В спорах об ответственности за сети возле МКД обычно участвуют управляющие домами, муниципалитеты и РСО. Но случается, что о судьбе бесхозяйного объекта беспокоится прокуратура – требует от органа МСУ поставить на учёт часть канализации у дома. На примере судебного дела узнайте, насколько правомерны такие требования.

Органы МСУ должны выявлять бесхозяйные сети и определять, кто за них отвечает

Подключение многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения для предоставления коммунальных услуг – одно из условий его ввода в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). При этом муниципалитеты не заинтересованы в том, чтобы брать возведённые застройщиком коммуникации за пределами МКД на баланс. Так сети становятся бесхозяйными.

Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ, в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем ГВС, ХВС, водоотведения орган МСУ обязан подписать с поставщиком соответствующего коммунального ресурса передаточный акт. Аналогичным образом нужно поступать и в отношении сетей теплоснабжения (ч. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ).

Как муниципалитету брать на баланс и передавать бесхозяйные сети, описано в приказах Росреестра – от 15.03.2023 № П/0086 и от 04.03.2022 № П/0072. Если на территории города есть брошенные сети, то органы власти должны решить, кто будет за них отвечать.

Рассмотрим пример из практики за 2024 год, когда спор возник из-за участка канализации, возведённой ещё при СССР и потерянной при инвентаризации и передаче объекта в собственности региона и органа МСУ. Инстанции пытались вписать его в рамки действующего законодательства о недвижимом имуществе и бесхозяйных вещах: дело дошло до Верховного суда РФ.

Как УО обязать РСО принять на баланс наружные коммунальные сети
3938
0

Канализационная сеть является единым недвижимым объектом

Иск подал прокурор после того, как в рамках мониторинга установил участок системы водоотведения, на который никто не оформил права собственности. Сеть проходила возле многоквартирного дома, была подключена к колодцу водоканала и не числилась в реестре муниципальной собственности или в ЕГРН.

Прокурор потребовал от органа МСУ в течение двух месяцев принять на баланс выявленное бесхозяйное имущество. В иске чиновник отметил, что никто не следит за выявленной частью сети, не отвечает за её содержание и ремонт, что:

  • негативно влияет на надёжность и качество оказываемых коммунальных услуг,
  • создаёт угрозу жизни и здоровью людей и их имуществу,
  • нарушает права граждан и юридических лиц.

Орган МСУ возражал против этих требований, поскольку спорный объект возведён для отведения сточных вод МКД ещё 30 лет назад. Неизвестно, за чей счёт построен участок канализации и для кого, кто выдал разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Раз сеть строилась для нужд МКД, то это не отдельная вещь, а составная часть канализации города или общего имущества дома. Поэтому регистрировать участок не нужно (УИД 51RS0003-01-2023-000434-94).

Три способа обязать РСО или сетевую компанию содержать транзиты
24258
0

Городские сети, возведённые в советский период, передаются в собственность как единый объект

Суд первой инстанции удовлетворил иск, согласившись, что спорный участок канализации отвечает признакам бесхозяйного:

  • не является государственной или муниципальной собственностью,
  • не состоит на балансе организаций и предприятий,
  • его владелец не определён,
  • никто не следит за его техническим состоянием.

При этом управляющая организация, представители городской администрации и водоканала обследовали систему водоотведения МКД, возле которого проходит спорная часть канализации. Проверка установила, что сеть не является общим имуществом дома и не находится в ведении РСО.

Также инстанции отклонили довод о том, что спорный объект – не самостоятельное недвижимое имущество, а часть единой канализации региона. Водопроводная сеть города разделена на отдельные участки (постановление Правительства Мурманской области от 12.04.2001 № 61-ПП). В собственность субъекта РФ переданы отдельные участки, и спорного объекта в этом перечне нет.

В итоге суд указал, что орган МСУ должен принять его на баланс и нести ответственность за его устройство, содержание и надлежащую эксплуатацию, обеспечить контроль за его работоспособностью. Две следующие инстанции с такими выводами согласились:

Отвечает ли УО за опоры уличного освещения у МКД: судебное дело
9092
1

Отдельный участок канализации не функционирует автономно, поэтому не признаётся бесхозяйным

Орган МСУ подал жалобу в Верховный суд России, и тот принял её к рассмотрению. Он указал:

  • Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, он неизвестен или от прав на неё отказался.

Нижестоящие инстанции не проверили, может ли спорный участок использоваться автономно или же функционирует только как часть единой городской сети. Это важно, поскольку бесхозяйным признаётся только самостоятельный объект гражданских прав.

Согласно обстоятельствам дела, спорный участок канализации построен в целях водоотведения сточных вод от многоквартирного дома и присоединён к единой сети, является её продолжением.

  • Участок построен как часть единой канализации, сведения о которой внесены в ЕГРН.

Он возведён в 1988 году как госсобственность и в процессе разграничения должен быть отнесён к одному из видов такой собственности: РФ, субъекта или муниципалитета.

  • Спорная часть канализации вошла в перечень имущества, переданного Мурманской области как часть хозяйства регионального водоканала.

Из-за ненадлежащей инвентаризации предприятие не внесло сведения о спорном участке в учётные документы. Отсутствие соответствующих актов или технической документации на объект сами по себе не отменяют разграничения государственной собственности.

Также ВС РФ указал, что первая инстанция неправомерно потребовала от органа МСУ зарегистрировать в ЕГРН спорный участок сетей. В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ, постановка на учёт бесхозяйных недвижимых вещей – полномочия Росреестра. Муниципалитет вправе лишь обратиться с соответствующим заявлением.

В итоге Верховный суд России отменил постановления нижестоящих инстанций и отправил дело на пересмотр (определение от 27.08.2024 № 34-КГ24-4-К3).

В спорах о собственнике сетей у МКД поможет судебная практика

Согласно выводам Верховного суда России, при рассмотрении дел о бесхозяйных коммунальных сетях инстанции должны ответить на главные вопросы:

  • Является ли спорный объект самостоятельным, может ли функционировать автономно. Если нет, то признать его бесхозяйным нельзя – это составная часть канализационной системы.
  • Когда возведён объект и в каких целях. Старая коммунальная сеть, скорее всего, построена как государственная собственность, и должна была войти в перечень имущества, которое передавалось РФ, субъекту или муниципалитету.

При этом требование к органу МСУ поставить ничей участок трубопровода на учёт в ЕГРН удовлетворить нельзя. Муниципалитет должен выявлять и подавать соответствующие заявления: непосредственная регистрация объектов возложена на Росреестр.

Управляющим и ресурсоснабжающим организациям следует проверять инженерные коммуникации, особенно введённых в эксплуатацию в советское время и без учётной документации. При обнаружении коммунальных сетей, которые могут быть признаны бесхозяйными, – направлять соответствующие заявления в органы МСУ.

Если возле дома в вашем управлении есть бесхозяйные сети или РСО настаивает, что за них отвечает УО или ТСЖ, изучите судебную практику по теме и узнайте, как обязать: