За содержание объектов на оформленной придомовой территории МКД несут ответственность собственники и УО, даже если ею пользуются третьи лица. Читайте, кто оплачивает ремонт дороги на земельном участке под многоквартирным домом, если в отношении проезда установлен публичный сервитут.
Публичный сервитут устанавливается для проезда, прохода или прокладки сетей через участок
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 274 ГК РФ). Оно передаётся другому лицу по праву обременения. Сервитут нужен, например, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими.
Он подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не будет считаться заключённым (ч. 3 ст. 274 ГК РФ). Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь может пользоваться им, причём с определённой целью, установленной договором или соглашением.
Сервитут может быть временным или постоянным, личным или публичным. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или населения (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Он может быть установлен:
- для прохода или проезда через земельный участок;
- для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры;
- для проведения дренажных работ и других целей.
Ниже разбираем судебное дело, в котором инстанции разбирались, кто должен ремонтировать дорогу возле многоквартирного дома, если в её отношении установлен публичный сервитут.
Кто и зачем устанавливает сервитут на придомовой территории МКД403362
При установлении публичного сервитута проездом вправе пользоваться неограниченный круг лиц
С иском в суд обратился прокурор Екатеринбурге: он потребовал, чтобы городская администрация отремонтировала дорогу возле одного из МКД. Часть земельного участка была обременена публичным сервитутом – для прохода и проезда неограниченного числа лиц, использования земли для прокладки, эксплуатации и ремонта коммунальных, инженерных, электрических и сетей.
Прокурор отметил, что повреждённая часть полотна находится как раз в пределах участка с публичным сервитутом, значит, не относится к общему имуществу собственников в МКД. Это дорога местного значения «для движения неопределённого круга лиц», и ремонтировать её обязан муниципалитет.
Организация, управлявшая многоквартирным домом, согласилась с позицией прокурора: собственники помещений не принимали решения о включении участка с дорогой в состав общего имущества. Проезд служит для общего доступа к административным зданиями и другим МКД.
Органы власти отвечают на вопросы об ОСС, пенях, сервитуте и чеках81960
Ремонт дороги на оформленном участке под МКД – обязанность собственников помещений и УО
Суд первой инстанции, принимая решение по делу, ответил на два вопроса:
- Кому принадлежит требующая ремонта дорога.
Оспариваемый проезд не включён в перечень объектов улично-дорожной сети Екатеринбурга. Сведений о нём нет в реестре муниципальной собственности.
При этом, согласно ч. 2 ст. 16 № 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого проведён кадастровый учёт до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком МКД. Кадастровый учёт проводится на основании проекта межевания – документа по планировке территории, определяющим его границы.
Судья проанализировал предоставленные администрацией документы и выписки из ЕГРН и пришёл к выводу, что придомовая территория под спорным МКД сформирована и поставлена на учёт ещё до № 189-ФЗ. Участок бесплатно перешёл в долевую собственность владельцев помещений в доме, следовательно, входит в состав общедомового имущества.
Спорный проезд, который прокурор потребовал отремонтировать, расположен в границах земельного участка под МКД. Его правообладателями являются собственники помещений, и ремонт дорог в границах придомовой территории, – это их обязанность, а не органа местного самоуправления. Суд не нашёл оснований для признания спорного проезда автомобильной дорогой общего пользования.
- Кто должен её ремонтировать в ситуации, когда проезд обременён публичным сервитутом.
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ, обременение земельного участка публичным сервитутом не лишает правообладателя прав владения, пользования и, или распоряжения им. Наличие такого обременения не является основанием для возложения на городскую администрацию обязанности по его обслуживанию и ремонту.
Суд первой инстанции отметил, что правообладатель вправе требовать от муниципалитета, установившего публичный сервитут, плату за использование проезда, если это «приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка» (ч. 13 ст. 23 ЗК РФ).
В итоге иск прокурора был отклонён: муниципалитет не должен ремонтировать дорогу, которая включена в состав общего имущества МКД, несмотря на установленный публичный сервитут (решение Ленинского районного суда Екатеринбурга от 07.12.2021 по делу № 2-6763/2021).
Как УО реагировать на раскопки во дворе многоквартирного дома312115
Несмотря на публичный сервитут, УО обязана ремонтировать дорогу, включённую в состав общего имущества МКД
Прокурор не согласился с позицией первой инстанции и подал в суд апелляционную жалобу. Он настаивал, что спорный участок дороги обременён публичным сервитутом и не передан в общую собственность МКД. Обязанность по ремонту не может быть возложена на управляющую организацию, поскольку за него фактически будут платить собственники помещений в многоквартирном доме.
Апелляционный суд не поддержал доводы прокурора, поскольку, согласно данным в ЕГРН, земельный участок был сформирован под МКД и поставлен на кадастровый учёт в соответствии с проектом межевания (п. 4 ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ). Согласно этому документу, проезд включён в придомовую территорию МКД (п. 2 Правил № 491). Проект межевания не был оспорен в судебном порядке.
Согласно Правилам № 170, к текущему ремонту общего имущества собственников в доме и к работам по внешнему благоустройству относятся ремонт и восстановление:
- участков тротуаров, проездов, дорожек;
- отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха;
- площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Такие работы входят в обязанности управляющей домом организации. Апелляционный суд оставил в силу решение первой инстанции (определение Свердловского областного суда от 31.03.2022 по делу № 33-4559/2022).
Прокурор и УО попытались оспорить судебные решения, подав кассационную жалобу. Но суд и на этот раз отметил, что публичный сервитут, установленный в пределах земельного участка под МКД не влияет на обязанность управляющей организации и собственников помещений содержать и ремонтировать объекты в пределах такого участка (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2022 по делу № 8Г-11734/2022).
На заметку управляющим домами
Организации, управляющие многоквартирными домами, чей участок обременён публичным или иным видом сервитута, должны помнить, что:
- в соответствии с ч. 5 ст. 36 ЖК РФ, собственники не могут запретить другим лицам пользоваться правом доступа к участку под МКД или его части, в отношении которых до вступления в силу ЖК РФ был установлен публичный сервитут;
- новое обременение может появиться по решению ОСС, с согласия сторон соответствующего соглашения;
- сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
При этом публичный сервитут не приводит к смене собственника земли: владелец продолжает нести ответственность за содержание и ремонт участка и установленных на нём объёктов. При этом судебные инстанции отмечают, что правообладатели обременённой публичным сервитутом территории вправе требовать с муниципалитета плату за пользование землёй.
