Ирэн Парсамян

Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 (далее - Правила N 416), установлены стандарты выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению МКД, которые управляющая организация предоставляет в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ. Соблюдение Правил N 416 является лицензионным требованием. В соответствии с пунктом 34 Правил N 416, управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в МКД в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 Правил N 416 (в том числе информацию, содержащую сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение). Акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту входят в перечень документов, с которыми собственники вправе знакомиться. Ознакомление с журналом учета заявок населения возможно, если оно не является распространением персональных данных в смысле, придаваемом ему Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ "О персональных данных" (Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 5 мая 2022 г. по делу № 8Г-2938/2022[88-7323/2022) В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, указанным в пунктах 31 и 32 Правил N 416, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации.

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений; ремонт фасада; установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем; ремонт фундамента многоквартирного дома. Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Из вашего вопроса следует, что собственниками перечень работ был утвержден, но в недостаточном объеме. Таким образом, дополнение перечня работ возможно только через решение ОСС. УО не имеет права использовать средства, поступающие от жителей за содержание жилья, на работы капитального характера. Данный довод нужно использовать в общении с собственниками для определения перечня работ, проводимых при капитальном ремонте. Если невыполнение “выпавших” из капитального ремонта работ создает опасность для жизни и здоровья жителей многоквартирного жилого дома, то они относятся к неотложным и УО обязана их провести в рамках надлежащего исполнения обязательств по содержанию ОИ. При этом, УО может оплатить такие ремонт из собственных средств, а затем подать иск в суд с требованием взыскать эти деньги с регионального Фонда капремонта (Судебная практика по аналогичному вопросу - дело № А60-63605/2017).

Согласно ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на день вступления в силу настоящего Федерального закона, обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии. Дальнейшее обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ входит в обязанности УО. Это прописано в п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491. Если ОДПУ выходит из строя, то обязанность по ремонту и замене лежит на УО (пп. «к» п. 11 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). . Подробнее в статье - https://roskvartal.ru/pribory-uchyeta/8964-osobennosti-remonta-i-obsluzhivaniya-odpu-upravlyayuschimi-organizaciyami

Опломбировка ИПУ проводится перед подписанием акта о вводе прибора учёта в эксплуатацию – чтобы занести в акт номера пломб и места, где они установлены (п. 81 (8) ПП РФ № 354). Таким образом, в части взаимоотношений с потребителями, номер пломбы необходим исключительно для указания его в акте ввода ИПУ в эксплуатацию. Внутренними актами вашей компании может быть предусмотрен учет количества пломб, выдаваемых работникам.

Согласно п. 3.11 Межгосударственного стандарта ГОСТ 30772-2001 «Ресурсосбережение. Обращение с отходами» остатки сырья, материалов, веществ, изделий, предметов, образовавшиеся в процессе производства продукции, выполнения работ (услуг) и утратившие полностью или частично исходные потребительские свойства являются производственными отходами. В соответствии со ст. 4 Федерального закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ (ред. от 19.12.2022, с изм. от 30.05.2023) "Об отходах производства и потребления" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ч. 1. ст. 220 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Применительно к рассматриваемой ситуации собственнику имущества, ставшее отходами, принадлежит право собственности на такие отходы. Как указано в вашем вопросе, работы по замене лифта производятся в рамках капитального ремонта на основании заключенного ФКР и подрядчиком договора. В соответствии с ч.1 ст.702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Согласно статье 714 ГК РФ подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда. Согласно тп. 2.2.4. Методических рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (утв. Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013) под заменой лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг) по замене лифта, непригодного к эксплуатации, на новый срок. В состав работ (услуг) по замене лифта включаются, в том числе, работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования. Таким образом, процесс утилизации старого лифта должен быть установлен договором между Фондом и подрядчиком. Если договор таких условий не содержит, то собственники помещений МКД вправе распоряжаться данным имуществом (демонтированным лифтом) на основании решения ОСС.

