Ирэн Парсамян

Актуальность информации в техпаспорте дома необходима для корректного расчёта платы за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные на содержание общего имущества многоквартирного дома (п. 17 Приложения 2 ПП РФ № 354). Поэтому УО должна следить за соответствием сведений в техпаспорте реальным данным по дому. Изменения в техпаспорт вносятся после проведения инвентаризации общего имущества дома. Если управляющая организация в ходе планового или внепланового осмотра общего имущества дома увидела расхождение данных с техпаспортом, то она обязана внести в документ изменения (п. 27 ПП РФ № 491). Только самостоятельно УО этого сделать не может: такие работы выполняет БТИ или иная специализированная госорганизация (п. п. 3, 7 ПП РФ № 1301). При этом УО придётся заплатить за работы по внесению изменений в техпаспорт и выдачу его актуальной копии. Сроки выполнения работ и их стоимость необходимо уточнять в бюро технической инвентаризации субъекта РФ, поскольку тарифы зависят от региона. Следовательно, вам необходимо обратиться в БТИ для корректировки информации в техпаспорте, а именно указание на оснащение квартир электроплитами. До внесения изменений в техпаспорт действия РСО правомерны.

Федеральным законом от 07.10.2022 N 378-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2022, N 12, ст. 1785), а именно 58-ФЗ дополнен статьей 9.1 следующего содержания: "Статья 9.1. Граждане Российской Федерации, заключившие контракт о прохождении военной службы в связи с призывом на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, и члены их семей до прекращения действия указанного контракта освобождаются от начисления пеней в случае несвоевременного и (или) неполного внесения ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, в порядке, предусмотренном высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации." Далее, Федеральным законом от 13.06.2023 N 229-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статя 9.1 Федерального закона от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2022, N 12, ст. 1785; N 41, ст. 6940) изложена в следующей редакции: "Статья 9.1. 1. От начисления пеней в случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, в порядке, предусмотренном высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации, освобождаются: 1) граждане Российской Федерации (далее - граждане), призванные на военную службу по мобилизации, - на период прохождения ими военной службы; 2) граждане, проходящие военную службу в Вооруженных Силах Российской Федерации по контракту, граждане, проходящие военную службу (службу) в войсках национальной гвардии Российской Федерации, в воинских формированиях и органах, указанных в пункте 6 статьи 1 Федерального закона от 31 мая 1996 года N 61-ФЗ "Об обороне", при условии их участия в специальной военной операции на территориях Украины, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Херсонской области и Запорожской области - на период их участия в специальной военной операции; 3) граждане, заключившие контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации, в период мобилизации, в период действия военного положения, в военное время, при возникновении вооруженных конфликтов, при проведении контртеррористических операций, а также при использовании Вооруженных Сил Российской Федерации за пределами территории Российской Федерации, - на период действия указанного контракта; 4) граждане, проходящие военную службу в пограничных органах федеральной службы безопасности и выполняющие (выполнявшие) задачи по отражению вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации, выполняющие (выполнявшие) задачи в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и приграничных территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции на территориях Украины, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, а также обеспечивающие (обеспечивавшие) проведение специальной военной операции на указанных приграничных территориях субъектов Российской Федерации, проходящие военную службу (службу) в войсках национальной гвардии Российской Федерации и оказывающие (оказывавшие) содействие пограничным органам федеральной службы безопасности по отражению вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации, а также в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и приграничных территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции на территориях Украины, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, - на период выполнения ими указанных задач; 5) совместно проживающие с гражданами, указанными в пунктах 1 - 4 настоящей части, супруги, дети, родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, признанные членами семьи (далее - члены семей граждан, указанных в пунктах 1 - 4 настоящей части), - на период, установленный для граждан, указанных в пунктах 1 - 4 настоящей части. 2. В отношении жилых помещений граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, не может быть введено ограничение и (или) приостановление предоставления коммунальных услуг. 3. Меры социальной поддержки, предусмотренные частями 1 и 2 настоящей статьи, предоставляются на периоды и гражданам, указанным в пунктах 1 - 5 части 1 настоящей статьи, независимо от того, кто из них является нанимателем (собственником) жилого помещения, независимо от места их регистрации по месту жительства и (или) месту пребывания, а также независимо от вида жилищного фонда и распространяются только на одно жилое помещение (по выбору граждан, указанных в пунктах 1 - 5 части 1 настоящей статьи). 4. Граждане, указанные в пунктах 1 - 4 части 1 настоящей статьи, вправе приложить документы, подтверждающие в соответствии с законодательством Российской Федерации их участие в специальной военной операции (выполнение ими задач). 5. Члены семей граждан, указанных в пунктах 1 - 4 части 1 настоящей статьи, вправе приложить документы, указанные в части 4 настоящей статьи, а также прикладывают документы, подтверждающие их статус в качестве членов семьи таких граждан.". Таким образом, согласно Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, в редакции Федерального закона от 13.06.2023 N 229-ФЗ, граждане, проходящие военную службу в Вооруженных Силах Российской Федерации по контракту, при условии их участия в специальной военной операции на территориях Украины, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Херсонской области и Запорожской области освобождаются от начисления пеней на период их участия в специальной военной операции.

