Ирэн Парсамян

Согласно п. 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению. Так как основной функцией ГРПШ является регулирование давления газа, то он по своей сути является регулирующей арматурой и включается в состав ОИ МДК. Газопровод является часть ОИ МКД исходя из вышеуказанной нормы. Обслуживание ГРПШ и газопровода, как частей ОИ МКД, производится УО за счет средств на содержание и ремонт ОИ МКД и не подразумевает взимания дополнительной платы.

Законодательно, а именно разделом 10 Приказа № 74/114/пр, установлена обязанность для УО по ежемесячному размещению сведений ИПУ в ГИС ЖКХ. Обязанность по размещению таких сведений на иных платформах не предусмотрена. Кроме того, форма размещения показаний ИПУ с привязкой к опеределенной квартире может привести к нарушений положений 152-ФЗ “О персональных данных”.

С 1 сентября 2024 года изменятся основания для проведения обследований технического состояния многоквартирных домов в целях формирования и корректировок региональных программ капремонта МКД. Такие изменения внесены в ЖК РФ новым Федеральным законом от 27.11.2023 № 561-ФЗ. Технические обследования будут проводиться на основании решения общего собрания собственников или согласно НПА субъекта РФ. Результаты такой проверки МКД являются основанием для внесения изменений в региональную программу капремонта в части переноса срока проведения капитального ремонта.

Нормативный срок хранения записей камер видеонаблюдения в МКД не установлен. Правила хранения видеозаписей с камер могут быть установлены в Вашем регионе органами местного самоуправления, ответственными за организацию видеонаблюдения в местах общего пользования.

В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ отсутствует пункт о том, что собственники на общем собрании могут решить расторгнуть ранее заключённый прямой договор с РСО. Однако перечень компетенций ОСС не является исчерпывающим. В п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что общее собрание может решать и другие вопросы. Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане свободны реализовывать любые жилищные права в своих интересах. Ограничить такие права можно исключительно в целях защиты конституционного строя, нравственности, обеспечения безопасности государства. Прекращение прямого договора к таким исключениям не относится. Следовательно, собственники помещений на ОСС вправе принять решение о досрочном прекращении действия прямых договоров, и ограничить их в этом праве нельзя. К тому же в типовом прямом договоре предусмотрено, что он может быть изменён или досрочно расторгнут по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством РФ (п. 28 приложения 1(1) ПП РФ № 354). При этом расторжение договора совершается в той же форме, что и решение о заключении договора, то есть путём принятия решения на общем собрании собственников (ст. 452 ГК РФ). На ОСС обязательно нужно вынести два вопроса: Прекращение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией, заключённого на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в МКД. Внесение изменений в договор управления: включить в него условия об обязанности УО предоставлять ту коммунальную услугу, которая предоставлялась ресурсоснабжающей организацией напрямую. О принятом на ОСС решении необходимо уведомить РСО. Вместе с уведомлением направляются копии протокола и решений общего собрания. С момента получения поставщиком ресурса такого уведомления прямой договор считается расторгнутым в соответствии с ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Вместе с уведомлением о результатах ОСС управляющая организация должна отправить в РСО оферту на заключение договора ресурсоснабжения. РСО не может отказаться от заключения с управляющей организацией договора ресурсоснабжения в целях поставки коммунального ресурса для предоставления коммунальной услуги, ссылаясь на ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ, так как прямой договор прекращает своё действие с момента уведомления РСО о принятом на общем собрании решении.

Согласно ч. 28 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" единая теплоснабжающая организация в системе теплоснабжения - это теплоснабжающая организация, которой в отношении системы (систем) теплоснабжения присвоен статус единой теплоснабжающей организации в схеме теплоснабжения федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на реализацию государственной политики в сфере теплоснабжения, или органом местного самоуправления на основании критериев и в порядке, которые установлены правилами организации теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации. Единая теплоснабжающая организация поставляет тепловую энергию (мощность) по единому тарифу всем потребителям, находящимся в зоне ее деятельности и относящимся к одной категории (группе) потребителей (п. 94 Основ ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075 "О ценообразовании в сфере теплоснабжения"). Таким образом, основанием для использования ЕТО является N 190-ФЗ "О теплоснабжении" и Основы ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075 "О ценообразовании в сфере теплоснабжения"

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ. Как организационно-правовая форма ТСН - это товарищество. По закону ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в рассматриваемом случае - помещений в МКД. СН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ). Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме. Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 - 5 ст.143 ЖК РФ). Следовательно, отсутствует законодательный запрет на членство юридического лица в составе ТСН, в отм числе и самого этого ТСН, являющегося собственником помещения в МКД. Для такого члена ТСН сохранены все соответствующие права, в том числе и право на участие в голосованиях.

