Ирэн Парсамян

Ответственность за самовольный срыв указанной пломбы предусматривает административную ответственность по ст. 19.2 КоАП, влечет административное наказание в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. Также, в зависимости от обстоятельств дела, указанные действия могут квалифицироваться и по ст. 19.1. КоАП ( предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей) или по ст. 330 УК РФ (штраф в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательные работы на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до шести месяцев) за самоуправство.

Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. УО запрещено навязывать свои допуслуги (ст. 421 ГК РФ). Оказывать их можно только индивидуально, по договору с собственником, или всем жителям дома, но только по решению ОСС. Если на общем собрании утвердили вывоз крупногабаритного строительного мусора, тогда все владельцы помещений в МКД обязаны платить за эту услугу (ч. 2 ст. 44, ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

По общему правилу протокол ОСС помещений в МКД подписывают председатель, секретарь, а также лица, проводившие подсчет голосов. Данное правило предусмотрено п. 4 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28.01.2019 г. № 44/пр. Законодательство не содержит норм, регулирующих порядок подписания протокола общего собрания в случае отказа от подписи указанных лиц. Признать недействительным решения, принятые на ОСС помещений в МКД, вправе только суд. Это установлено ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ. Само по себе отсутствие подписи председателя на протоколе не является основанием для признания решения ОСС помещений в МКД недействительным. В подобной ситуации рекомендуем вам составить акт об отказе подписания и приложить его к протоколу.

Согласно п. 19 раздела 10 приказа 74/114/пр, управляющие организации обязаны размещать в ГИС ЖКХ решения собственников по вопросам повестки общего собрания отдельно от протокола. Ранее при загрузке все решения единым файлом прикреплялись к протоколу ОСС, но оператор системы реализовал возможность вносить итоги голосования по каждому собственнику отдельно.

Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их. Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Допсоглашение считается заключённым, если за него на ОСС проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50% + 1 голос от всех голосов участников собрания. После утверждения общем на собрании документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ). Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Если муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности, то УО следует обжаловать отказ ОМС в установлении тарифа.

Примеры формулировок: Определение границ и выдел земельного участка под многоквартирным домом номер...из земельного участка с кадастровым номером… Выполнение работ по межеванию и установлению границ вновь образуемого земельного участка на местности Определение подрядчика для межевания, максимальной стоимости межевых работ,а также, источника их финансирования (это уже пространная формулировка)

Основными документами, которыми УО необходимо руководствоваться при подготовке домов к отопительному сезону, являются Правила № 170 и Правила № 103. Регламент проведения подготовки, согласно п. 2.1 Правил № 170, условно состоит из следующих этапов: - проведение общего осмотра общего имущества в МКД весной, после окончания отопительного сезона (п. 2.1.1 Правил № 170); - составление акта осмотра (п. 2.1.4 Правил № 170) и плана работ по результатам осмотра (пп. «а» п. 2.1.5 Правил № 170); - проведение в летнее время работ согласно составленному перечню (п. 2.1.3 Правил № 170); - подготовка документов о готовности к отопительному периоду (п. 2.6.10 Правил № 170); - прохождение проверки готовности жилого фонда к зиме (п. 5.1.6 Правил № 170, п. 6 разд. II Правил № 103); проведение осеннего осмотра общего имущества МКД (пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170). Согласно п. 2 разд. II Правил № 103 проверка теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций и потребителей тепловой энергии к отопительному периоду осуществляется органами местного самоуправления поселений, городских округов. Согласно п. 6 разд. II Правил № 103 в целях проведения проверки потребителей тепловой энергии в состав комиссии включаются представители единой теплоснабжающей организации, а также могут включаться по согласованию представители Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору и органа государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений (для оценки жилого фонда), представители иных теплоснабжающих и теплосетевых организаций в соответствующей зоне деятельности единой теплоснабжающей организации, а также иных организаций, к тепловым сетям которых непосредственно подключены теплопотребляющие установки потребителей тепловой энергии. Согласно п. 7 разд. II Правил № 103 акт проверки готовности к отопительному периоду составляется и подписывается комиссионно. Следовательно, если комиссионно будет составлен акт на основании которого будет отказано в выдаче паспорта готовности к отопительному периоду, при этом основаниями для отказа станут завышенные и не законодательно не установленные требования со стороны РСО, то такой отказ следует обжаловать в судебном порядке. Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/13119-otvechaet-li-uo-za-to-chto-omsu-ne-proveril-dom-na-gotovnost-k-zime