УО и РСО обязаны обмениваться информацией, которая необходима для начислений платы за коммунальную услугу. В соответствии с п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ управляющая многоквартирным домом организация предоставляет в РСО сведения, необходимые для расчётов. Также в соответствии с п. 6 Правил № 354 УО и ТСЖ обязаны при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Сделать это необходимо не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала действия прямого договора. Таким образом, РСО вправе запросить в УО копии техпаспортов МДК, если в них содержится информация для расчета и начисления платы.

Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.1113 ГК РФ, наследство открывается со смертью гражданина. Следовательно, наследнику принадлежит имущество умершего с момента смерти последнего. Данный факт не зависит от того, когда наследник зарегистрирует право собственности в установленом порядке. Все наследники обязана нести бремя содержания, в данном случае - вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. До момента оформления наследниками прав на наследуемое жилое помещение, начисление платы производится в отношении жилого помещения, а не в отношении наследников. По жилому помещению начисляется плата за содержание жилого помещения и отопление, рассчитываемое исходя из общей площади жилого помещения. В случае если наследник не проживает в наследуемой квартире, то за коммунальные услуги, рассчитываемые по нормативам (при отсутствии ИПУ), в такой период начисления платы не производятся на основании п.п. 86, 87 Правил № 354. При наличии ИПУ плата начисляется исходя из показаний (при непроживании в квартире такие показания будут нулевыми).

УО не может управлять многоквартирными домами без лицензии. Чтобы получить лицензию, руководитель УО должен сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат. Такое положение обосновано также приказом Минстроя РФ от 05.12.2014 № 789/пр. Таким образом, УО может получить лицензию и осуществлять управление МКД только если руководитель, в вашем случае генеральный директор, прошел аттестацию в установленном порядке и получил квалификационный аттестат.

В соответствии с п. 1.1. ст. 166 ЖК РФ услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В п. 3 этой же статьи указано, что в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, если фонда капитального ремонта в вашем МКД формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, то перечень работ, проводимых при КР, определяется в НПА субъекта РФ. В вашем случае это Постановление Правительства Республики Марий Эл от 03 апреля 2023 № 147, которым не предусмотрены работы по замене оборудования в крышной котельной. В такой ситуации отказ от 08.09.2023 правомерен. Если же фонд капитального ремонта формируется взносами, в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, то собственники на ОСС могут принять решение об использовании части взноса, превышающей минимальный, на указанные вами работы.

Вопрос ответственности за нарушение целостности антимагнитных пломб рассмотрен в п. 81(11) Правил № 354. Прибор учета должен быть защищен от несанкционированного вмешательства в его работу. В целях установления факта несанкционированного вмешательства в работу прибора учета исполнитель, гарантирующий поставщик или сетевая организация с учетом особенностей, установленных пунктом 81(1) настоящих Правил, при установке прибора учета, проведении очередной проверки состояния прибора учета потребителя вправе установить контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также конструкции, защищающие приборы учета от несанкционированного вмешательства в их работу с обязательным уведомлением потребителя о последствиях обнаружения факта нарушения таких пломб или устройств, при этом плата за установку таких пломб или устройств с потребителя не взимается. Исполнитель КУ при проведении проверки прибора учета , в том числе проверяет наличие и сохранность контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб, а также пломб и устройств, позволяющих фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета. Нарушение целостности антимагнитных пломб признается несанкционированным вмешательством в работу прибора учета. При обнаружении в ходе проверки указанных нарушений исполнитель составляет акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета. При этом, если прибор учета установлен в жилом помещении и иных помещениях, доступ к которым не может быть осуществлен без присутствия потребителя, исполнитель производит перерасчет платы за коммунальную услугу и направляет потребителю требование о внесении доначисленной платы за коммунальные услуги. Такой перерасчет производится за период, начиная с даты установления указанных пломб или устройств, но не ранее чем с даты проведения исполнителем предыдущей проверки и не более чем за 3 месяца, предшествующие дате проверки прибора учета, при которой выявлено несанкционированное вмешательство в работу прибора учета, и до даты устранения такого вмешательства, исходя из объема, рассчитанного на основании нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента 10.

В соответствии со ст. 129 ГПК РФ при поступлении в установленный срок возражений должника относительно исполнения судебного приказа судья отменяет судебный приказ. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное требование им может быть предъявлено в порядке искового производства. После отмены судебного приказа между сторонами сохраняются спорные взаимоотношения (в вашем случае относительно задолженности) несмотря на внесение денежных средств во исполнение ранее вынесенного судебного приказа. Данный спор разрешается в порядке искового производства. Таким образом, вам необходимо подать исковое заявление о взыскании спорной задолженности, указанной в отмененном судебном приказе, несмотря на отсутствие задолженности на лицевом счете. При этом, при рассмотрении заявления должника о повороте исполнения необходимо подать ходатайство о приостановлении его рассмотрения до момента вынесения решения по поданному вами исковому заявлению.

Согласно п. п. 20, 22 Минимального перечня № 290, УО проводит техническое обслуживание, осмотры и аварийный ремонт лифта, организует техническое освидетельствование оборудования, в том числе после замены его элементов. Стоимость этих услуг и работ включена в размер платы за содержание жилого помещения. Если какие-то из них оказываются с нарушением качества или превышающими разрешённую продолжительность перерывами, то УО обязана сделать жителям дома перерасчёт. Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491). Работы по надлежащему содержанию лифтового оборудования в многоквартирном доме отнесены к обязательным требованиям, выполняемым управляющей организацией при наличии в многоквартирном доме лифтового оборудования и являются обязательными к исполнению. Плата за оказание данных услуг входит в состав платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Согласно пункту 6 Правил № 491 в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами. Для целей названных Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил (пункт 4). Нормативными правовыми актами не установлены предельно допустимые сроки перерыва в оказании услуг лифта, поэтому любой перерыв в работе лифта является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с положениями Правил № 491. Капитальный ремонт лифтов не указан в законодательстве в качестве обстоятельства, исключающего снижение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в связи с непредоставлением указанной услуги. При этом при проведении перерасчета следует учитывать, что лифтовое оборудование в силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил № 491 входит в состав общего имущества всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от места проживания. Плата за содержание и ремонт общедомового имущества (включая лифты) начисляется без разделения на подъезды всем собственникам помещений в многоквартирном доме пропорционально доле в праве общей собственности. При указанных обстоятельствах перерасчет платы должен осуществляться управляющей организацией всем собственникам помещений многоквартирного дома, а не только собственникам, проживающим в подъезде, где произведено отключение лифта (решения по делам №А56-51649/2021, №А56-135671/2018).

Средства фонда капитального ремонта вне зависимости от способа его аккумулирования (спецсчет или счет регоператора), сформированные исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут расходоваться только для оплаты установленного перечня услуг и работ по капитальному ремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения этих работ и уплаты процентов по таким кредитам и займам (часть 1 статьи 174 ЖК). Перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут быть оплачены за счет средств от взносов минимального установленного размера, определен в часть 1 статьи 166 ЖК. Как ранее было отмечено, в вашем регионе работы по замене оборудования в крышной котельной в такой перечень не включены.

