Несогласованные изменения в планировке и технических характеристиках помещений в МКД порой мешают соседям или УО при обслуживании дома. На примере рассмотренного Верховным судом РФ дела разбираемся, считается ли перепланировкой переустановка двери в квартиру и накажут ли за это собственника и УО.

Самовольный ремонт, затронувший общие помещения, может привести к конфликтам между собственниками

В одном из многоквартирных домов Москвы изначально, по проекту здания, все входные двери открывались из общего коридора внутрь. Собственник одной из квартир сделал ремонт, чтобы его дверь распахивалась наружу. Это не устроило соседа: из-за изменений выходящие от него люди могли получить травму.

Он потребовал вернуть квартиру в прежнее состояние, поскольку переустройство:

  • не соответствует проекту дома,
  • нарушает пожарную безопасность и права собственности истца.

УО, в обслуживание которой находится МКД, узнала о разногласиях и рекомендовала жителям урегулировать вопрос об использовании межквартирной зоны в досудебном порядке. Однако собственники не смогли это сделать и обратились в суд.

Переустановка дверей должна соответствовать требованиям безопасности

Суд первой инстанции отметил, что само по себе несоответствие входных дверей ответчика требованиям проектной документации не мешает пользоваться квартирой и не нарушает прав истца. Однако переустановка привела к сужению эвакуационного выхода, что поставило под вопрос соблюдение правил пожарной безопасности.

Поэтому суд назначил строительно-техническую и пожарно-техническую экспертизу. По выводам эксперта, новая дверь установлена в соответствии с требованиями противопожарной защиты, а одновременное открытие дверей в квартиры истца и ответчика не препятствует входу и выходу из помещений.

В то же время, согласно экспертному заключению, из-за переустройства до 45% общего коридора бывает перекрыто, что может привести к травмам. Основываясь на этом, суд удовлетворил иск и обязал ответчика вернуть квартиру в прежнее состояние (решение Гагаринского районного суда от 28.12.2022 № 2-0225/2022).

Как должна проводиться перепланировка в помещениях МКД: пример Москвы
Как должна проводиться перепланировка в помещениях МКД: пример Москвы
4493
0

Изменение направления открывания двери не считается перепланировкой и не требует согласования

Ответчик не согласился с решением дела и подал апелляционную жалобу. Суд посчитал позицию коллег ошибочной и встал на сторону ответчика. Инстанция указала:

  • Заключение о переустройстве составлено экспертом, не имеющим профильного образования в сфере пожарной безопасности. Его выводы не могут являться допустимым доказательством по делу.
  • Изменение направления открывания двери не считается перепланировкой, а значит, не требует дополнительных согласований.

Апелляционная инстанция отменила решение коллег и отказала в удовлетворении требований истца (определение Московского городского суда от 28.12.2022 № 33-15729/2023). Кассация её поддержала (определение Второго КСОЮ от 20.03.2023 № 88-26878/2023).

Четыре вопроса о перепланировках в МКД и роль УО в этом процессе
Четыре вопроса о перепланировках в МКД и роль УО в этом процессе
14462
1

Собственник жилого помещения обязан соблюдать требования НПА, права и законные интересы соседей

Недовольный переустановкой дверей сосед подал жалобу в ВС России, который принял её к рассмотрению. Инстанция указала:

  1. Согласноч. 3 ст. 17 Конституции РФ, права и свободы одних граждан не должны нарушать права и свободы других.
  2. В п. 1 ст. 209 ГК РФ говорится, что собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Также, по ст. 304 ГК РФ, хозяин может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не лишают его владения этим имуществом.
  3. Из п. п. 45, 46 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 следует, что иск о нарушении права должен быть удовлетворён, если истец докажет право на собственность и то, что действия ответчика нарушают это право.

По мнению Верховного суда РФ, проект МКД предусматривает механическую, пожарную и иные безопасности, а также требования к обеспечению доступа инвалидов к объектам жилищного фонда. И собственник жилого помещения обязан соблюдать эти требования, а также права и законные интересы соседей и правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

В итоге ВС России пришёл к выводу, что нижестоящие инстанции не учли возможность создания угрозы здоровью граждан и потребности жителей, проживающих в квартире истца. Он отправил дело на повторное рассмотрение (определение от 03.09.2024 № 5-КГ24-79-К2).

Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД
Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД
38306
3

Невмешательство в конфликты между собственниками может привести к судебным спорам с ГЖИ

Позиция ВС РФ по делу о замене входной двери может стать прецедентной: теперь существует вероятность, что владельцев, которые переустановят двери в квартиру вразрез с проектом МКД, обяжут привести помещение в соответствие с документами на него.

Управляющие организации могут помочь жителям домов избежать подобных ситуаций, например, проводить информационно-просветительскую работу и рассказывать о требованиях к пользованию жилыми помещениями (Правила № 292/пр). Иначе незаконные перепланировки и иные нарушения собственников могут стать причиной претензий к УО со стороны надзорных органов.

В 2018 году Госжилинспекция провела внеплановую проверку, по итогам которой указала, что УО допустила переоборудование нежилых помещений МКД без решения ОСС и с нарушением ст. ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170. Орган ГЖН обязал компанию вернуть помещениям исходный вид.

Однако организация может не дожидаться проверки и самостоятельно подать в суд на собственников, сделавших несогласованный ремонт. Подобные действия предприняла УО из Липецка, обнаружив, что жители превратили подвал в кладовку. В итоге инстанция обязала их вернуть помещению изначальный вид.

Чтобы предупредить ситуации, когда из-за ремонта или переустройства ссорятся собственники, УО следует внедрять в домах принцип добрососедства. Он помогает:

  • строить конструктивное взаимодействие между жителями и представителями организации;
  • создавать и поддерживать комфортные условия проживания в доме;
  • устанавливать уважительные и открытые отношения между соседями.

В рамках реализации принципа добрососедства УО может проводить праздники и акции, вести просветительскую работу о содержании МКД, а также совместно с собственниками наводить порядок на придомовой территории и в местах общего пользования.

А как вы справляетесь с такими ситуациями? Поделитесь в комментариях.