Пеня, предусмотренная п. 14 ст. 155 ЖК РФ, представляет собой законную неустойку. Согласно ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Действие данной нормы не распространяется на неустойку. Условие договора управления многоквартирным домом, согласно которому при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате пеней погашаются ранее суммы основного долга, противоречит смыслу ст. 319 ГК РФ и является ничтожным (ст. 168 ГК РФ). Следовательно, применение в данном случае календарного принципа погашения долга+пени неуместно. При этом, в таком случае начисленные и не погашенные добровольно должником пени вы можете взыскать в судебном порядке.

Сезонные осмотры проводятся дважды в год и подразделяются на весенние и осенние (п. 13(1) ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, на основании которого собственники помещений или ответственные лица должны принять решение о соответствии или несоответствии проверяемого имущества требованиям законодательства РФ, требованиям безопасности. Кроме того, на основании акта принимаются решения о мерах, которые будут предприняты для устранения недостатков и выявленных дефектов (п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Таким образом, факт проведения сезонных осмотров можно подтвердить только составленными актами осмотров.

Вопрос ответственности за нарушение целостности пломб рассмотрен в п. 81(11) Правил № 354. Прибор учета должен быть защищен от несанкционированного вмешательства в его работу. В целях установления факта несанкционированного вмешательства в работу прибора учета исполнитель, гарантирующий поставщик или сетевая организация с учетом особенностей, установленных пунктом 81(1) настоящих Правил, при установке прибора учета, проведении очередной проверки состояния прибора учета потребителя вправе установить контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также конструкции, защищающие приборы учета от несанкционированного вмешательства в их работу с обязательным уведомлением потребителя о последствиях обнаружения факта нарушения таких пломб или устройств, при этом плата за установку таких пломб или устройств с потребителя не взимается. Исполнитель КУ при проведении проверки прибора учета, в том числе проверяет наличие и сохранность контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб, а также пломб и устройств, позволяющих фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета. Нарушение целостности пломб признается несанкционированным вмешательством в работу прибора учета. При обнаружении в ходе проверки указанных нарушений исполнитель составляет акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета. При этом, если прибор учета установлен в жилом помещении и иных помещениях, доступ к которым не может быть осуществлен без присутствия потребителя, исполнитель производит перерасчет платы за коммунальную услугу и направляет потребителю требование о внесении доначисленной платы за коммунальные услуги. Такой перерасчет производится за период, начиная с даты установления указанных пломб или устройств, но не ранее чем с даты проведения исполнителем предыдущей проверки и не более чем за 3 месяца, предшествующие дате проверки прибора учета, при которой выявлено несанкционированное вмешательство в работу прибора учета, и до даты устранения такого вмешательства, исходя из объема, рассчитанного на основании нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента 10. Иные повышающие коэффициенты при выявлении несанкционированного вмешательства в работу прибора учета не применяются.

