Вопрос управления коттеджными посёлками пока не урегулирован в НПА. Поэтому УО и ТСН, управляющим такими комплексами, сложно взыскать с собственников участков долги за ЖКУ, и часто спор доходит до суда. Узнайте, к чему пришёл ВС РФ, разбирая новое дело о праве товарищества требовать с владельца участка плату за содержание общего имущества ТСН.

НПА с правилами содержания общего имущества в коттеджных посёлках находится в разработке

О необходимости прописать в НПА нормы по содержанию общего имущества в коттеджных посёлках депутаты и эксперты говорят уже несколько лет. Ещё в конце 2021 года Конституционный Суд России вынес постановление от 28.12.2021 № 55-П, где дал законодателям соответствующее указание. Это необходимо, поскольку суды, разрешая подобные споры, опирались на нормы ЖК РФ об управлении МКД:

«Факт приобретения земельного участка в жилищно-земельном комплексе не приводит к возникновению у приобретателя доли в праве собственности на имущество общего пользования. Это обстоятельство исключает возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим по аналогии с ЖК РФ», – отметил КС РФ.

Во исполнение распоряжения КС РФ разработан законопроект № 155842-8, который Госдума РФ приняла в первом чтении в октябре 2022 года. С тех пор рассмотрение документа встало.

Отметим, что летом 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ с изменениями в ГК РФ. Нормы об общем имуществе стали едиными для МКД, малоэтажных жилых комплексов и дачных посёлков. Доля в общем имуществе рассчитывается прямо пропорционально размеру земельного участка собственника в коттеджном посёлке.

Пока идёт работа над специальными НПА, споры о необходимости платить за содержание общего имущества в коттеджных посёлках продолжаются. Рассказываем об одном из дел на эту тему, дошедшем до Верховного суда РФ.

Нюансы взыскания долгов за ЖКУ с собственников в коттеджных посёлках
Нюансы взыскания долгов за ЖКУ с собственников в коттеджных посёлках
7152
0

Утверждение размера платы за содержание общего имущества в коттеджном посёлке – в компетенции ОСЧ

В 2010 году в одном из коттеджных посёлков Подмосковья собственники создали ТСН. Спустя девять лет на очередном общем собрании члены товарищества определили размер целевых взносов на работы по содержанию общего имущества, среди которых:

  • строительство и ремонт инженерных сетей,
  • вывоз ТКО,
  • уборка и очистка дорог от снега и грязи,
  • охрана,
  • организация контрольно-пропускного режима.

В Уставе участники собрания прописали обязанность всех владельцев земельных участков оплачивать эти взносы, но один из собственников, не вступивший в ТСН, на протяжении полутора лет требование не выполнял. В итоге председатель обратился в суд, чтобы взыскать задолженность.

Владелец земельного участка считал требования необоснованными: он не пользовался инфраструктурой и услугами ТСН, а на электро- и газоснабжение, вывоз ТКО у него заключены прямые договоры с РСО.

УО вправе требовать плату с собственника участка, если докажет необходимость своих услуг и работ

В суде первой инстанции председатель товарищества сослался на ст. 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Согласно данной норме, владелец земельного участка, предназначенного для садоводческих нужд, обязан оплачивать целевые и членские взносы за пользование общим имуществом. Без таких услуг проживание ответчика в посёлке невозможно.

Однако судья не согласился с этим: ответчик ранее заключил договор со сторонними организациями на поставку электричества, газа, обслуживание газового оборудования и вывоз ТКО. Он получает все необходимые ему услуги у других компаний, поэтому ТСН навязывает собственнику работы, в которых он не нуждается.

К тому же, согласно выписке из ЕГРН, спорный участок относится к категории земель для индивидуального жилищного строительства, а не для садоводства. Нормы № 217-ФЗ об СНТ не распространяются на отношения между сторонами спора.

На этом основании инстанция отказала председателю в удовлетворении требований (решение Кировского районного суда Уфы от 11.08.2022 по делу № 2-5642/2022). Апелляционный и кассационный суды его поддержали:

КС РФ об общем имуществе в коттеджных посёлках: выводы и последствия
КС РФ об общем имуществе в коттеджных посёлках: выводы и последствия
7018
0

Чтобы взыскать долг, УО должна доказать в суде, что должник пользуется общим имуществом ТСН

Не согласившись с выводами трёх инстанций, председатель ТСН подал жалобу в ВС РФ. Он отметил, что при принятии решений суды не учли, что:

  • часть земельных участков спорного посёлка является территориями, входящими в состав дачного некоммерческого объединения, а другая предназначена для ИЖС;
  • товариществу принадлежит имущество общего пользования – инженерные коммуникации и дороги.

Верховный суд России определением от 05.12.2023 по делу № 9-КГ23-19-К6 отправил дело на новое рассмотрение, постановив нижестоящим инстанциям:

  1. Выяснить, входит ли спорный земельный участок в границы территорий дачного некоммерческого объединения согласно планировке населённого пункта.
  2. Учесть, что проезд к земельному участку и подключение к электросетям и газопроводу невозможны без использования имущества, принадлежащего ТСН.
  3. Исследовать, извлекает ли собственник полезный эффект из услуг, оказываемых товариществом (п. 8.3 постановления КС РФ № 55-П).
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание
60917
5

Работа с должниками в коттеджных посёлках станет проще, если следовать советам экспертов и учитывать опыт коллег

Прежде чем взяться за управление коттеджным посёлком, УО следует проанализировать плюсы и минусы этого решения. Их выделила эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян:

Если УО уже управляет таким посёлком и вынуждена вести работу с должниками, она может воспользоваться рекомендациями другого эксперта Ассоциации «Р1» – Павла Кузнецова. В выпуске онлайн-передачи «Школа ЖКХ» для успешной работы с должниками он рекомендовал:

  • определить состав общего имущества в соответствии с проектной документацией;
  • утвердить смету и, или размер платы за его содержание, чтобы доказать целевой характер начислений собственникам;
  • взыскивать с собственников коттеджей или участков задолженность самостоятельно или через суд.