Верховный суд РФ в определении от 26.04.2023 по делу № А60-52343/2021 указал: Исполнителем КУ является управляющая домом организация: переход на прямые договоры в МКД в части снабжения холодной водой для ГВС невозможен, так как РСО не использует внутридомовое оборудование; в отношениях с ресурсоснабжающей организацией УО является потребителем, а с собственниками помещений – исполнителем коммунальной услуги (пп. «б» п. 4, абз. 2 пп. «а» п. 9 Правил № 354). При этом, в практике Верховного суда РФ существуют разные позиции по этому вопросу. Так, в деле № А41-24467/2019 он пришёл к выводу, что наличие в доме ИТП не препятствует переходу на прямые договоры. В деле А41-50562/2019 Верховный суд РФ указал: возможность их заключения не зависит от технических особенностей МКД. Противоположное мнение Верховный суд РФ высказал в деле № А17-8192/2019: в домах с ИТП не допускается заключение прямых договоров с РСО в целях ГВС. Надо понимать, что большинство судов будет идти по накатанным рельсам. Но не все. Это просто судебная практика, которая рассматривает конкретный случай между конкретными организациями, и она не является обязательной к исполнению для остальных. Можно пытаться обжаловать отказ в заключении договоров в суде.

В соответствии с ч. 16 ст. 88 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" дверные проемы в ограждениях лифтовых шахт с выходами из них в коридоры и другие помещения, кроме лестничных клеток, должны защищаться противопожарными дверями с пределом огнестойкости не менее EI 30 или экранами из негорючих материалов с пределом огнестойкости не менее EI 45, автоматически закрывающими дверные проемы лифтовых шахт при пожаре, либо лифтовые шахты в зданиях и сооружениях должны отделяться от коридоров, лестничных клеток и других помещений тамбурами или холлами с противопожарными перегородками 1-го типа и перекрытиями 3-го типа. Если дверные проемы в ограждениях лифтовых шахт защищены в соответствии с ч. 16 ст. 88 123-ФЗ, то отсутствует необходимость в отделении лифтовых холлов от межквартирных коридоров и проходов в наружную воздушную зону лестничной клетки типа Н1 противопожарными перегородками 1-го типа, а также отсутствует необходимость и в установке дверей, в том числе противопожарных, так как не требуется наличие перегородок. При этом шахты лифтов должны быть оборудованы системой создания избыточного давления воздуха в шахте лифта в соответствии с ч.17 ст.88 N 123-ФЗ. Если же дверные проемы в ограждениях лифтовых шахт не защищены в соответствии с ч. 16 ст. 88 N 123-ФЗ, то необходимо отделять лифтовые холлы от межквартирных коридоров и проходов в наружную воздушную зону лестничной клетки типа Н1 противопожарными перегородками 1-го типа. Тип противопожарных дверей, подлежащих установке в данном случае, регламентирован таблицами 23 и 24 N 123-ФЗ.