Основными причинами возникновения такой неисправности, как подмес горячей воды к холодной, является неверное подключение и использование бытовой техники (стиральная, посудомоечная машина, бойлер, гигиенический душ, душевая кабина и т.п.). Основным способом устранения указанной неисправности является установка обратного клапана, который монтируется после отсекающих кранов на вводах от стояков холодной и горячей воды. Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками для холодного и горячего водоснабжения является вентиль на отводе трубопровода от стояка (п. 5 Правил № 491). Таким образом, в соответствии с положениями Правил № 491 и нормами ст. 210 ГК РФ, обратившиеся собственник несут бремя содержания принадлежащего им имущества после первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Следовательно, рекомендуем в ответе на обращение указать, что именно собственники обязаны за свой счет произвести установку вышеуказанных обратных клапанов.

В соответствии с п. 6 Правил № 354 УО и ТСЖ обязаны при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Сделать это необходимо не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала действия прямого договора. В соответствии с пп. «а» п. 69 Правил РФ № 354, исполнитель КУ, выставляя платёжный документ, должен указывать в нём в том числе адрес помещения, сведения о собственнике или нанимателе. При переходе на прямой договор у РСО таких сведений нет, и согласно Правилам № 354, она получает их от управляющей организации. Обладать такими сведениями УО должна в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, поскольку ведёт реестр собственников помещений в МКД. Такой реестр содержит сведения, позволяющие идентифицировать потребителей: фамилию, имя, отчество или полное наименование или ОГРН юридического лица; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является лицо; сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При этом УО вправе без согласия жителей МКД передавать их персональные данные новому исполнителю коммунальной услуги в силу ч. 2 ст. 6 № 152-ФЗ. При заключении прямого договора с собственниками помещений в МКД на оказание коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация получает право на совершение действий с ПДн потребителей (п. 31 Правил № 354). У управляющих организаций иногда нет личных данных жителей МКД, если собственники отказываются их предоставлять. Ресурсоснабжающие организации не всегда это учитывают и требуют от УО данные, в том числе через суд. Например, в деле № А60-50327/2020 водоканал из Нижнего Тагила подал иск к одной из городских управляющих организаций, требуя в течение месяца передать ему сведения по 15 многоквартирным домам, позволяющие идентифицировать собственников помещений для начисления платы за коммунальные услуги. Среди необходимой РСО информации были не только личные данные жителей, но и реквизиты документов, удостоверяющих личность, контактные телефоны и адреса электронной почты. УО должна была передать исполнителю услуг эти сведения, поскольку в этих МКД собственники приняли решение о переходе на прямые договоры с водоканалом. РСО неоднократно обращалась в компанию с претензиями, но управляющая организация так и не исполнила свою обязанность в полном объёме. По итогам рассмотрения дела в 4 инстанциях суды пришли к выводу о том, что для подтверждения РСО и суду факта, что УО сделала всё возможное для получения информации о собственниках, нужно: Письменно обратиться во всевозможные инстанции, которые располагают личными данными жителей МКД, и сохранить копии обращений, доказательства, что они были направлены, и отказы ведомств. Направить собственникам и нанимателям помещений запросы о предоставлении их личных данных со ссылками на НПА. Это можно сделать тем же способом, что использовала УО из Нижнего Тагила: разместив уведомления на платёжных документах и информационных стендах в подъездах или иным способом. Обязательно сохраните подтверждения таких действий: фото стендов, копии счетов и писем. Собрать всю информацию, что есть у УО по списку, указанному в Правилах № 354, и передать её в РСО по акту. Как показывает дело № А60-50327/2020, этого будет достаточно, чтобы управляющая организация доказала, что сделала всё, что могла, чтобы получить необходимые сведения. Если собственники отказываются их предоставить, то, как отметил Верховный суд РФ, взять их больше негде. В таком случае РСО не вправе требовать от УО эти данные или провести ОСС для их получения, а суды – наказать компанию за их отсутствие.

