Вопрос управления коттеджными посёлками пока не урегулирован в НПА. Поэтому УО и ТСН, управляющим такими комплексами, сложно взыскать с собственников участков долги за ЖКУ, и часто спор доходит до суда. Узнайте, к чему пришёл ВС РФ, разбирая новое дело о праве товарищества требовать с владельца участка плату за содержание общего имущества ТСН.
НПА с правилами содержания общего имущества в коттеджных посёлках находится в разработке
О необходимости прописать в НПА нормы по содержанию общего имущества в коттеджных посёлках депутаты и эксперты говорят уже несколько лет. Ещё в конце 2021 года Конституционный Суд России вынес постановление от 28.12.2021 № 55-П, где дал законодателям соответствующее указание. Это необходимо, поскольку суды, разрешая подобные споры, опирались на нормы ЖК РФ об управлении МКД:
«Факт приобретения земельного участка в жилищно-земельном комплексе не приводит к возникновению у приобретателя доли в праве собственности на имущество общего пользования. Это обстоятельство исключает возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим по аналогии с ЖК РФ», – отметил КС РФ.
Во исполнение распоряжения КС РФ разработан законопроект № 155842-8, который Госдума РФ приняла в первом чтении в октябре 2022 года. С тех пор рассмотрение документа встало.
Отметим, что летом 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ с изменениями в ГК РФ. Нормы об общем имуществе стали едиными для МКД, малоэтажных жилых комплексов и дачных посёлков. Доля в общем имуществе рассчитывается прямо пропорционально размеру земельного участка собственника в коттеджном посёлке.
Пока идёт работа над специальными НПА, споры о необходимости платить за содержание общего имущества в коттеджных посёлках продолжаются. Рассказываем об одном из дел на эту тему, дошедшем до Верховного суда РФ.
Нюансы взыскания долгов за ЖКУ с собственников в коттеджных посёлках72120
Утверждение размера платы за содержание общего имущества в коттеджном посёлке – в компетенции ОСЧ
В 2010 году в одном из коттеджных посёлков Подмосковья собственники создали ТСН. Спустя девять лет на очередном общем собрании члены товарищества определили размер целевых взносов на работы по содержанию общего имущества, среди которых:
- строительство и ремонт инженерных сетей,
- вывоз ТКО,
- уборка и очистка дорог от снега и грязи,
- охрана,
- организация контрольно-пропускного режима.
В Уставе участники собрания прописали обязанность всех владельцев земельных участков оплачивать эти взносы, но один из собственников, не вступивший в ТСН, на протяжении полутора лет требование не выполнял. В итоге председатель обратился в суд, чтобы взыскать задолженность.
Владелец земельного участка считал требования необоснованными: он не пользовался инфраструктурой и услугами ТСН, а на электро- и газоснабжение, вывоз ТКО у него заключены прямые договоры с РСО.
УО вправе требовать плату с собственника участка, если докажет необходимость своих услуг и работ
В суде первой инстанции председатель товарищества сослался на ст. 5 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Согласно данной норме, владелец земельного участка, предназначенного для садоводческих нужд, обязан оплачивать целевые и членские взносы за пользование общим имуществом. Без таких услуг проживание ответчика в посёлке невозможно.
Однако судья не согласился с этим: ответчик ранее заключил договор со сторонними организациями на поставку электричества, газа, обслуживание газового оборудования и вывоз ТКО. Он получает все необходимые ему услуги у других компаний, поэтому ТСН навязывает собственнику работы, в которых он не нуждается.
К тому же, согласно выписке из ЕГРН, спорный участок относится к категории земель для индивидуального жилищного строительства, а не для садоводства. Нормы № 217-ФЗ об СНТ не распространяются на отношения между сторонами спора.
На этом основании инстанция отказала председателю в удовлетворении требований (решение Кировского районного суда Уфы от 11.08.2022 по делу № 2-5642/2022). Апелляционный и кассационный суды его поддержали:
- апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 15.11.2022 по делу № 33-20191/2022;
- определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.04.2023 по делу № 8Г-5030/2023.
КС РФ об общем имуществе в коттеджных посёлках: выводы и последствия71370
Чтобы взыскать долг, УО должна доказать в суде, что должник пользуется общим имуществом ТСН
Не согласившись с выводами трёх инстанций, председатель ТСН подал жалобу в ВС РФ. Он отметил, что при принятии решений суды не учли, что:
- часть земельных участков спорного посёлка является территориями, входящими в состав дачного некоммерческого объединения, а другая предназначена для ИЖС;
- товариществу принадлежит имущество общего пользования – инженерные коммуникации и дороги.
Верховный суд России определением от 05.12.2023 по делу № 9-КГ23-19-К6 отправил дело на новое рассмотрение, постановив нижестоящим инстанциям:
- Выяснить, входит ли спорный земельный участок в границы территорий дачного некоммерческого объединения согласно планировке населённого пункта.
- Учесть, что проезд к земельному участку и подключение к электросетям и газопроводу невозможны без использования имущества, принадлежащего ТСН.
- Исследовать, извлекает ли собственник полезный эффект из услуг, оказываемых товариществом (п. 8.3 постановления КС РФ № 55-П).
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание611695
Работа с должниками в коттеджных посёлках станет проще, если следовать советам экспертов и учитывать опыт коллег
Прежде чем взяться за управление коттеджным посёлком, УО следует проанализировать плюсы и минусы этого решения. Их выделила эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян:
Если УО уже управляет таким посёлком и вынуждена вести работу с должниками, она может воспользоваться рекомендациями другого эксперта Ассоциации «Р1» – Павла Кузнецова. В выпуске онлайн-передачи «Школа ЖКХ» для успешной работы с должниками он рекомендовал:
- определить состав общего имущества в соответствии с проектной документацией;
- утвердить смету и, или размер платы за его содержание, чтобы доказать целевой характер начислений собственникам;
- взыскивать с собственников коттеджей или участков задолженность самостоятельно или через суд.