Действующее законодательство подобное право абонентам не предоставляет. В данном случае УО вправе действовать в отношениях с абонентом согласно своим агентским договорам с РСО, то есть если в тех договорах есть возможность возвращать переплату и переносить её, то сумму можно вернуть и перераспределить. Но по общему правилу (раздел IV Правил № 354) излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов. 2. Вопрос ответственности за нарушение целостности пломб, установленных на приборах учета, рассмотрен в п. 81(11) Правил № 354. Прибор учета должен быть защищен от несанкционированного вмешательства в его работу. В целях установления факта несанкционированного вмешательства в работу прибора учета исполнитель, гарантирующий поставщик или сетевая организация с учетом особенностей, установленных пунктом 81(1) настоящих Правил, при установке прибора учета, проведении очередной проверки состояния прибора учета потребителя вправе установить контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также конструкции, защищающие приборы учета от несанкционированного вмешательства в их работу с обязательным уведомлением потребителя о последствиях обнаружения факта нарушения таких пломб или устройств, при этом плата за установку таких пломб или устройств с потребителя не взимается. Исполнитель КУ при проведении проверки прибора учета, в том числе проверяет наличие и сохранность контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб, а также пломб и устройств, позволяющих фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета. Нарушение целостности пломб признается несанкционированным вмешательством в работу прибора учета. При обнаружении в ходе проверки указанных нарушений исполнитель составляет акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета. При этом, если прибор учета установлен в жилом помещении и иных помещениях, доступ к которым не может быть осуществлен без присутствия потребителя, исполнитель производит перерасчет платы за коммунальную услугу и направляет потребителю требование о внесении доначисленной платы за коммунальные услуги. Такой перерасчет производится за период, начиная с даты установления указанных пломб или устройств, но не ранее чем с даты проведения исполнителем предыдущей проверки и не более чем за 3 месяца, предшествующие дате проверки прибора учета, при которой выявлено несанкционированное вмешательство в работу прибора учета, и до даты устранения такого вмешательства, исходя из объема, рассчитанного на основании нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента 10. Если же ТСЖ в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 заключает договор управления МКД с УО, то такое ТСЖ не осуществляет деятельности по управлению МКД, не оказывает услуг и не выполняет работ по содержанию ОИ, не является исполнителем коммунальных услуг. Следовательно, производить перерасчет ТСЖ в таком случае не вправе.

В ЖК РФ сказано, что на общем собрании в многоквартирном доме правом голоса обладают только собственники помещений в таком МКД (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). В п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ прописано, что в бюллетене для голосования собственник обязан указать реквизиты документа, который подтверждает его право голосовать на ОСС. В ГК РФ и ЖК РФ есть понятие совместной собственности, когда при регистрации права на помещение указываются несколько лиц.Они на равных правах пользуются и распоряжаются таким имуществом без выделения долей (ч.ч. 1, 2 ст. 253 ГК РФ). Таким случаем является покупка супругами квартиры в совместную собственность. Если квартира – это совместная собственность, что зарегистрировано при оформлении документов на помещение, то голосовать на ОСС может любой из владельцев от лица всех без оформления доверенности. Участники совместной собственности вместе владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Поэтому решения по такой квартире или помещению принимаются тоже совместно (ч.ч. 1, 2 ст. 253 ГК РФ). Один собственник на праве общей совместной собственности действует с согласия всех её участников и его голос будет считаться за 100% присутствие собственников этого помещения. И при подсчёте голосов учитываются все голоса, принадлежащие собственникам этого помещения. Если же такие собственники проголосовали и по одному вопросу приняли разные решения, их голоса не учитываются.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ, Правительство РФ организует разработку и реализацию мер по предупреждению терроризма и минимизацию, ликвидацию его последствий. Полномочия устанавливать требования по антитеррористической защищённости МКД и порядок контроля за их исполнением относятся к исключительной компетенции Правительства РФ в силу требований п. 4 ч. 2. ст. 5 № 35-Ф3. Круг лиц с такими полномочиями является закрытым. Согласно ч. 3.1 ст. 5 № 35-ФЗ, обязанности по реализации мероприятий по антитеррористической защищённости могут быть возложены: на физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в отношении их собственности; на юридических лиц – в отношении принадлежащих им объектов. Многоквартирные дома не являются собственностью УО и ТСЖ. Финансирование мер по повышению антитеррористической защищённости МКД не предусмотрены условиями договора управления. Эти функции не относятся непосредственно к деятельности по управлению МКД. В соответствии с п. 42 Концепции противодействия терроризму в РФ (Утвержденной Президентом РФ Д.А. Медведевым 5 октября 2009 года), «расходы на финансирование мероприятий в области противодействия терроризму определяются каждым субъектом РФ и органом местного самоуправления самостоятельно за счёт средств своих бюджетов».

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию. Простое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

Бюллетень или бланк решения собственника должен содержать сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня – «за», «против», «воздержался»(п. 5.1 ст. 48 ЖК РФ): для физических лиц: ФИО, номер помещения, его площадь, реквизиты правоустанавливающих документов; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Часть 5.1 ст. 48 ЖК РФ введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ.

Для фиксации последствий, выявления причин и установления виновных в возникновении пожара лиц Вам необходимо обратиться в территориальное подразделение Госпожнадзора (если не обращались в пожарную службу при возникновении пожара). Для установления причин пожара, а также его виновника в рамках производства по делу проводится пожарно-техническая экспертиза. Органы пожарного надзора или органы внутренних дел принимают решение о возбуждении административного или уголовного дела (ч. 6, 6.1 ст. 20.4 КоАП РФ; ст. ст. 168, 219 УК РФ; п. 120 Боевого устава подразделений пожарной охраны, утв. Приказом МЧС России от 16.10.2017 N 444).

Согласно п. 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению. Граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Коммунальные платежи за нежилые помещения рассчитываются исходя из специальных тарифов и условий договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями, на основании показаний приборов учета или установленных нормативов потребления коммунальных услуг. Тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям регулируются региональными властями на основании Методических указаний по регулированию тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям, утв. Приказом ФСТ России от 15.12.2009 N 411-э/7. Следовательно, положение Правил № 354 в данном случае неприменимы. Необходимо производить перевыставление счетов РСО исходя из площади, находящейся в собственности, а также пользования общей площадью здания. В соответствии с п. 87 постановления Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075 двухкомпонентный тариф на горячую воду в системе ГВС устанавливается для РСО, поставляющих горячую воду с использованием системы ГВС, и состоит из: компонента на теплоноситель; компонента на тепловую энергию. Разделом 7 приложения № 2 к ПП РФ № 354 установлен порядок расчёта размера платы за коммунальную услугу ГВС, предоставленную потребителю за расчётный период в жилом или нежилом помещении и на ОДН в случае установления двухкомпонентных тарифов на ГВС. В п. 26 приложения № 2 к ПП № 354 дана формула расчёта тепловой энергии, используемой на подогрев воды и сказано, что количество тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по ГВС на общедомовые нужды, рассчитывается по той же формуле. В силу ПП РФ № 354 количество тепловой энергии, использованной на подогрев воды, определяется по установленным в законодательном порядке нормативам расхода тепловой энергии на подогрев воды для целей ГВС независимо от наличия общедомового прибора учёта, которым фиксируется объём тепловой энергии, поступающий в систему водоснабжения МКД. Такой вывод можно найти в п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017), утверждённом Президиумом ВС РФ 27.12.2017.

В соответствии с п.п. д(1) п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности. Таким образом, на лиц, ответственных за содержание общего имущества, возложена обязанность утилизации ртутьсодержащих ламп. Причем сами собственники помещений не вправе выполнять указанные действия (п. 12 Правил № 491). Пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 28.12.2020 N 2314 “Об утверждении Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде" места накопления отработанных ртутьсодержащих ламп у потребителей ртутьсодержащих ламп, являющихся собственниками, нанимателями, пользователями помещений в многоквартирных домах, определяются указанными лицами или по их поручению лицами, осуществляющими управление МКД, которые организуют такие места накопления в местах, являющихся общим имуществом собственников многоквартирных домов, в соответствии с требованиями к содержанию общего имущества, предусмотренными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правилами №491 и уведомляют о таких местах накопления оператора на основании договора об обращении с отходами. Накопление отработанных ртутьсодержащих ламп производится отдельно от других видов отходов. Не допускается совместное накопление поврежденных и неповрежденных ртутьсодержащих ламп. Таким образом, организация мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп является обязанностью УО, требования прокуратуры правомерны.

Согласно п. 35 Правил № 416 запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. Следовательно, если ответ был направлен не по тому каналу связи на который указал собственник, то присутствует нарушение со стороны УО вышеуказанных правил. Но, окончательное решение о правоте той или иной стороны принимает суд. За указанное нарушение предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Главной причиной отсутствия массовой установки ИПУ ГВС с термодатчиком является его дороговизна. Другим нюансом установки умных счётчиков горячей воды является то, что появляются дополнительные сложности в расчётах. В первую очередь, проблемы возникнут при расчёте оплаты общедомовых нужд. Как правило, большинство управляющих компаний устанавливают обычные тахометрические общедомовые приборы учёта, которые воду считают горячей, независимо от реальной температуры. Таким образом, между показаниями ОДПУ и индивидуальных приборов учёта неизбежно возникнет разница. Соответственно, эта разница будет оплачиваться жильцами всего дома. Сама сумма оплаты за ОДН рассчитывается как разница между показаниями ОДПУ и показаниями с индивидуальных счётчиков, которые ежемесячно передают пользователи услуг. Если в некоторых квартирах МКД, счётчики не установлены или показания не передаются, то в этом случае, оплата ОДН распределяется между всеми собственниками квартир пропорционально их площади, что не выгодно потребителям. Установка умных счётчиков горячей воды так же увеличит размеры ОДН, хотя оплата услуг горячего водоснабжения для индивидуального пользователя и упадёт. Отказать в установке ИПУ ГВС с термодатчиком нельзя. При этом такой ИПУ должен соответствовать требованиям, установленным в п.п. з) п. 33 Правил № 354. Такой ИПУ одновременно ведет учет ХВС и ГВС в зависимости от температуры воды, выдавая соответствующие показания на экране, которые следует принимать в расчет. Контроль использвания ИПУ происходит в общем порядке, установленном для ИПУ ХВС и ГВС.

