В новом выпуске онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики по взысканию задолженности за содержание общего имущества собственников в коттеджных посёлках. Узнайте, как суды решают такие споры и на какие нормы законодательства при этом ссылаются.
В законодательстве нет прямых норм, которые регулируют содержание общего имущества в коттеджных посёлках
Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов ранее рассказывал о существующих способах управления коттеджными посёлками и трудностях, с которыми сталкиваются УО и ТСЖ при этом. В новом выпуске онлайн-передачи «Школа ЖКХ» ведущий проанализировал судебную практику по взысканию задолженности за ЖКУ с собственников домов в таких посёлках:
Смотрите видео на странице Ассоциации «Р1» во ВКонтакте➡️
Павел Кузнецов отметил несколько общих проблем, с которыми сталкиваются управляющие коттеджными посёлками в России:
- в НПА нет прямых норм, регулирующих работу в данной сфере;
- законодатели не проработали вопрос, как определять состав общего имущества в таких посёлках;
- собственники коттеджей отказываются платить за содержание общего имущества, расположенного на территории посёлка.
Как правило, все эти проблемы решаются в судебном порядке. Обзор нескольких дел по взысканию долгов рассмотрим ниже.
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание615975
УО и ТСЖ сложно определить состав общего имущества собственников домов в посёлке
В деле № А50-39087/2017 собственник дома в суде пытался доказать, что его дом не находится под управлением ТСН. В посёлке нет никакого общего имущества, которое нужно для обслуживания его дома, поэтому платить товариществу за содержание и ремонт такого имущества он не обязан.
Суд первой инстанции согласился с позицией истца. Правила управления и содержания коттеджных посёлков в НПА не прописаны, поэтому неправомерно применять в данной ситуации аналогии с управлением МКД. Однако последующие суды решение отменили.
Апелляционный суд пришёл к выводам, что коттеджный посёлок является единой планировочной структурой, дом собственника не обособлен, поэтому находится под управлением ТСН, даже если сам владелец не член товарищества. Поэтому владелец коттеджа обязан нести расходы на имущество общего пользования и элементов инфраструктуры. Такие элементы предназначены для обслуживания более одного жилого дома.
К работам по содержанию общего имущества суд отнёс озеленение общей территории, уборку дорог и иные услуги, которые направлены на комфортные условия проживания и привлекательность жилого дома.
Верховный суд РФ подтвердил правильность доводов апелляционной инстанции. В определении от 11.01.2019 № 309-ЭС18-22404 он указал, что к общему имуществу в коттеджном посёлке относятся детская площадка, площадка для сбора мусора, забор, возведённый застройщиком. Все собственники домов в посёлке обязаны платить за их содержание.
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста100248
УО и ТСЖ управляют коттеджным посёлком по аналогии с нормами ЖК РФ по управлению многоквартирным домом
В судах общей юрисдикции, по словам Павла Кузнецова, складывается похожая практика. Так, в одном из коттеджных посёлков Самары собственник жилого дома подал иск к ТСЖ, требуя сделать ему перерасчёт платы за содержание общего имущества.
Суд отказал владельцу дома, поскольку собственники жилья в коттеджных посёлках, как и в МКД, несут расходы на содержание и ремонт общего имущества. При этом ТСЖ вправе самостоятельно устанавливать размер платежей и взносов на основе принятой сметы доходов и расходов на год, как и при работе по управлению МКД.
Товарищество представило в материалы дела протокол общего собрания членов, на котором участники утвердили смету. Поэтому суд признал несостоятельными требования истца сделать перерасчёт начисленной ему платы (решение Октябрьского районного суда Самары от 30.07.2020 по делу № 2-761/2020).
Чем, по мнению эксперта, судебная практика по таким делам может помочь УО и ТСЖ при управлении коттеджными посёлками, узнайте из видеоролика.
О площади общего имущества дома при расчёте платы за КР на СОИ12986313
На заметку
Павел Кузнецов дал управляющим организациям и товариществам собственников рекомендации при работе с дебиторской задолженностью собственников в коттеджных посёлках. Чтобы добиться в этом деле успеха, им необходимо:
- Определить состав общего имущества.
- Утвердить смету и/или размер платы за его содержание, чтобы доказать целевой характер начислений собственникам.
- Взыскивать с неплательщиков – собственников коттеджей задолженность, в том числе через суд.
Узнайте больше об управлении посёлками и многоквартирными домами в онлайн-журналах экспертов на странице Ассоциации «Р1» во ВКонтакте.