В вашей ситуации альтернативным вариантом по отношению к урегулированию вопроса путем проведения ОСС является получение собственником письменного отказа в выдаче технического паспорта и, при наличии нарушений в мотивировке отказа, обжалование его в досудебном порядке, а затем в суде. Причинами отказа в выдаче технического паспорта может быть некорректно составленные документы, отсутствие необходимой доверенности, неоплата госпошлины и т.д. На наш взгляд требования чиновника при выдаче технического паспорта скорее всего завышены, его действия возможно обжаловать на основании ч. 4 ст. 5 N 59-ФЗ от 02.05.2006 "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" в административном и (или) судебном порядке.

Общедомовые приборы учёта относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5-7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). После установки ОДПУ за его рабочее состояние отвечает управляющая домом организация или ТСЖ (ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5-7 ПП РФ № 491, п. 18 ПП РФ № 290). При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники. Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Основанием для проведения внеплановой (выездной) проверки ГЖН может стать недовольство жильцов тем, как управляющая организация справляется со своими обязанностями. Другой причиной становится угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан, причинение вреда животным, растениям, окружающей среде, безопасности государства и угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. В этом случае в орган ГЖН также должно поступить заявление от граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, органов государственной власти или СМИ. Положения ст. 10 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" от 26.12.2008 не ограничивают круг лиц, по обращениям которых может быть проведена выездная внеплановая проверка, только собственниками или их доверенными лицами. При этом следует учитывать, что перед внеплановой проверкой органы ГЖН проверяют достоверность поступивших обращений. Для этого с 01.01.2017 в ч. 3.2 ст. 10 Федерального Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ введена процедура предварительной проверки. В ходе её проведения жилищные инспекторы: рассматривают документы юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, имеющиеся в распоряжении ГЖИ; проводят мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, предпринимателями и без возложения на них обязанности предоставлять информацию и исполнять требования. Когда инспектор ГЖИ выполняет предварительную проверку, он может запросить пояснения по полученной информации. Предоставлять такие пояснения и иные документы проверяемые организации не обязаны. Но если руководство УО уверено, что документы в порядке и нарушений нет, то документы можно подготовить для того, чтобы инспектор знал, что УО добросовестно выполняет свои обязательства по управлению и содержанию МКД. Если в результате предварительной проверки выявлены нарушения, то они становятся основанием для внеплановой проверки (ч. ч. 3.2 и 3.3 ст. 10 Федерального Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ). Такая проверка может быть выездной и документарной.

Аналогичная ситуация (в качестве общего имущества на несформированном участке выступала детская площадка) была рассмотрена в рамках дела № А73-13544/2019 арбитражными судами четырех инстанций. Суды при определении обязанности содержания ОИ на несформированном земельном участке пришли к следующим выводам: Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. «ж» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества МКД включаются детские площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В вашем случае элементы благоустройства земельного участка (бордюры) включены в состав ОИ МКД на основании п. «е» п. 2 ПП РФ № 491 В силу п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о техническом регулировании, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, для жизни и здоровья граждан. В силу п. 66 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям управляющей организации независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме. Наличие государственного кадастрового учёта земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность УО обеспечивать надлежащее состояние ОИ на придомовой территории. Таким образом обязанность по содержанию и ремонту внутридомовых бордюров лежит на УО независимо от того, сформирован или нет земельный участок, на котором они расположены.