Представителем собственника по доверенности может быть любое лицо – член семьи, сосед, лицо, не проживающее в данном МКД, работники юридического лица, которое является собственником помещения. УО, ТСЖ, ЖК не могут быть представителем собственника в вопросах, которые касаются интересов этих организаций, например, в вопросе заключения или расторжения договора управления, поскольку такое представительство не отвечает критериям добросовестности (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Доверенность должна быть составлена письменно в свободной форме. В неё необходимо включить (п. 1 ст. 185 ГК РФ): сведения о собственнике (доверителе): ФИО, паспортные данные, адрес места жительства (для нотариально заверенных доверенностей обязательно); сведения о представителе собственника. Для физического лица: ФИО, паспортные данные, данные о месте жительства. Для юридического лица или ИП: полное наименование, ИНН, данные о руководителе организации, место жительства или место нахождения, паспортные данные; дата и место свершения доверенности; подпись доверителя. Если доверенность выдаёт собственник помещения, который является физическим лицом, она может быть заверена (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ): нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ) организацией, в которой доверитель работает образовательным учреждением, в котором доверитель учится Раньше был и четвёртый вариант – заверить доверенность в управляющей организации. Теперь такая возможность законом не предусмотрена. Заверять доверенность нотариально не обязательно: единственное исключение – несовершеннолетние собственники, чьи интересы представляют не родители (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица: представление интересов доверителя на ОСС МКД и голосование по вопросам повестки общего собрания. Доверитель может ограничить круг вопросов для голосования представителя, например, исключить вопросы капитального ремонта и т.д. Доверенность может быть выдана на участие только в одном собрании или на определённый срок. Если в доверенности не указан срок её действия, то она действует в течение года со дня её совершения. Если же в доверенности не указана дата, то она ничтожна и представитель собственника не сможет принять участия в голосовании по вопросам повестки собрания, не предоставив достаточного подтверждения своих полномочий (ст. 186 ГК РФ). Следовательно, указание в доверенности адреса МКД, в котором проводится ОСС, не является обязательным условием. Отсутствие указания адреса не влечет недействительность доверенности. Доверенное лицо может подписать решение и итоговый протокол ОСС если такие полномочия предоставлены доверенностью.

Информация о площадях помещений в МКД содержится в техническом паспорте на МКД, который относится в технической документации на МКД в силу п.п. «а» п. 24 Правил, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 N 491. В соответствии с п.п. «а.» п. 4 Правил, утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 N 416 и п. 27 Правил, утверждённых ПП РФ N 491, обязанность по внесению изменений в технический паспорт лежит на УО. Управляющая организация проводит инвентаризацию общего имущества МКД в рамках плановых и внеплановых обследований дома. Если обнаруживаются расхождения между техпаспортом и фактическими параметрами, УО может обратиться в специализированные организации для актуализации технической документации и предоставления данных в уполномоченные органы. Согласно ПП РФ от 13.10.1997 № 1301, учёт жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации: службы, управления, центры, бюро (БТИ).

На основании решения ОСС в МКД собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в общем случае не ранее чем через год с даты заключения такого договора. Если УО не выполняет условия договора, собственники помещений в МКД на основании решения ОСС вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и принять решение о выборе иной УО без учета указанного ограничения по сроку (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Следовательно, если компания была выбрана месяц назад и управляла МКД без нарушений по новому договору управления, то решение ОСС о выборе компании-конкурента можно обжаловать, а также написать жалобу в ГЖН.

