Ирэн Парсамян

Уставом ЖК не может быть ограничен только один способ проведения собрания собственников помещений в МКД. Есть статья 44.1 ЖК РФ, которая предусматривает следующие формы проведения: 1) очного голосования; 2) заочного голосования (в т.ч. с использованием информационных систем согласно ст. 47.1 ЖК РФ); 3) очно-заочного голосования. Форму проведения выбирает инициатор собрания. Что касается очного собрания, то при выборе такой формы проведения ОСС и отсутствия на нем кворума (т.е. собрание не правомочно) может быть проведено собрание заочной формы. Но процедура такого собрания проводится с самого начала (Уведомление собственников, заполнение последними бюллетеней, подсчет голосов, составление протокола). Выбор формы проведение собрания является волеизъявлением инициатора. Но при этом заочное собрание может быть организовано после того, как было проведено очное и решение, на котором не были приняты по причине отсутствия кворума. В свою очередь, мы рекомендуем проводить ОСС в форме очно-заочной. Данная форма упрощает и ускоряет процесс проведения ОСС, а также дает более высокие шансы на то, что бы кворум состоялся.

Общие основания для ликвидации юридического лица, к которому относится ТСЖ/ТСН, перечислены в ч. 2 ст. 61 ГК РФ: По решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ). По решению суда в связи с: грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер; деятельностью без надлежащего разрешения (лицензии); деятельностью юрлица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона; иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано. Принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Про перечень профстандартов для УО читайте в статье https://roskvartal.ru/obuchenie-sotrudnikov/6686/profstandarty-dlya-upravlyayuschih-organizaciy

Согласно ст. 195.3 ТК РФ, характеристики, которые содержатся в профстандартах, УО может применять как основу для определения требований к квалификации работников с учётом особенностей выполняемых функций. Профстандарты помогут руководителю управляющей организации определить обязанности для конкретной должности, описать требования к ним и зафиксировать их в трудовом договоре и должностной инструкции. Таким образом УО избежит дублирования функций у разных сотрудников, определит направления обучения и составит программы аттестации. Каждый профстандарт УО должна рассматривать в разрезе собственной организации, включая и требования к сотруднику. Например, состав трудовых функций диспетчера АДС будет продиктован техническими характеристиками обслуживаемого жилфонда и тем, как организована работа аварийно-диспетчерской службы.

"Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников. УО следует помнить, что: Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170). Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Продолжение в комментарии.

Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений (п.19 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением правительства от 13.08.2006 № 491 ""Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность""

На основании заявления орган ГЖН в течение 30 дней с даты получения полного пакета документов принимает решение о выдаче акта проверки с указанием класса энергоэффективности, присвоенного МКД (п. 12 Приказа Минстроя России от 06.06.2016 № 399/пр ""Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов"".

Порядок присвоения класса энергетической эффективности регламентируется приказом Минстроя России от 06.06.2016 № 399/пр ""Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов"". В соответствии с п. 11 Правил, к заявлению о присвоении или подтверждении класса энергетической эффективности прикладываются заверенные копии следующих документов: а) декларация о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов; б) документы, подтверждающие, что заявитель является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в отношении которого требуется принять решение об определении класса энергетической эффективности в) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации.

"В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты. Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики. Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Продолжение в комментарии.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Осмотры лесниц как общедомового имущества в основном регламентируются Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» Наиболее распространёнными видами дефектов лестниц, которые прописаны в нормативно-правовых актах, являются изменение наклона ступеней, образование трещин и сколов углов, износ покрытия и коробление поверхности. Согласно п. 4.8.1 Правила № 170 к неисправностям лестниц также относятся коррозия металлических элементов, прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины у деревянных лестниц. Продолжение в комментарии.

В п.п. 4.8.10 и 4.8.13 Правил № 170 указано, что лестница считается неисправной, если: осадка стен и горизонтальной поверхности крылец составляет более чем 0,1 м; нарушение горизонтальности лестничных площадок – 10 мм и более, а ступеней лестниц – 4 мм и более; отклонение перил от вертикали – 6 мм и более. Данные значения необходимо учитывать при осмотре любых лестниц многоквартирного дома, причём использовать не только визуальный способ контроля, но и делать замеры с фиксацией полученных данных в акте осмотра. Если указанные значения превышены, то после осмотра УО следует запланировать ремонт для устранения таких повреждений.

Опломбирование ПУ проводит исполнитель КУ (п. 81.14 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354). П. 2 Правил, предусматривает, что ""исполнитель"" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. В случае заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг исполнителем является РСО. Соответственно опломировать ПУ обязана РСО.

Установленный прибор учета должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки. При этом исполнитель обязан начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета (п. 81 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 № 354)

Порядок внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ предусмотрен приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр ""Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации"" В п. 9 Порядка № 938/пр указаны случаи, в которых орган ГЖН имеет право отказать УО во внесении изменений в реестр: несоответствие заявления и документов требованиям, установленным п.п. 2, 3,  пп. «г, д» п. 5 приказа № 938/пр; отсутствие оснований для внесения изменений в реестр, выявленное органом ГЖН по результатам проведённой проверки. Следовательно, орган ГЖН имеет право отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий, если она не предоставила все указанные в приказе № 938/пр документы, не разместила в ГИС ЖКХ сведения об изменении в списке домов в её управлении или по вопросу управления МКД ведётся судебный спор.

Лицензионные требования установлены ст. 193 ЖК РФ. К ним относятся: 1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются; 1.1) отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее; 2) наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа - единоличного исполнительного органа юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым такие полномочия переданы) лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата; Продолжение в комментарии.