Согласно п. 84 Правил № 354 при непредставлении потребителем исполнителю показаний индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в течение 6 месяцев подряд, за исключением случаев присоединения общих (квартирных) приборов учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета, исполнитель не позднее 15 дней со дня истечения указанного 6-месячного срока, иного срока, установленного договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обязан провести указанную в пункте 82 настоящих Правил проверку и снять показания прибора учета. Порядок проведения такой проверки описан в п. 85 Правил № 354 и предусматривает следующее: исполнитель направляет потребителю не позднее 14 дней до даты проведения проверки извещение о предполагаемых дате (датах) и времени проведения проверки, о необходимости допуска в помещение; потребитель обязан обеспечить допуск в занимаемое помещение для проведения проверки в указанное в извещении время; по итогам проверки незамедлительно составляется акт проверки в порядке, установленном пунктом 85(1) настоящих Правил № 354; если потребитель не обеспечил допуск в помещение, то составляется акт об отказе в допуске к прибору учета. В случае составления предусмотренного пунктом 85 настоящих Правил акта об отказе в допуске к прибору учета по истечении 3 расчетных периодов с даты составления такого акта исполнитель вправе производить расчет платы за коммунальные услуги исходя из норматива потребления коммунальных услуг с учетом количества постоянно и временно проживающих в жилом помещении лиц, в том числе указанного в акте, составленном в соответствии с пунктом 56(1), а также с учетом повышающего коэффициента начиная с 1-го числа месяца, в котором такой акт составлен. Величина повышающего коэффициента принимается равной 1,5 (п.85(3) Правил № 354). Таким образом, в описанном вами случае при нарушении порядка проведения проверки состояния ИПУ (не направлено извещение за 14 дней до проверки) осуществлять расчет платы за коммунальные услуги исходя из норматива потребления, равно как и отказывать в перерасчете (по показаниям ИПУ) платы, произведенной по нормативу потребления, нельзя.

Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией. В данном случае УО будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию. Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев! За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс. Исходя из вашего вопроса, далее собственниками на ОСС было принято решение о выборе способа управления - управление МКД силами УО, которая управляла МКД уже 3 месяца. Таким образом, присутствовали два последовательных основания для заключения Договоров управления: сначала с застройщиком после введения в эксплуатацию МКД, а затем, по истечению 3 месяцев,с собственниками по решению ОСС. Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ. УО, которая по договору управления содержит общее имущество и предоставляет собственникам помещений в МКД коммунальные услуги, обращается в РСО с заявкой (офертой), чтобы заключить договор на приобретение конкретного ресурса (п. 4 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). К заявке нужно приложить (п. 6 ПП РФ от 14.02.2012 № 124), в том числе документы, которые подтверждают наличие у исполнителя обязанности по содержанию ОИ в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги или обязанности по содержанию ОИ в МКД в случае, если договор заключается в этих целях Документы, которые подтверждают обязанность исполнителя предоставлять конкретную коммунальную услугу и обязанность по содержанию общего имущества в МКД (п. 7 ПП РФ от 14.02.2012 № 124): протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления; протокол общего собрания, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой в РСО; договор управления МКД, если он заключён. Следовательно, при заключении каждого ДУ (сначала с застройщиком, а затем собственниками по решению ОСС) УО обязана была направлять заявки и заключать договоры с РСО на приобретение конкретного ресурса со ссылкой на заключенный в данный момент ДУ. Продолжение расчетов с РСО по договору ресурсоснабжения, заключенному на основании договора управления, заключенного между УО и застройщиком, после принятия собственниками решения на ОСС о выборе способа управления и заключения другого ДУ (пусть даже с этой же УО) может быть расценено как нарушение вышеуказанных положений ПП РФ от 14.02.2012 № 124. Учитывая, что заключение договоров ресурсоснабжения между УО и РСО является лицензионным требованием, то возможно наступление ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3. КоАП РФ.

Форма указанного вами Акта законодательно не установлена, составляется в свободной форме. Полагаем, что акт может быть составлен по аналогии с актом о нарушении обязательств по договору. В акте в обязательном порядке укажите суть нарушения, дату и время фиксации нарушения (фиксировать лучше каждый факт неисполнения), фио подписантов (желательно 2-3 собственника). Обязательно рекомендуем сделать фото и видео с привязкой к месту и дате фиксации.

В отношении ИПУ по водоснабжению плата за повторное опломбирование в связи с нарушением пломбы по вине абонента или третьих лиц взимается на основании п. 5 ст. 20 Закона № 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении". Аналогичные положения действуют в отношении ИПУ тепла и газа. Размер платы законодательно не установлен, определяется в договоре на оказание услуг по опломбировке.

Прежде всего, рекомендуем определить к общему имуществу какого МКД (или всех трех МКД) отнесен шлагбаум и земельный участок, на котором он установлен. Далее собственники (или уполномоченные лица) МКД, в состав общего имущество которого включен шлагбаум, на основании п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491, на общем собрании собственников МКД вправе принять решение о проведении его ремонта за счет средств, собранных на текущий ремонт МКД, силами определенной специализированной ремонтной организации. В данном случае расходование средств текущего ремонта происходит на основании решения общего собрания собственников помещений МКД. Также предлагаем проверить действует ли в отношении сломанного шлагбаума гарантийный срок. Если он не истек, то необходимо обратиться к установившей его компании для производства ремонта.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", после завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств). Задолженность перед кредитором - кредитной организацией с даты признания арбитражным судом гражданина банкротом признается безнадежной (п. 5 ст. 213.25, п. п. 1, 2 ст. 223.6 Закона N 127-ФЗ) и, соответственно, гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, указанных в заявлении о признании гражданина банкротом. Таким образом, такая задолженность списывается как безнадежная. Процедуру списания следует уточнить у вашего бухгалтера. Расчет суммы задолженности осуществляется ДО даты подачи гражданином заявления в суд о признании его банкротом. После подачи гражданином заявления в суд о признании его банкротом платежи считаются текущими и они не списываются. Дату подачи гражданином такого заявления можно посмотреть на сайте арбитражного суда вашего региона.

1. Решение ОСС необходимос если вы обращаетесь в суд от лица собственников (делегирование полномочий). При обращении УО в защиту своих интересов проведение ОСС не требуется. 2. В соответствии с положениями ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. Таким образом, в отсутствии противоречий с федеральным, подлежит применению региональное законодательство

В соответствии с п. 81(12) Правил № 354 81(12) прибор учета считается вышедшим из строя в случаях: а) неотображения приборами учета результатов измерений; б) нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки; в) механического повреждения прибора учета; г) превышения допустимой погрешности показаний прибора учета; д) истечения межповерочного интервала поверки приборов учета с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил. Следовательно, если потребитель вовремя не организовал поверку ИПУ, то он не вправе требовать перерасчёт платы за период, когда счётчик с точки зрения закона признавался неисправным.

В соответствии с пунктом 34 Правил N 416, управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в МКД в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 Правил N 416 (в том числе информацию о наличии/отсутствии задолженности). К пользователям помещений, в рамках Правил № 416, относятся лица, использующие помещение в доме на основании договора социального найма, аренды или безвозмездного пользования, если законом не установлено иное. Таким образом, указанное в вопросе лицо имеет право на запрос и получение справки об отсутствии задолженности в УО.

Согласно п. 42 ПП РФ № 354, потребление ресурсов в помещениях многоквартирного дома должно фиксироваться индивидуальными приборами учёта воды, газа, электроэнергии, тепла. За состояние счётчиков отвечает собственник помещения (п. 80 ПП РФ № 354). Прибор учёта должен быть в рабочем состоянии: без повреждений механизма, корпуса, пломб, с неистёкшим сроком поверки. Иначе он признаётся вышедшим из строя. Потребитель обязан сразу сообщить об этом исполнителю КУ и в течение 30 дней с момента выхода ПУ из строя обеспечить его ремонт или замену (п. 81 (12,13) ПП РФ № 354). Если счётчик потребителя вышел из строя, но исполнитель КУ не был об этом извещён в установленные сроки, то при проверке прибора учёта исполнитель фиксирует безучётное потребление ресурса. На основании составленного в установленном порядке акта безучётного потребления ресурсов исполнитель КУ доначисляет плату за коммунальный ресурс в соответствии с п. 62 ПП РФ № 354. Если у исполнителя есть возможность установить мощность подключённого оборудования, то расчёт объёма неучтённого потребления равен произведению мощности оборудования и его круглосуточной работы в течение установленного периода. В иных случаях объём определяется согласно нормативам потребления ресурса, установленных в регионе РФ, с применением повышающего коэффициента 10. Порядок ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг (с уведомлением или без него) установлен пунктами 115 и 117 Правил № 354. Ограничения или приостановления предоставления КУ по причине распломбировки прибора учета указанными пунктами не предусмотрено.

