЖСК: в нём не может быть менее пяти членов.Таким образом, в отличие от ТСЖ, в ЖСК маловероятно распространить решения, принятые на собрании их членов, на не членов ЖСК: в ТСЖ вступает 50% + 1 голосов от общего числа собственников, исходя из чего для распространения решения на всех собственников в ситуациях, за исключением пп. 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, хватило бы одобрения только членами ТСЖ.Если в ЖСК мало человек, для распространения решений на всех собственников, вы не сможете набрать предусмотренное ст. 44 ЖК РФ простое большинство или 2/3.

Вероника, добрый день!По данному вопросу мы обратились в техническую поддержку ГИС ЖКХ, которая ответила так:«Размещать информацию должен исполнитель услуг, в данном случае, если УО заключила договор с РСО с целью оказания услуги собственникам — сведения должна размещать УО.Информацию о поставляемых ресурсах для предоставления КУ размещает РСО. Для отражения в системе ГИС ЖКХ сведений о поставке ресурсов необходимо создать договор ресурсоснабжения. Подробная инструкция по размещению информации о договорах ресурсоснабжения содержится http://dom.gosuslugi.ru/#!/regulations) .Атрибутивный состав, сроки и периодичность размещения информации в ГИС ЖКХ поставщиками информации детализированы в совместном приказе Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

Николай, добрый день!Согласно Письму Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45049-АТ/04, руководствуйтесь п. 35 Правил, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491, где в обязанности собственников — утверждение на ОСС перечня работ по СОИ МКД, исходя из положений Минимального перечня, утверждённого ПП РФ от 03.04.2013 № 290.Размер платы за СОИ, выставляемый к оплате собственнику, пропорционален его доле в праве общей собственности на ОИ, а указанная доля — размеру площади помещения, которым указанный собственник владеет.Таким образом, выставление всем собственникам МКД одинаковых сумм к оплате неправомерно, они должны быть разными и рассчитываться, исходя из площади помещения собственника и его доли в ОИ.