Решение о передаче ОИ в пользование третьим лицам принимается на ОСС, условия аренды тоже диктует решение ОСС (пп. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Проголосовать «за» должны не менее 2/3 голосующих. В протоколе ОСС нужно указать, что собственники делегируют полномочия УО на заключение договора аренды: стороны договора, состав ОИ, которое сдаётся, куда средства будут поступать и как они будут расходоваться, на какое денежное вознаграждение может рассчитывать агент (таким агентом может быть и УО). В рассмотренном случае в указанных вопросах четко не определено, что УО вправе заключать договор аренды части земельного участка, являющегося ОИ МКД. Следовательно, в данном случае требования ГЖН правомерны.

Решение о передаче ОИ в пользование третьим лицам принимается на ОСС, условия аренды тоже диктует решение ОСС (пп. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение собственников о том, что они делегируют полномочия УО на заключение договора использования ОИ принимается также на ОСС и отражается протоколе ОСС (п. 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Таким образом, у УО право заключения указанного договора возникает с момента принятия решения ОСС.

В соответствии с п. 35 приказа Госстроя РФ от 21.04.2000 № 92, количество полученной тепловой энергии и израсходованных теплоносителей, подлежащее оплате, определяется на границе эксплуатационной ответственности. Потери тепловой энергии и теплоносителей до этой границы дополнительной оплате не подлежат. Аналогичная позиция есть в судебной практике – в п. 8 обзора ВС РФ № 4 (2016): управляющая организация обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома. По сложившейся судебной практике РСО оплачивает потери до границы эксплуатационной ответственности - от стены МКД до места подключения ОДПУ МКД, управляющая организация – во внутридомовых сетях. Иное может быть предусмотрено договором с РСО.

Температура воздуха в жилых помещениях измеряется в комнате (при наличии нескольких комнат - в наибольшей по площади жилой комнате), в центре плоскостей, отстоящих от внутренней поверхности наружной стены и обогревающего элемента на 0,5 м, и в центре помещения (точке пересечения диагональных линий помещения) на высоте 1 м. При этом измерительные приборы должны соответствовать установленным требованиям (Приложение N 1 к Правилам № 354). Нормативная температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже +18 °C (в угловых комнатах - +20 °C). Таким образом, выбор комнаты для производства измерения зависит от площади, а не от ее месторасположения. Соответственно, если наибольшая по площади комната является угловой, то за норматив температуры принимается +20 °C.

Согласно статье 22 Федерального закона Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ “О почтовой связи” и пункту 17 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221, в почтовых отправлениях, пересылаемых в пределах Российской Федерации, запрещены к пересылке российские денежные знаки и иностранная валюта (за исключением пересылаемых Банком России и его учреждениями). Следовательно, собственником были нарушены нормы действующего законодательства, о чем вы можете сообщить в правоохранительные органы (полиция, прокуратура). Производить какие-либо действия с указанными деньгами нельзя, так как данные денежные средства могут оказаться полученными преступным способом, а вы рискуете стать соучастником преступления. В ответе можете указать на законодательный запрет направления денег почтой, а также сообщить, что деньги находятся у вас на ответственном хранении до принятия мер правоохранительными органами по вашим заявлениям.

В данном случае, собственником земельного участка является муниципалитет. С собственниками помещений нежилого здания заключен договор аренды данного земельного участка. То есть, указанный земельный участок не является частью общего имущества собственников нежилого здания, а принадлежит одному конкретному лицу - муниципалитету. Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязанность по содержанию земельного участка вокруг нежилого здания может быть вменена арендаторам (собственникам помещений) на основании заключенных договоров аренды. Данный факт не свидетельствует о включении земельного участка в общее имущество собственников помещений в здании. Следовательно, если в перечень работ по обслуживанию нежилого здания, установленный заключенным между Вами и собственника и помещений договором, не включено содержание земельного участка, то требования собственников помещений неправомерны.

Реестр собственников помещений предоставляется лицам, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в МКД, в течение пяти дней с момента получения письменного обращения (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", предусматривают, что управляющие организации осуществляют сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД и о лицах, использующих общее имущество, включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных (пп. "б" п. 4). Поскольку законодательство РФ прямо не устанавливает, в какой форме ведется и предоставляется собственникам в порядке ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ реестр собственников, то его предоставление предполагается осуществлять в электронном и (или) бумажном виде.