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; 4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии; 5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии; 6.1) соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установл ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ 7) иные требования, установл. Правительством РФ

п.4 Порядка, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр "Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации" предусматривает, что рассмотрение заявления и документов и принятие одного из решений осуществляется органом государственного жилищного надзора и не может превышать десяти рабочих дней с даты поступления заявления и документов.

Согласно п. 20 раздела 10 приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 N 74/114/пр, лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства обязаны размещать информацию об ответах на обращения по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, поступивших в управляющую организацию, товарищество, кооператив, с использованием системы в сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации. Требования к УО о размещении в системе информации о самих поступивших обращениях Приказом не предусмотрены.

Пп. «а» п. 40 «Правил содержания общего имущества в МКД» ПП РФ № 491 предусматривает, что собственники имеют право получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре управления указанный срок может быть уменьшен.

Отчет о выполнении договора управления размещается в системе ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (п. 15 раздела 10 Приказа Минстроя, Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр). Таким образом отчет о выполнении договора управления должен быть размещен в системе ежегодно до 1 апреля.

Форма годового отчёта не установлена законодательно. Но вы можете согласовать её в договоре управления МКД и использовать в работе.

Понятие и основы работы территориального общественного самоуправления приведены в ст. 27 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ. Согласно ч. 1 ст. 27 № 131-ФЗ, ТОС – самоорганизация граждан по месту жительства для самостоятельной реализации собственных инициатив по вопросам местного значения. В ТОС могут объединиться жители одного или нескольких подъездов МКД, всего дома, жилого комплекса, микрорайона, сельского населённого пункта (ч. 3 ст. 27 № 131-ФЗ). Некоторые ТОС активно работают в сфере жилищно-коммунальных услуг и благоустройства, в том числе их представители участвуют в проверках содержания и ремонта МКД, помогают жителям домов общаться с РСО и УО. УО, наладив коммуникацию с такими людьми, может первой получать сигналы о неубранном снеге, сосульках или упавшем дереве, чтобы вовремя принять меры по устранению таких нарушений. В ТОС жители домов следят за порядком и чистотой в подъездах, работают с правоохранительными органами для борьбы с вандализмом. Такая работа активистов позволит УО снизить затраты на уборку и текущий ремонт общего имущества. Освободившиеся средства можно будет направить на мероприятия по энергосбережению или дополнительные ремонтные работы в МКД.

Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 56037-2014 утверждён и введён в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 545-ст. Он входит в единую структуру стандартов блока «Услуги ЖКХ и управления МКД». Блок «Общие требования» ГОСТ Р 56037-2014 утверждает перечень оборудования и материалов, необходимых для работы АДС и аварийно-ремонтных бригад. Службы следует укомплектовать средствами оперативной связи, транспортом, техникой и другим необходимым оборудованием и приспособлениями. У работников АДС должны быть: карта/схема местности; список и адреса иных аварийно-ремонтных и диспетчерских служб, журнал учёта аварий; перечень домашних адресов руководителей АДС, их домашних и служебных телефонов; комплект технической документации на многоквартирный дом; схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения; планы подземных коммуникаций: ключи от всех подвалов и чердаков в доме. Специалисты АДС должны иметь оперативный доступ во все технические помещения МКД, к внутридомовым инженерным системам. Все материалы и оборудование необходимо держать в состоянии полной готовности для незамедлительного выезда

П. 11 Раздела 10 Приказа Минстроя, Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" предусматривает, что информация о капитальном ремонте многоквартирного дома размещается лицами, осуществляющими управление такими домами, в случае если они являются владельцем специального счета, открытого в целях формирования фонда капитального ремонта дома.

"Согласно ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ, внесение изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества собственников происходит в соответствии с методическими рекомендациями, утверждёнными приказом Минстроя РФ от 29.10.2015 № 774/пр (далее – методические рекомендации № 774/пр). Внести изменения в программу может потребоваться и в связи с корректировкой данных уже включённых в неё многоквартирных домов. В п. 12 методических рекомендаций № 774/пр определено, что обращаться в уполномоченный орган с заявлением о необходимости внести такие изменения в региональную программу имеют право: собственники помещений в МКД, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в доме; управляющая организация, ТСЖ или ЖК/ЖСК, управляющие домом и/или оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества; региональный оператор. Продолжение в комментарии.

Согласно п. 7 методических рекомендаций № 774/пр, обращение можно подать в следующих случаях: Сокращение перечня запланированных услуг и/или работ по капремонту, если зафиксировано отсутствие каких-либо элементов или систем для таких работ, изменён способ формирования фонда капремонта со спецсчёта на регоператора, а ранее составленный перечень работ превышает минимальный, установленный в регионе. Перенос сроков проведения капремонта на более поздний период, если какие-то работы уже были проведены ранее и в указанные программой сроки не требуются или это решение принято на ОСС. Также даты переносятся, если в доме со спецсчётом в установленные сроки не проведён капремонт. Расширение перечня услуг/работ по капремонту, если в доме при осмотре установлено наличие конструктивных элементов или систем, которые подлежат ремонту, но не были включены в программу. Также перечень может быть расширен, если собственники, формирующие фонд на счёте регоператора, приняли решение об установлении взноса сверх нормативного для проведения дополнительных работ.

Перенос срока на более ранний период в случаях, если при мониторинге состояния дома установлена такая необходимость или же собственники на ОСС приняли решение об этом – при условии достаточности средства фонда капремонта или согласии собственников на внесение дополнительных взносов на капремонт.

Нет, принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ).