Ирэн Парсамян

Действующее законодательство не содержит отдельных правил содержания собственниками балконов. Однако совместное толкование ряда нижеследующих норм позволяет установить ряд правил и ограничений для собственников в части использования балкона. В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник. Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290). Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170). УО обязана разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170). В соответствии с п. 3.5.8. постановления Госстроя РФ № 170 УО следят за недопущением загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими) и переоборудования балконов и лоджий. Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

В первую очередь о факте, времени и месте составления протокола должно быть извещено лицо, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении. Это связано с тем, что протокол должен быть составлен с участием такого лица, а в его отсутствие - только если он был надлежаще извещен. Кроме того, указанное лицо не только имеет право ознакомиться с протоколом, представить свои объяснения и замечания, но и должно его подписать (ч. 4, 5 ст. 28.2 КоАП РФ, п. 38 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023)). Способы, которыми вам могут направить извещение, перечислены в ч. 1 ст. 25.15 КоАП РФ. Известить вас могут: заказным письмом с уведомлением о вручении; повесткой с уведомлением о вручении; телефонограммой, телеграммой или по факсу; с использованием иных средств связи и доставки, если они обеспечивают фиксирование извещения или вызова и его вручение адресату. Таким образом, если ГИС ЖКХ позволяет фиксировать факт извещения и вручения его адресату, то указанный способ уведомления будет соответствовать действующим нормам.

Согласно нормам ЖК РФ, Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр, жители многоквартирных домов несут ответственность за содержание общего имущества: не только финансово, оплачивая его содержание и ремонт, но и соблюдая правила проживания в доме и использования инженерных систем. Исходя норм ЖК РФ, ПП РФ № 354 и Правилам пользования жилыми помещениями, можно сделать вывод о том, что при выходе из строя канализации в МКД и, как следствие, при затоплении помещений в доме виновными в этом могут быть: УО или ТСЖ; жители дома; РСО. Обязанности управляющей организации в отношении системы водоотведения в многоквартирном доме подробно прописаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. Согласно договору управления и жилищному законодательству, УО и ТСЖ несут ответственность за состояние общего имущества собственников в многоквартирном доме. А в его состав, согласно п. 5 ПП РФ № 491, включается в том числе внутридомовая инженерная система водоотведения. Согласно п. 6.2.7 Правил № 170, управляющая домом организация должна проводить профилактическую прочистку сетей канализации не реже одного раза в три месяца. Также проверка системы водоотведения включается в весенние и осенние осмотры общего имущества (п. 2.1.1, 2.1.4 Правил № 170). Результаты таких осмотров фиксируются в журналах, актах и паспортах по учёту технического состояния МКД. В обязанности УО также входит профилактическая наладка системы канализации в доме, планово-предупредительные ремонты и устранение дефектов, утечек и протечек, засоров, закупорок и других неполадок в работе водоотведения в доме (пп. А, В п. 5.8.3 Правил № 170). Помимо содержания и ремонта системы канализации в МКД у управляющей организации есть ещё и функция по разъяснению жителям дома правил пользования системой водоотведения (п. 5.8.7 Правил № 170). В том числе УО обязана рассказать о том, что потребителям следует содержать в чистоте унитазы, раковины и умывальники и сообщать обо всех неисправностях в АДС. Также жители не должны: выливать в канализацию легковоспламеняющиеся жидкости и кислоты; бросать в унитазы песок, строительный мусор, тряпки, кости, стекло, металлические и деревянные предметы; пользоваться санитарными приборами в случае засора в канализационной сети; нарушать правила пользования жилым помещением и общим имуществом многоквартирного дома. Правила пользования имуществом, утвержденные, утвержденными Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр, а также нормы ЖК РФ, определяют обязанности собственников площадей в МКД по отношению к своему и общедомовому имуществу. Например, они не должны допускать бесхозяйственного обращения с ним, а также нарушать права и законные интересы соседей. Исходя из анализа норм жилищного законодательства, при засоре или авариях в системе водоотведения виновными в этом могут быть собственники, нарушившие правила пользования своим/общим имуществом. Засор канализации в МКД нередко приводит к залитию квартир, и следовательно, встаёт вопрос о компенсации ущерба имуществу и поиску виновных. В такой ситуации важно, насколько правильно и юридически грамотно УО зафиксировала факт аварии и её причины. Если в засоре канализации и заливе квартиры виноваты сами жители, то сотрудники, выезжавшие на вызов, должны подробно и правильно прописать все свои действия и их результаты в акте. Например, если из системы водоотведения были извлечены предметы, вызвавшие засор и затопление. В таком случае необходимо зафиксировать в акте данные факты, а также вести фото/видеосъёмку, желательно в присутствии не только самих сотрудников АДС и собственников, но и третьих лиц: соседей, председателя Совета МКД. Таким образом, для упрощения процесса доказывания, УО необходимо в случаях таких засоров составлять подробные акты по вышеуказанным рекомендациям с целью установления причин засора и виновных лиц. В большинстве случаев судебная практика складывается не в пользу УО ввиду некачественной фиксации факта и причины засора, а также неверно выбранной правовой позиции и тактики ведения дела в судебных инстанциях. В решении № 2-473/2017 от 2 июня 2017 г. по делу № 2-473/2017 указано, что в ходе рассмотрения ответчиком (УО) было заявлено о причине засора системы канализации и залива квартиры истца - нарушение жильцами дома правил пользования канализацией. Был предоставлен пакет документов с указанием причины образования засора - по вине собственников квартир, выбрасывающих в канализацию бытовой мусор. При этом, по мнению суда, ответчиком не было предоставлено доказательств обеспечения проведения профилактической прочистки сетей канализации в установленные сроки не реже 1 раза в три месяца, что и стало причиной вынесения решения против УО. В ходе рассмотрения дела № 2-218/2019 (решение № 2-218/2019 от 25 марта 2019 г.) УО указывает, что в процессе прочистки канализационного засора была установлена причина- извлечены предметы, не подлежащие утилизации через канализационную сеть (половая тряпка и картофельные очистки). Был составлен акт с указанием причин засора. Однако, данные факты суд посчитал недостаточными, указав, что УО не представлено убедительных, бесспорных доказательств в подтверждение своих доводов о том, что залив квартиры истца произошел не по его вине. При этом есть и положительные для УО решения судов. В деле № 2-148/2017 (решении № 2-148/2017 от 27 марта 2017 г.) УО в судебном заседании пояснили, что засор канализации произошел из – за сброса бытовых отходов в канализацию жильцами дома, ее вины в затоплении квартиры собственника нет. УО были грамотно составлены все документы по фиксации причин засора, а также в рамках судебного заседания проведена экспертиза. Комплекс грамотных мер по досудебному и судебному ведению дела привел к признанию УО невиновной в образовании канализационного засора и возникших в связи с этим негативных последствий. При одновременном производстве ремонта в нескольких квартирах, требования о возмещении ущерба могут быть заявлены ко всем собственникам квартир, в которых производится ремонт, а в процессе рассмотрения дела устанавливать виновное лицо.

Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки, в том числе изменять тариф, и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их. Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Допсоглашение считается заключённым, если за него на ОСС проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50% + 1 голос от всех голосов участников собрания. После утверждения общем на собрании документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ). Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование.

Собственники на общем собрании в доме, выбрав специальный счёт как способ формирования фонда капремонта, определяют размер ежемесячного взноса, кредитную организацию, где счёт будет открыт, и владельца этого счёта (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем счёта в зависимости от формы управления домом становится ТСЖ/ТСН, ЖК, УО или региональный оператор (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ). Собственники на ОСС могу принять решение о получении владельцем специального счёта – УО, ТСЖ/ТСН, ЖСК – кредита или займа на проведение капитального ремонта общего имущества дома. УО уже может обратиться в разные кредитные организации и собрать их предложения, чтобы выбрать наиболее подходящий кредитный продукт. Если банк одобрил заявку, то между ним и владельцем спецсчёта оформляется кредитный договор. Важно, чтобы в нём были чётко указаны: роль управляющей организации как лица, действующего от имени сообщества собственников; солидарная ответственность собственников помещений за невыплату кредита, а не владельца спецсчёта. Когда кредитный договор заключён, банк перечисляет заёмщику деньги. Они направляются УО на оплату услуг подрядных организаций, которые проведут в доме капитальный ремонт общего имущества. Перечисление средств в счёт погашения долга и процентов по кредиту со спецсчёта происходит согласно условиям подписанного кредитного договора и в силу ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Деньги списываются на основании протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении кредитного договора, и самого этого договора (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ).

Если земельный участок сформирован, то решение о его пользовании принимается решением ОСС. Данное правило относится и к определению парковочных мест инвалидов. Согласно ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» на всех парковках общего пользования, в том числе около объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (жилых, общественных и производственных зданий, строений и сооружений, включая те, в которых расположены физкультурно-спортивные организации, организации культуры и другие организации), мест отдыха, выделяется не менее 10 процентов мест (но не менее одного места) для бесплатной парковки транспортных средств, управляемых инвалидами I, II групп, и транспортных средств, перевозящих таких инвалидов и (или) детей-инвалидов. ГАИ для выполнения возложенных на нее обязанностей имеет право предписывать или разрешать соответствующим организациям установку и снятие дорожного знака парковки для инвалидов. Если земельный участок не сформирован, то решение шением указанного вопроса занимаются органы местного самоуправления (ст. 209 ГК РФ).

Федеральным законом от 11.06.2022 N 165-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" внесены изменения в часть 1 статьи 46 ЖК РФ, а именно слова "пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44" заменены словами "пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44". Таким образом, вопрос расторжения ДУ с УО принимается простым большинством. Минстрой, в письме от 01.12.2021 N 28612-ОГ/04 “О решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам поставленным на голосование” разъяснил, что простое большинство - это более 50% процентов голосов собственников. Рассчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

Форма протокола общего собрания членов ТСЖ/ЖК составляется в соответствии с требованиями к протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые закреплены в приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Окончательное решение общего собрания должно быть оформлено в виде протокола ОСС с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Протокол должен быть составлен письменно не позднее 10 дней со дня проведения собрания, так как не позднее этого срока результаты собрания должны быть доведены до сведения собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). В случае проведения заочного собрания или заочной части очно-заочного собрания этот срок фиксируется с момента окончания приёма письменных решений собственников, установленного в сообщении о проведении общего собрания.

Тариф на содержание и текущий ремонт устанавливается: решением ОСС по предоставленному УО предложению о размере платы за содержание жилого помещения в МКД. Если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный ОМС, то УО должна предоставить расчет (смету) его размера; органом местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ если собственники не утвердили тариф на ОСС. Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Бывает, что жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум. В таком случае УО обращается в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом конкретном многоквартирном доме. Применение муниципального тарифа обязательно, если собственники не приняли тариф на содержание на общем собрании. Кроме того, если на ОСС управляющая организация предлагает тариф свыше муниципального, то она обязана обосновать предлагаемый размер тарифа. К заявлению в ОМСУ приложите документы: сведения о конструктивных элементах МКД; перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД, который утвердили собственники; документы о расходах на обслуживание МКД. протокол ОСС, которым будет подтверждено, что на голосовании не было принято решение об утверждении тарифа.

Основная идея положений пункта 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ - наличие в решении сведений о собственнике, позволяющих его идентифицировать. Документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц, являются обязательными приложениями к протоколу ОСС на основании п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Отсутствие таких документов может быть основанием для исключения решения, подписанного представителем собственника по доверенности. Неуказание имени и отчества в решении собственника фактически является нарушением требований по составлению такого решения и является основанием для его аннулирования. Владельцы квартир в новостройках, принявшие от застройщика помещения в новом доме по передаточному акту, голосуют на общих собраниях собственников наравне с теми, кто к моменту проведения ОСС зарегистрировал право собственности. Делать это они могут на протяжении года со дня выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Бюллетень или бланк решения собственника должен содержать сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня – «за», «против», «воздержался»(п. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Если в решении по конкретному вопросу отмечено больше одного пункта голосования или ничего не отмечено, решение по вопросу будет недействительным, но это не повлечёт за собой признания недействительным всего решения. По остальным вопросам, где решение принято чётко, голоса собственника будут засчитаны. Если же собственник во всех вопросах проголосовал неправильно, то его решения по вопросам не будут приняты, но сам он будет считаться принявшим участие в голосовании, его голоса войдут в кворум. В протоколе голоса такого собственника будут отражены в колонке «не принял решение» (ч. 15 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр и ч. 6 ст. 48 ЖК РФ). При исключении решения собственника с формулировкой “несоответствие сведениям, указанным в региональном Росреестре” можно запросить в ГЖН разъяснения относительно каких сведений имеются несоответствия.

Законодательно не установлена обязанность УО предоставлять список ссылок на общедомовые чаты. АНО “ИАЦ” в письме просит оказать содействие в предоставлении такой информации. Следовательно, вы вправе отказать в оказании указанного содействия в виде предоставления информации о созданных общедомовых чатов.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Если система видеонаблюдения была установлена на основании решения ОСС, а также согласована возможность предоставления права просмотра трансляции через приложение, то оснований для отказа жителям нет. Использование системы видеонаблюдения в многоквартирном доме не является деятельностью по обработке персональных данных, в связи с чем установка таких систем не попадает под положения Закона №152-ФЗ. Следовательно, по указанному основанию отказ в предоставлении доступа также будет неправомерен.

С 26 июля 2019 года управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы, ресурсоснабжающие организации, региональные операторы по обращению с ТКО не могут уступать коллекторам право по возврату просроченных долгов за ЖКУ. Взыскивать долги через суд УО, ТСЖ, РСО и другие профессиональные участники рынка ЖКХ теперь должны самостоятельно. В случае, если управляющая организация, ТСЖ или РСО всё же попробуют передать долги коллекторам, должники могут не платить им: Федеральный закон от 26.07.2019 № 214-ФЗ признаёт договор о передаче подобных требований ничтожным. Передача права взыскания задолженности запрещена любым третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц (ч. 18 ст. 155 ЖК РФ). Следовательно, передача РСО права требования взыскания просроченной задолженности неправомерна.

Единая биометрическая система (ЕБС) - это государственная информационная система, которая позволяет идентифицировать, аутентифицировать физлицо по его биометрическим персональным данным (по лицу и (или) голосу) (п. 4 ст. 2, ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2022 N 572-ФЗ, п. "а" Состава сведений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2018 N 772). По общему правилу обработка биометрических персональных данных вне ЕБС запрещена (ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 29.12.2022 N 572-ФЗ). Предоставлять свои биометрические персональные данные в целях, предусмотренных Федеральным законом от 29.12.2022 N 572-ФЗ, - это право физлиц, а не обязанность (ч. 11 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2022 N 572-ФЗ). Чтобы проводить идентификацию с помощью ЕБС необходимо получить согласие физлица на обработку персональных данных и биометрических персональных данных, предоставленное в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 9 Закона о персональных данных (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 29.12.2022 N 572-ФЗ). Такое согласие может быть подписано усиленной неквалифицированной электронной подписью (до 01.01.2025 также простой электронной подписью, ключ которой получен при личной явке в соответствии с установленными Правилами) (ч. 3 ст. 9, ч. 10 ст. 26 Федерального закона от 29.12.2022 N 572-ФЗ). В связи с тем, что домофон является частью общего имущества МКД, то вопрос его модернизации должен быть решен собственниками при проведении ОСС. Так как включение новой функции в домофон не влечет уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Голосование через ГИС ЖКХ (иную ИС) – это размещение и хранение сообщений о проведении ОСС, их решений и итогов в системе. Для этого выбирается администратор собрания, функция которого – организация собрания (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Администратор ОСС: заводит в системе сообщение и уведомлении о предстоящем собрании; разрабатывает бланк голосования; заносит итоги голосования в систему. При этом, администратору ОСС не вменяется функция по корректировке повестки ОСС. В абсолютном большинстве случаев нельзя менять повестку дня на самом собрании: вносить дополнительные пункты или изменять формулировки. Единственное исключение из этого правила – присутствие на собрании 100 % собственников, которые единогласно проголосовали за изменение повестки (ч. 8 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр). О проведении ОСС необходимо уведомить всех собственников помещений в доме, в котором планируется проводить такое собрание. Если в квартире несколько собственников, то для каждого нужно подготовить отдельное уведомление. Также требуется направить уведомления собственникам нежилых помещений в доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Необходимо оповестить каждого собственника минимум за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания и продлевать срок уведомления нельзя (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Содержание сообщения о собрании должно отвечать требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. В сообщении должна быть, в том числе, повестка дня собрания: все вопросы, которые будут подниматься на ОСС, должны быть перечислены и пронумерованы.

В пп. 2-9 разд. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491, представлен исчерпывающий список общедомового имущества. Состав общего имущества определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или органы местного самоуправления. В него входят: помещения в МКД, предназначенные для обслуживания более одно одного жилого (или нежилого) помещения в данном доме. Это: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.; крыши; ограждающие несущие и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования) конструкции многоквартирного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения; земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления. Сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Таким образом, если указанный объект (система АСКУЭ) отражена в технической документации на МКД как часть общего имущества, то за их обслуживание отвечает УО. Вопрос внесения стоимости обслуживания указанной системы в тариф может быть решен собственниками на ОСС.

Приказом Минстроя России от 29.05.2023 N 388/пр утверждена типовая форма договора ТО ВДГО, в соответствии с которой порядок оплаты между УО и ГРО может быть установлен соглашением сторон либо оплата производится в виде ежемесячной абонентской платы, составляющей 1/12 от годовой стоимости технического обслуживания ВДГО. При этом, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе. Таким образом, законодательно отсутствует запрет начисления жителям платы за ТО ВДГО ежемесячно.

При отсутствии ИПУ холодной, горячей воды, электрической энергии и газа, размер платы начисляют исходя из нормативов. Если счётчика нет, а обязанность по его установке существует, то при начислении учитывается повышающий коэффициент (п. 42 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласно ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пп. "е" п. 11 Правил N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил N 491). Таким образом, несмотря на наличие в заключенном с ЧОО договоре п 4.2.16. об его обязанности по поддержанию. пожарной безопасности, ответственным лицом по ДУ будет являться УО, ТСЖ, ЖСК.

Порядок назначения УО для домов, оставшихся без управления, прописан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Согласно правилам ПП РФ № 1616, в таком случае компанию назначает орган местного самоуправления. Временная управляющая организация выбирается из списка, в который попадают все компании, отправившие соответствующее заявление. Начиная с 1 января 2019 года, такие компании участвуют в любом открытом конкурсе по отбору УО (п. п. 52, 53 Правил № 75). Они включаются в перечень муниципалитета в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении УО на дом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством МКД, переданных ей по ПП РФ № 1616. Подать заявку об исключении из перечня компания может только в том случае, если она взяла в управление хотя бы один дом из списка на основании выбора её органом МСУ (п. 8 ПП РФ № 1616). В соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, ПП РФ № 1616, назначенная муниципалитетом компания работает в доме не более одного года. Если муниципалитет назначил УО на дом, которым она не хочет управлять, то один из способов разорвать договор – дождаться окончания срока его действия и направить другой стороне отказ от его продления. Если администрация не реагирует на данное заявление, то компании необходимо обратиться в суд (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). При этом признание открытого конкурса несостоявшимся не может быть причиной для отказа органа МСУ расторгнуть договор по истечении года, если УО заявила об этом. Муниципалитет вправе провести новый конкурс и снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10% (п. 77 Правил № 75).

В случае истечения межповерочного интервала поверки прибор учета считается вышедшим из строя (пп. "д" п. 81(12) Правил № 354. В указанной ситуации плата за коммунальную услугу определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за период не менее 6 месяцев (если счетчик работал не меньше 6 месяцев) (пп. "а" п. 59 Правил предоставления коммунальных услуг). Согласно п. 81(14) Правил предоставления коммунальных услуг ввод в эксплуатацию прибора учета после его ремонта, замены и поверки осуществляется в порядке, предусмотренном п. 81 - 81(9) обозначенных правил. Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется лицом, указанным в п. 81(8), исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом. Факт ввода счетчика в эксплуатацию после поверки оформляется актом ввода прибора учета в эксплуатацию, в котором, в частности, фиксируются показания прибора учета на момент завершения процедуры ввода (п. 81(6)). Именно с этого момента показания прибора учета, отражающие использование коммунального ресурса после ввода счетчика в эксплуатацию, могут использоваться для расчета платы. Показания прибора учета за период после истечения срока поверки до момента ввода в эксплуатацию поверенного счетчика при расчете платы не учитываются. Плата за указанный период, начисленная исходя из среднемесячного потребления, не пересчитывается. При расчете платы после ввода в эксплуатацию поверенного счетчика учитываются его показания, отражающие потребление ресурса исключительно после ввода счетчика в эксплуатацию. Указанные в акте показания ИПУ принимаются в качестве начальных.