Если квартира не оснащена счетчиками, то при непроживании в ней потребителей более пяти полных дней собственник имеет право обратиться к исполнителю КУ за перерасчётом платы (п. 86 ПП РФ № 354). При этом важным условием является отсутствие технической возможности установки в квартире ИПУ, подтверждённой соответствующим актом обследования. Перерасчёт делается в течение пяти рабочих дней после получения заявления от потребителя и подтверждающих период временного отсутствия документов. Подаётся такое заявление до отъезда или не позднее 30 дней после окончания периода непроживания. К заявлению должна прилагаться копия акта обследования о невозможности установки ИПУ (п.п. 91, 92 ПП РФ № 354). Такое обследование проводится в соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 29.12.2011 № 627. Если невозможность установки счётчиков не подтверждена или ИПУ вышел из строя, перерасчёт платы за соответствующие КУ при временном отсутствии проживающих не производится (п. 86 ПП РФ № 354). Исключением в предоставлении указанного акта является постоянное или временное отсутствие проживающего в жилом помещении потребителя в связи с его призывом на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации (за период прохождения военной службы по мобилизации). Прохождение службы по призыву к такому исключению не относится.

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ работы по замене систем электроснабжения (в том числе замена алюминиевой проводки на медную) проводится во время и за счет средств капитального ремонта. Следовательно, в рамках текущего ремонта указанные работы проводятся только в случае возникновения аварийных ситуаций.

В пп. 2-9 разд. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491, представлен исчерпывающий список общедомового имущества. Состав общего имущества определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или органы местного самоуправления. В него входят: помещения в МКД, предназначенные для обслуживания более одно одного жилого (или нежилого) помещения в данном доме. Это: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.; крыши; ограждающие несущие и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования) конструкции многоквартирного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения; земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления. Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Таким образом, если указанные объекты (перголы) отражены в технической документации на МКД как часть общего имущества, то за их обслуживание отвечает УО. Если же, перголы не являются общим имуществом МКД, предназначены для обслуживания одной квартиры, то обслуживанием занимается собственник помещения.

Содержание сообщения о собрании должно отвечать требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. Сведения об инициаторе ОСС - юридическом лице, должно содержать ОГРН и наименование такого лица. Дополнительное указание ИНН УО нарушением не является.

При начислении оплаты нужно следовать следующим правилам: Оплату начисляют за 1 месяц и рассчитывают по тарифам для потребителей, которые устанавливает РСО, в том числе по установленным социальным нормам (для электроэнергии) с учётом надбавок и т.д. (п. 37-38 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Если в жилом или нежилом помещении установлены ИПУ, то размер платы определяется согласно их показаниям (п. 42 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). При отсутствии ИПУ холодной, горячей воды, электрической энергии и газа, размер платы начисляют исходя из нормативов. Если счётчика нет, а обязанность по его установке существует, то при начислении учитывается повышающий коэффициент (п. 42 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). По тому же принципу определяется размер платы за водоотведение – по нормативу или по показаниям приборов учёта (п. 42 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Если тариф меняется, то необходимо уведомить об этом потребителей не позднее чем за 30 дней до выставления платёжного документа с новыми данными, если иное не прописано в договоре (п. 68 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Подробно правила расчёта и начисления платы за КУ описаны в разделе IV ПП РФ от 06.05.2011 № 354. В период действия ограничений в связи с COVID-19 отсутствовали законодательные акты, позволяющие не передавать показания ИПУ, так как это можно сделать дистанционно (по телефону, через сайт и т.д. )

Мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля", действует в отношении проведения плановых проверок. При этом надзорные органы по-прежнему могут проводить внеплановые проверки бизнеса, в том числе в рамках жилищного и лицензионного контроля. Таким образом, если запрос совершен не в ходе плановой проверки, то такие действия могут быть проведены в рамках действующего моратория.

Согласно п. 8 Правил № 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством России, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Границей же эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Правила № 124, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, в качестве существенного условия договоров, заключаемых УО с РСО, определяют условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания инженерных сетей. Граница раздела при распределении указанных обязанностей определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Акт разграничения имеет большое значение. Таким образом, для определения обязанности РСО по содержанию колодца необходимо изучить условия подписанного акта разграничения балансовой принадлежности сетей. Если же после изучения акта не получится установить сторону, обязанную содержать колодец, то необходимо руководствоваться общими правилами для определения границ эксплуатационной ответственности.