Исполнитель коммунальных услуг обязан пересчитать размер платы за коммунальную услугу за тот период, по которому плата начислялась без учета показаний ИПУ, данная обязанность возникает тогда же, когда исполнителю стали известны актуальные показания счетчика, в том числе после проверки исполнителем показаний ИПУ (Определение Верховного Суда РФ от 26 августа 2019 г. № 302-ЭС19-14339). Согласно п. 84 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД, при непредставлении в УК потребителем показаний ИПУ в течение 6 месяцев подряд, УК не позднее 15 дней по истечении этого 6-месячного срока обязана осуществить проверку (проверить достоверность представленных потребителем сведений о показаниях ИПУ) и снять показания прибора учета. Согласно п. 61 указанных Правил, если в ходе такой проверки будет установлено, что прибор учета находится в исправном состоянии, в том числе пломбы на нем не повреждены, но имеются расхождения между обнаруженными показаниями проверяемого ИПУ и тем объемом коммунального ресурса, который был использован при расчете размера платы за коммунальную услугу за предшествующий проверке расчетный период, то УК обязана произвести перерасчет и направить потребителю уведомление о размере переплаты. Перерасчет производится исходя из снятых УК в ходе проверки показаний проверяемого ИПУ, при этом излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих периодов. Таким образом, в вашем случае необходимо пересчитать потребителю размер платы сразу после снятия фактических показаний приборов учета и достоверного установления сведений об объеме индивидуального потребления. Моментом наступления обязанности произвести перерасчет является дата фактического снятия показаний в день проверки.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее - Порядок) определен Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр. В соответствии с пунктом "г" части 3 Порядка к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, уведомлению о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом или сведениям о прекращении управления многоквартирным домом в случае внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом предоставляются следующие документы: - сведения о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава товарищества собственников жилья, об утверждении устава жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом в системе или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам в орган государственного жилищного надзора; - копия устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; - сведения о размещении копии протокола общего собрания собственников помещений или членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, или правления товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива о заключении договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному вопросу в орган государственного жилищного надзора. Иных специальных требований в описанной вами ситуации Порядок не предусматривает.

Ответ зависит от того, была ли вина потребителя в том, что поверка не была проведена вовремя. В соответствии с п. 61 Правил № 354, если в ходе проверки показаний ИПУ или его состояния установлено, что прибор учёта исправен, но данные о показаниях на счётчике и у исполнителя КУ различаются, исполнитель обязан произвести перерасчёт платы за коммунальную услугу. Потребитель обязан оплатить доначисления, а излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачёту при оплате в будущих периодах. Перерасчёт должен быть сделан исходя из снятых исполнителем в ходе проверки показаний ИПУ. При этом, если потребителем не будет доказано иное, объём ресурса в размере выявленной разницы выставляется к оплате в период, в котором прошла проверка. Если потребитель вовремя не организовал поверку ИПУ, то он не вправе требовать перерасчёт платы за период, когда счётчик с точки зрения закона признавался неисправным. Но если поверка ИПУ не произведена не по вине потребителя, исполнитель обязан принять показания счётчика к расчётам за весь период времени, в течение которого прибор учёта считался неисправным. Такая позиция отражена в судебной практике, например, в определении Ярославского областного суда от 23.04.2015 № 33-1642/2015.

Так как детская площадка является частью общего имущества МКД, то бремя его содержания ложится на плечи всех собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Плата за содержание детской площадки не является платой за отдельную услугу по использованию такой площадки, а входит в состав платы за содержание и ремонт ИО МКД. Следовательно, вне зависимости от того, пользуется или нет жительница детской площадкой, она обязана вносить плату за ее содержание, как за часть общего имущества МКД. Исключение составляет ситуация, если на общем собрании собственников его участники приняли решение освободить часть жителей дома от платы за лифт и перераспределить эту плату между остальными.

Значимых судебных споров по указанному вами запросу не обнаружено. По применению указанных в первоначальном ответе положений Приказа № 938/пр найдены следующие судебные акты: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2022 N Ф05-3951/2022 по делу N А41-22588/2021; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2023 N 09АП-14432/2023 по делу N А40-162732/2022; Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023 N 18АП-16631/2022 по делу N А07-19948/2022. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества независимо от выбранного ими способа управления домом (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Делают они это, полностью и своевременно внося плату за содержание жилого помещения и КР на СОИ (ст. 154 ЖК РФ). Если на общем собрании собственников было принято решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей дома на эти цели. Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС в соответствии с ст. 44–46 ЖК РФ, должны исполняться всеми собственниками в доме, даже если они не голосовали и/или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416, лица, управляющие домом, должны заключать договоры оказания услуги и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Однако отношения между товариществом и его членами уже регулируются Уставом и решениями общего собрания членов – заключать с ними договоры на оказание ЖКУ не нужно. Товарищество собственников жилья создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). Следовательно, в товариществе могут состоять не все собственники помещений, и эта группа жителей МКД не подчиняется Уставу товарищества. Поэтому, согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём: членства собственников помещений в ТСЖ; заключения с собственниками помещений – нечленами договоров о содержании и ремонте общего имущества. Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с нечленами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416. Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией. Таким образом, все условия договора управления, заключенного между ТСЖ и УК, будут действовать также в отношении собственников - нечленов ТСЖ.

Согласно ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 года в общее имущество включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, крыши, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение, не являются объектами индивидуальной собственности и предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеют самостоятельного назначения. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Таким образом, в ходе судебного разбирательства могут быть установлены характеристики спорной газовой котельной, по которым оно подходит либо не подходит под определение общего имущества собственников многоквартирного дома. Если котельная будет признана общим имуществом МКД, то действия застройщика по оформлению права собственности на такую котельную будут являться незаконными. Но, в суде может быть также установлено, что котельная предназначена для обслуживания более чем одного жилого дома. То есть котельная является самостоятельным объектом гражданских прав и ее правовой режим отличается от правового режима установленного ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В таком случае действия застройщика скорее всего будут признаны обоснованными. Примеры судебной практики по схожим спорам: Решение № 2-594/12 от 10 июля 2012 г. по делу № 2-594/12 (https://sudact.ru/regular/doc/7SwMtFeR6Jdn/) Решение № 2-2096/2018 2-2096/2018 ~ М-1327/2018 М-1327/2018 от 19 июня 2018 г. по делу № 2-2096/2018 (https://sudact.ru/regular/doc/nkifb6xVq3bw/) Решение № 2-108/2017 2-3324/2016 от 12 мая 2017 г. по делу № 2-108/2017 (https://sudact.ru/regular/doc/b6PMG6ukdTZC/)

Собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, обязаны оплачивать коммунальные ресурсы, потребленные на содержание общего имущества (ст. 158 ЖК РФ, п.28 Постановления Правительства РФ №491). В вашем случае очевидно, что котельная является общим имуществом МКД. Согласно вашим пояснениям учет газа ведется исходя из показаний установленного в доме ОДПУ. Таким образом, расчет размера платы за газ, предоставленный на общедомовые нужды в МКД, оборудованном общедомовым (коллективным) прибором учета производится по формуле № 12 Правил №354.

В идеале у каждого МКД должна быть своя придомовая территория. Двух домов на одном участке быть не должно. Эта позиция отражена в письмах различных ведомств: Минфин РФ в письме от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 отметил, что единый участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений. Это происходит только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на каждом из которых был бы расположен соответствующий МКД. Росреестр в письме от 15.02.2013 № 14-00559/13 «О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов» выразил аналогичную позицию. При этом, 09 февраля 2023 года Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, в котором разъяснил нижестоящим судам, что положения действующего законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. К объектам, которыми жители разных МКД пользуются совместно, если у них общий двор, могут относиться парковка, контейнерная площадка, спортивные тренажёры, детские площадки, скамейки, столы, ограждения в зелёной зоне. В такой ситуации управляющие организации в домах могут заключить договор о совместном содержании указанных объектов. Тогда плату нужно распределять пропорционально площади квартир в МКД, включив свою часть расходов в утвержденный размер платы за содержание. Ситуация, где в качестве общего имущества на несформированном участке выступала детская площадка, была рассмотрена в рамках дела № А73-13544/2019 арбитражными судами четырех инстанций. Суды при определении обязанности содержания ОИ на несформированном земельном участке пришли к следующим выводам: Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. «ж» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества МКД включаются детские площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В силу п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о техническом регулировании, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, для жизни и здоровья граждан. В силу п. 66 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям управляющей организации независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме. Наличие государственного кадастрового учёта земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность УО обеспечивать надлежащее состояние ОИ на придомовой территории. Таким образом обязанность по содержанию и ремонту внутридомовых бордюров лежит на УО независимо от того, сформирован или нет земельный участок, на котором они расположены.