УО должна в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ вести реестр собственников помещений в МКД. Такой реестр содержит сведения, позволяющие идентифицировать потребителей: фамилию, имя, отчество или полное наименование или ОГРН юридического лица; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является лицо; сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Нормативных требований к актуальности реестра нет. Актуальным может быть и реестр годовой, двухгодовой давности. Также следует отметить, что если УО сделала все необходимое для получения данных для актуализации реестра собственников, но не смогла их получить в силу объективных причин, то вина УО в отсутствии актуальных сведений в реестре отсутствует. Данная позиция подтверждается судебными актами, принятыми по делу № А60-50327/2020 Если в вашей случае были предприняты меры по актуализации реестра собственников, но такой информации получить не удалось, то рекомендуем при подписании протокола указать на совершенные действия по актуализации, с вменяемым нарушением не соглашаться и разрешать вопрос в суде.

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации. В противном случае её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей. Таким образом, в действиях ТСЖ присутствуют признаки нарушения ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ Также владелец специального счёта обязан представлять в орган ГЖН в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта РФ, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счёте (ч. 3 ст. 172 ЖК РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491). При этом, применительно к вашему случаю, отсутствует законодательный запрет на организацию ОСС в случае непринятия нового тарифа.

24 февраля 2024 вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2023 № 675-ФЗ. Им установлено, что если УО не согласна с решением органа ГЖН по вопросам предоставления или продления лицензии, внесения изменений в региональный реестр, то компания сначала обязана обжаловать его в досудебном порядке. В № 675-ФЗ прописаны сроки и правила подачи и рассмотрения такой жалобы. Направить её в орган ГЖН необходимо: - в течение 30 календарных дней с даты, когда УО узнала или должна была узнать о нарушении своих прав в вопросе лицензирования; - в электронном виде через портал Госуслуг, подписав квалифицированной электронно-цифровой подписью. Помимо данных заявителя, в жалобе нужно указать способы взаимодействия с лицензирующим органом, информацию об обжалуемом решении и основания для жалобы. Орган ГЖН обязан рассмотреть заявление в течение 15 рабочих дней с даты его регистрации. При этом он вправе запросить у УО дополнительные данные и документы по теме обращения.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ, жители МКД обязаны соблюдать санитарное законодательство. По п. 3339 СанПиН 2.1.3686-21, профилактика некоторых заболеваний, переносимых собаками, включает выделение мест для выгула питомцев и обеспечение их надлежащего состояния. Неубранные продукты жизнедеятельности собак могут заразить почву личинками аскарид, вызывающими у человека токсокароз – опасное паразитарное заболевание. Ему особенно подвержены дети от одного до четырёх лет. За сооружение территорий для выгула в пределах муниципалитета отвечают органы местного самоуправления. Каждый город устанавливает собственные Правила благоустройства, в которых должны быть описаны нормы по организации площадок для собак (п. 19 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ). Выгул животных проводится на специальных территориях, обозначенных табличками и оборудованных контейнерами для сбора экскрементов животных (п. 1790 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 4 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней"). Cтилобатная часть здания (стилобат) - это нижняя часть здания с единой отметкой верха этажа, выступающая за границы размещения несущих конструкций основного объема здания. Может композиционно и (или) функционально объединять несколько зданий ("СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 19.05.2022 N 389/пр) Таким образом, выгул собак на стилобате возможен только в случае соблюдения вышеуказанных правил и норм.

Основной метод перехвата МКД – через ОСС, при котором рейдеры используют следующие инструменты: - Создание активной группы среди жителей, недовольных работой нынешней УО. - Конкурент предлагает размер платы на содержание и текущий ремонт меньше, чем у работающей в доме компании. - Подделка документов ОСС. Чтобы набрать необходимый кворум, рейдер фальсифицирует решения владельцев помещений МКД, которые не проживают в доме, не участвуют в его жизни или умерли, а также «рисует протокол на коленке». Первое, что нужно вам сделать - обратиться в полицию с заявлением о фальсификации подписей по ч. 1 ст. 327 УК РФ. Второе – собственники должны направить в ГЖИ заявления о подделке подписей с просьбой приостановить внесение изменений в реестр. Налаживание контакта с собственниками – один из главных способов противодействия захвату дома: УО нужно заручиться их поддержкой. Данные действия придется проводить при каждой попытке захвата МКД.