При управлении многоквартирным домом УО, несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД. В силу п. 10 ПП РФ № 491 УО обязана содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан; сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 ПП РФ № 491). Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре управления соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС. Если же работы по устранению выявленных нарушений противопожарной безопасности не предусмотрены в тарифе и их нельзя было предвидеть, то они по своему характеру они относятся к аварийным. УО выполняет такие работы, но затем выставляет собственникам помещений отдельную квитанцию (отдельную строчку в квитанции), чтобы компенсировать затраты по выполнению аварийных работ.

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании и содержании общего имущества дома (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ). Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение – прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД. Плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения. Исходя из формулы № 3(6) Приложения № 2 к Правилам № 354 КР на СОИ по отоплению включен в плату жилое (или нежилое) помещение и отдельной строкой в платежном документе не выделяется.

В домах с непосредственным способом управления и в МКД, где он не выбран или не реализован, нет управляющей организацией или ТСЖ, следовательно, собственникам помещений в доме не оказывается жилищная услуга КР на СОИ. Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН. До появления Постановлением Правительства РФ от 29.06.2020 № 950 размер платы для потребителей за коммунальную услугу, представленную на общедомовые нужды, рассчитывался исходя из объёма, не превышающего норматив потребления соответствующего ресурса. То есть ресурсоснабжающая организация, независимо от фактического количества поставленного КР, могла выставить жителям дома к оплате только нормативный объём (абз. второй п. 44 ПП РФ № 354). Сверхнорматив оплачивала сама РСО. ПП РФ № 950 изменило эту ситуацию. С 1 июля 2020 года абз. 2 п. 44 ПП РФ № 354 утратил силу, и расчёт платы за все коммунальные услуги, кроме теплоснабжения, в домах без УО/ТСЖ/ЖК ведётся исходя из фактического потребления, по показаниям приборов учёта. РСО вправе выставить жителям МКД весь потреблённый объём.

После проведения общего собрания собственников инициатор в течение 10 дней с даты, указанной в протоколе, должен передать оригинал протокола с приложениями и решения собственников в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В течении 5 рабочих дней с момента получения документов от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК или ЖК должны передать оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их в ГИС ЖКХ (ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ). Следовательно, Органы ГЖН в описанной вами ситуации вправе вернуть инициатору направленные документы.

Возможно сделать запрос в различные государственные учреждения, такие как соцзащита, МВД и органы местного самоуправления. В качестве обоснования запроса ПД можно указать невозможность направления юридически значимых сообщений собственнику, что может привести к существенному нарушению общедомового имущества МКД, вызвать угрозу жизни и здоровью проживающих в МКД собственников и нанимателей. Если в предоставлении данных учреждения откажут, то следует обжаловать такой отказ в суде. Также советуем поднять все старые заявления и претензии жителей домов: во многих есть личная информация их авторов. Возможно найдутся данные указанного вами собственника.

По общему правилу уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ), а уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Вступившими в действие в июле 2019 г. поправками в ст. 155 и 162 ЖК РФ и ст. 1 Закона о защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Закон о микрофинансовой деятельности ст. 155 ЖК РФ дополнена ч. 18, устанавливающей запрет на уступку права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. При этом, в п. 18 ст. 155 ЖК РФ сделано исключение, в соответствии с которым уступка права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возможна в пользу вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, законным порядком передачи задолженности будет заключение между ТСН и вновь избранной УО договора цессии (уступки права требования) по возврату просроченной задолженности.

Федеральным законом от 24.06.2023 № 273-ФЗ внесены изменения в ч. 3 ст. 199 ЖК РФ – она дополнена новым условием, когда УО обязана управлять домом по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. К таким ситуациям отнесён случай, если организация не смогла продлить срок действия лицензии. Тогда УО продолжает работать в МКД, пока не будет выбрана другая компания или иной способ управления. В вашей ситуации УО должна продолжить управлять МКД пока не будет выбрана другая компания или иной способ управления, в том числе оказывать коммунальные услуги и принимать оплату за них.

При отсутствии прямых договоров исполнителем коммунальной услуги является УО с которой собственники ведут расчеты. При этом между собственниками и РСО договорные отношения отсутствуют, прямые расчеты между ними за коммунальные услуги не производятся. Таким образом, в описанной вами ситуации задолженность может возникнуть только у УО перед РСО, так как собственники внесли плату в УО.