В соответствии с ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и Уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. В соответствии с ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в МКД имеют право ознакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью товарищества, сметами доходов и расходов товарищества на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключения (в случае проведения аудиторских проверок). Основанием для аудиторской проверки может быть непредоставление информации или сомнения в достоверности предоставленной информации, то есть нарушение требований ч. 1 ст. 143.1. ЖК РФ. Решение о проведении такой проверки принимается решением общего собрания чненов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Проведение поверки ИПУ без демонтажа такого прибора не запрещено действующим законодательством. При проведении поверки таким способом используется специализированное высокоточное оборудование. Но законными результаты такой поверки будут при соблюдении следующих условий: организация, предоставляющая услуги, должна иметь аккредитацию на данный вид деятельности; работник, производящий исследование, должен иметь диплом установленного образца о прохождении специализированного обучения; результаты поверки счетчиков воды вносятся в реестр ФГИС "АРШИН" в соответствии с частью 6 статьи 13 №102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».

В ч. 7 ст. 156 ЖК РФ нет указания на количество голосов, которым принимается размер платы за жилое помещение на ОСС. Следовательно, решение принимается простым большинством, то есть 50%+1 голос от количество голосов собственников, которые участвуют в ОСС. Простое большинство высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

Обязанность по размещению справочной информации в платежном документе в ГИС ЖКХ не регламентирована Приказом 74/114/пр. При этом платёжные документы за коммунальные услуги УО размещает в случае если является исполнителем коммунальных услуг. Обязанность по размещению информации о показаниях приборов учёта есть у УО только в случае, если она является исполнителем и только в отношении ИПУ.

Согласно ст. 49 предостережение объявляется в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований и (или) в случае отсутствия подтвержденных данных о том, что нарушение обязательных требований причинило вред (ущерб) охраняемым законом ценностям либо создало угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. При этом контролирующий орган предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований. Следовательно, если для соблюдение требований, на которые указано в предостережении, необходимо проведение ОСС с целью определения источника финансирования, то сообщение в контролирующий орган о проведении ОСС по таким работам или о включении работ в план будет достаточно для исполнения предостережения. При этом необходимо в обязательном порядке выполнить заявленные действия и недопустить нарушений,а также приложить к ответу фотоотчёт выполненных работ.

Согласно п. 36 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах 31, 32 и 34 настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения). Так как указанная вами тема обращения не перечислена в пунктах 31, 32 и 34 Правил № 416, то срок ответа на такое обращение составляет 10 рабочих дней со дня его получения.

УО и РСО обязаны обмениваться информацией, которая необходима для начислений платы за коммунальную услугу. В соответствии с п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ управляющая многоквартирным домом организация предоставляет в РСО сведения, необходимые для расчётов. Также в соответствии с п. 6 Правил № 354 УО и ТСЖ обязаны при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Сделать это необходимо не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала действия прямого договора. В соответствии с пп. «а» п. 69 Правил РФ № 354, исполнитель КУ, выставляя платёжный документ, должен указывать в нём в том числе адрес помещения, сведения о собственнике или нанимателе. При переходе на прямой договор у РСО таких сведений нет, и согласно Правилам № 354, она получает их от управляющей организации. Таким образом, если РСО для начисления платы платы необходимы только площади квартир, а не иная другая информация, содержащаяся в техпаспортах, то сведения можно передать в виде таблицы с площадями.

Запрет на смену УО в первый год её работы введён Федеральным законом от 04.08.2023 № 434-ФЗ. Исключение – случаи, когда УО не выполняет условия договора управления. № 434-ФЗ начал действовать 15 августа. Если по результатам ОСС с вашей УО заключен договор управления, то его расторжение в ближайший год возможно только в случае нарушений его условий. Также следует отметить, что Инициатором годового и внеочередного общего собрания собственников МКД могут быть: Любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ). Группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД. управляющая организация, управляющая домом на основании договора управления МКД. Правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ). В ряде случаев - орган местного самоуправления. УО в период действия договора управления МКД, вправе инициировать проведение общего собрания собственников МКД. Другие УО не могут являться инициаторами ОСС. Результаты собрания, проводимого по инициативе сторонней УО, могут быть признаны недействительными по причине его инициирования ненадлежащим лицом.