У УО, ТСЖ(ТСН) и РСО есть право зафиксировать самостоятельно сведения о фактически проживающих в помещении гражданах, составив акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении (п. 56(1) ПП РФ № 354). Правила составления такого акта прописаны в п. 56(1) ПП РФ № 354: 1. В акте указываются дата и время его составления, фамилия, имя и отчество собственника или постоянно проживающего потребителя, адрес, сведения о количестве временно проживающих потребителей. Если есть возможность определить, с какого времени незарегистрированный человек проживает в квартире, то ставится дата начала временного пребывания. При этом важным условием для проставления такой даты является наличие подписи владельца квартиры. 2. Акт должен быть подписан исполнителем КУ и собственником помещения. Если собственник отсутствует в квартире во время составления акта или отказывается его подписывать, то в документе обязательно проставляется пометка об этом. Также необходимо, чтобы в такой ситуации акт подписали не менее 2 потребителей и член совета МКД/председатель ТСЖ. 3. Один экземпляр акта необходимо передать собственнику квартиры/постоянно проживающему потребителю. Если он отказывается брать документ, в акте также об этом должна быть поставлена отметка. 4. Акт в течение 3 дней с момента его составления обязательно направляется исполнителем КУ в органы внутренних дел. На основании указанного акта УО вправе выдать соответствующую справку.

В соответствии с п. 82 ПП РФ от 06.05.2011 № 354 Исполнитель обязан: проверять наличие или отсутствие ИПК и их состояния ИПУ; проверять сведения, которые предоставляют потребители, на достоверность. Проверки проводятся не реже 1 раза в год, а если приборы установлены в жилых помещениях, то не чаще 1 раза в 3 месяца. При проведении проверки необходимо соблюдать порядок, установленный п. 85 ПП РФ от 06.05.2011 № 354. По результатам проверки сразу после окончания составляют акт, который подписывают представитель исполнителя, проводивший проверку, и потребитель или его представитель. Один экземпляр остаётся потребителю. Если потребитель 2 или более раз не допускает ответственное лицо исполнителя в жилое или нежилое помещение для проверки оборудования и достоверности сведений, которые он предоставляет, то составляют акт об отказе в доступе к прибору учёта. После этого сведения, которые предоставляет потребитель не будут учитываться при расчёте оплаты до того момента, пока проверка не будет проведена и не будет составлен соответствующий акт. Если доступ не будет предоставлен, то при начислении оплаты начинают применять повышающий коэффициент. Если в течение 10 дней после получения от потребителя, в отношении которого составлен акт об отказе в доступе, получено заявление о готовности допустить представителя УО в помещение для проверки, УО проводит проверку, составляет акт, который подписывает представитель УО и потребитель. Если потребитель отказывается от подписания акта – его подписывают два незаинтересованных лица. Один акт передаётся потребителю (п.п. «е» п. 85 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Если в ходе проверки прибора учёта выясняется, что он исправен, пломбы не нарушены, но сведения ИПУ и сведения, которые предоставлял потребитель, расходятся, необходимо сделать перерасчёт (п. 61 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Если потребитель в течение 6 месяцев подряд не предоставляет показания ИПУ, то УО может провести проверку состояния ИПУ и снятие показаний не позднее 15 дней со дня истечения указанного 6-месячного срока. Потребителю направляется письменное извещение с предложением сообщить об удобных для потребителя дате (датах) и времени допуска представителей организации для совершения проверки, а если необходимо – направить повторное извещение (п.п. «а», «в» п. 85 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). В согласованные дату и время проводится проверка с составлением актов проверки, которые подписывает представитель УО и потребитель. В случае отказа потребителя от подписания акта, его подписывают также 2 незаинтересованных лица. Один экземпляр акта передаётся потребителю (п.п. «г» п. 85 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).