Уборка и выкашивание газонов в теплый период года входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД, и порядке их оказания и выполнения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290. Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, то в таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, у ОМС возникает обязанность установить размер платы. Если муниципалитет отказывается выполнять свои обязанности, то УО следует обжаловать отказ ОМС в установлении тарифа. Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. Посадка цветов в Минимальный перечень № 290 не входит. На ОСС собственники утверждают перечень работ и услуг по договору управления, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 ПП РФ № 491). Таким образом, если в договор управления внесена услуга по высадке цветов, утвержденная решением ОСС, то она должна оказывается надлежащим образом и оплачиваться по утвержденному на собрании тарифу. Если же такая услуга не утверждена на ОСС, то вы вправе ее не оказывать.

В ответе в прокуратуру можно указать, что вы, выполняя условия договора ресурсоснабжения, получаете и обрабатываете квитанции в силу п. 5 ч. 1 ст. 6 № 152-ФЗ. На это ей не требуется согласие субъектов ПДн. Также указать, что вы проводите с клиентом работу по досудебному взысканию задолженности, но не принуждаете его к переводу денег, а предлагаете вариант погашения задолженности.

Постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 N 859 утверждены типовые формы договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме (домовладении). В Приложении N 2 типового Договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования в жилом доме отражены сроки выполнения работ по Договору. Следовательно, при выполнении Договора, специализированная организация обязана проводить работы (в том числе и отключение газоснабжения) в согласованные договором сроки. Нарушение данного условия можно расценивать как нарушение условий Договора, требовать их устранения и применять санкции, установленные Договором.

Мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля", действует в отношении проведения плановых проверок. Постановлением Правительства РФ от 10.03.2023 № 372 плановые проверки отменены до 2030 года. При этом надзорные органы по-прежнему могут проводить внеплановые проверки бизнеса, в том числе в рамках жилищного и лицензионного контроля. Таким образом, если запрос информации совершен не в ходе плановой проверки, то такие действия могут быть проведены в рамках действующего моратория.

Для надлежащего содержания внутридомового газового оборудования необходимо обеспечить его безопасное использование, а также организовать проверку его состояния системы, включая отдельные элементы (абз. 2 п. 21 ПП РФ от 03.04.2013 № 290). Для этого специализированная организация на основании договора, заключённого с УО, должна выполнять определёный комплекс работ по техническому обслуживанию и ремонту такого оборудования (п. 4 «Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению», утверждённых ПП РФ от 14.05.2013 № 410). УО должна организовать: техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования; аварийно-диспетчерское обеспечение; техническое диагностирование оборудования – определение технического состояния оборудования либо их составных частей, поиск и определение неисправностей указанного оборудования, а также определение возможности его дальнейшего использования, и замена оборудования; контроль за тем, как специализированная организация выполняет необходимые работы (п. 6, 16, 17 Правил); УО должна организовать техническое обслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещений (абз. 3 п. 21 ПП РФ от 03.04.2013 № 290).

Согласно ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ч. 1 ст. 166 ЖК РФ к капитальному ремонту относятся, в том числе, работы по ремонту крыш. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Собственники вправе решать, нужна ли замена элементов общего имущества в случае их морального устаревания (п.п. 21, 23 ПП РФ от 13.08.2006 № 491). Срок капитального ремонта может быть перенесен на более ранний срок, чем установлено региональной программой капитального ремонта, в частности, в следующих случаях (Приложение к Методическим рекомендациям N 758/пр): 1)по решению общего собрания собственников помещений. Такое решение может быть принято при условии, что фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и на дату принятия указанного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Кроме того, сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранними, чем предусмотренные региональной программой, если решением общего собрания собственников помещений о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ (ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ); 2)при установлении необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки, в том числе в связи с угрозой жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников. Основания такой необходимости могут быть установлены нормативными правовыми актами субъекта РФ (например, авария, пожар, чрезвычайная ситуация природного или техногенного характера и т.п.) (п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 03.04.2019 N 194/10); 3)в связи с проведением капитального ремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству.

Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии). (Письмо Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 “Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме”). Следовательно, неуказание имени и отчества в решении собственника фактически является нарушением требований по составлению такого решения и является основанием для его аннулирования. При этом, следует учитывать что орган ГЖН не может своим решением признавать протокол собрания ничтожным, он не наделён правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС, только через суд. Такая правовая позиция сформулирована в определении ВС РФ от 14.07.2022 № 304-ЭС21-29618. ГЖИ не может самостоятельно признать решение ОСС недействительным, но за ней остаётся право не вносить изменения в реестр лицензий в случае, если она обнаружит признаки ничтожности собрания.

Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок распространяются на организации, независимо от форм собственности и организационно-правовых форм, индивидуальных предпринимателей, эксплуатирующих действующие тепловые энергоустановки (производственные, производственно-отопительные и отопительные котельные, паровые и водяные тепловые сети, системы теплопотребления всех назначений) (письмо Минтопэнерго РФ от 25.03.2003 N 32-01-05/130).

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы. Таким образом, распоряжение общим имуществом без решения общего собрания собственников не допускается. Своими действиями собственник без решения ОСС воспользовался общим имуществом, а именно нанес разметку, чем нарушим вышеуказанный порядок использования ОИ МКД. В требовании обязательно сделайте ссылку на порядок использования ОИ и на нарушение со стороны собственника. Требование необходимо составить в письменной виде и направить заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под роспись. Если собственник откажется приводить общее имущество в первоначальное состояние, то УО вправе произвести такие работы самостоятельно с последующим взысканием расходов с провинившегося собственника.

На основании ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3 ст. 204 ГК РФ и его толкованием п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" с момента подачи заявления о выдаче судебного приказа до отмены судебного приказа срок исковой давности не течет. Течение срока исковой давности продолжается после отмены судебного приказа. Если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее 6 месяцев, такой срок удлиняется до 6 месяцев. В судебной практике отмечается, что суду при рассмотрении заявления ответчика о пропуске срока исковой давности надлежит определить трехлетний период, предшествующий дате обращения за судебным приказом, а также период, в течение которого был подан иск после отмены судебного приказа (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.07.2021 N 18-КГ21-44-К4, 2-291/2020, от 29.06.2021 N 66-КГ21-8-К8). Таким образом, если с учетом прерывания течения срока исковой давности в связи с выдачей судебного приказа прошло более 3 лет с момента возникновения нарушения права, то срок исковой давности будет считаться пропущенным.

Правила госконтроля за работой региональных фондов капитального ремонта общего имущества в МКД утверждены постановлением Правительства РФ от 28.09.2022 № 1702 (далее – Правила № 1702). Органы ГЖН могут проверять, как регоператоры выполняют требования законодательства на основании Правил № 1702. Согласно п. 16 Правил № 1702, внеплановые контрольно-надзорные мероприятия проводятся по жалобам граждан или органов власти, наличии сведений о причинённом ущербе или вреде, по поручению президента или Правительства РФ, по требованию прокурора. Следовательно, до обращения в суд вы вправе обратиться в региональные органы ГЖН для проведения надзорных мероприятий в отношении регоператора.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Вместе с тем предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). УО должна следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции (п. 3.5.8 Правил № 170). Вопросы использования общего имущества относятся к компетенции ОСС МКД (ст. 44 ЖК РФ). Следовательно, для определения стандартного места под установку кондиционера на фасаде МКД необходимо провести общее собрание собственников, даже если не у всех собственников есть возможность установки такого оборудования. Дополнительными являются те работы, которые не входят в Минимальный перечень № 290 и не внесены в договор управления. Мытье окон лоджий в Минимальный перечень № 290 не входит. За дополнительную услугу должны проголосовать собственники, обладающие более чем 50% от числа голосов участников ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). На общем собрании собственники должны утвердить включение платы за дополнительную услугу по мытью окон лоджий в плату. При этом такое решение ОСС будет обязательно для исполнения всеми собственниками.