Пунктом 2 Правил № 354 установлено понятие Потребитель, т.е. собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги. В пункте 67 этих же Правил указано, что плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых потребителям исполнителем. Таким образом, так как Правила № 354 приравнивает собственников нежилых помещений к потребителя, то выставление дополнительных документов, помимо платежного документа (квитанции), не требуется. Перечень первичной документации в бухгалтерии, сопровождающих сделку, зависит от типа сделки и может отличаться. Исполнение договора управления согласно указанным выше положениям не подразумевает подписание акта выполненных работ с потребителем.

Минфин России, в письме от 05.07.2019 N 01-02-04/03-49678 "О применении контрольно-кассовой техники", рассмотрел обращения по вопросу о применении контрольно-кассовой техники товариществами собственников жилья. В соответствии с пунктом 13 статьи 2 Федерального закона N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 54-ФЗ) контрольно-кассовая техника может не применяться при осуществлении расчетов товариществами собственников недвижимости (в том числе товариществами собственников жилья, садоводческими и огородническими некоммерческими товариществами), жилищными, жилищно-строительными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами за оказание услуг своим членам в рамках уставной деятельности указанных товариществ и кооперативов, а также при приеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом положения пункта 13 статьи 2 Федерального закона N 54-ФЗ не распространяются на расчеты наличными деньгами, а также расчеты с предъявлением электронного средства платежа при условии непосредственного взаимодействия покупателя (клиента) с пользователем контрольно-кассовой техники. С учетом изложенного, контрольно-кассовая техника может не применяться при осуществлении расчетов (за исключением расчетов наличными деньгами, а также расчетов с предъявлением электронного средства платежа при условии непосредственного взаимодействия покупателя (клиента) с пользователем контрольно-кассовой техники) указанными товариществами и кооперативами при приеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги как от своих членов, так и при приеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги от собственников помещений, не являющихся членами таких товариществ либо кооперативов. Таким образом, контрольно-кассовая техника не применяется при осуществлении указанных расчетов платежной картой в сети "Интернет", платежными поручениями, а также с использованием мобильных приложений.

По правилам, установленным ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. При этом, согласно п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрания вправе принять решение о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД. Следовательно, выплата вознаграждения собственникам, не включенным в состав совета МКД, в отношении которых на ОСС принято решение о вознаграждении, возможна при проведении ОСС по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД.

Постановление Правительства РФ от 29.05.2023 № 859 с 1 сентября 2023 года внесло изменения в ряд документов кабмина, в том числе в ПП РФ № 410, № 290, № 1110 и Правила № 354. Также кабмин утвердил Минимальный перечень работ и услуг по техническому обслуживанию газового оборудования с 15 позициями. Постановление издано во исполнение норм Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ. Федеральный закон от 18.03.2023 N 71-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" и Жилищный кодекс Российской Федерации" (далее - N 71-ФЗ) в части 5 статьи 3 содержит обязательные к применению нормы предписывающие УО, осуществляющим деятельность по управлению МКД, в которых установлено газовое оборудование, привести договоры управления многоквартирными домами в соответствие с требованиями пункта 5 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение девяноста дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Квалифицирующим признаком необходимости внесения изменений в договор управления во исполнение части 5 статьи 3 Федерального закона от 18.03.2023 N 71-ФЗ является предоставление ЖК, ЖСК, ТСЖ коммунальной услуги газоснабжения. Таким образом, если услуга по газоснабжению не представляется (нет газового оборудования), то и изменения в ДУ вносить не нужно. При наличии в доме газового оборудования в виде общедомовой газовой котельной - вышеуказанные изменения внести ДУ нужно.

В соответствии с пп. “а” п. 117 Правил № 354 Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги в порядке и сроки, которые установлены указанными Правилами. В п. 118 Правил № 354 указано, что под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа (цены) на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения. Исходя из указанных положений, в вашем случае действия прокуратуры правомерны.