Конституционный Суд РФ выпустил постановление от 28.12.2021 № 55-П/2021. В нём он предписал урегулировать отношения по содержанию имущества общего пользования в коттеджных посёлках. По этому вопросу в законодательстве есть пробелы: несколько положений Жилищного кодекса РФ суд признал неконституционными.
Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание609535
О чём постановление Конституционного Суда РФ № 55-П/2021
В одном из коттеджных посёлков Челябинска управляющая организация отвечала за работу контрольно-пропускного пункта, освещение, вывоз отходов и уборку дорог. Новый собственник двух участков отказался платить за услуги компании, потому что не выбирал её и не подписывал с ней договор.
Суды при рассмотрении дела о задолженности применили аналогию с положениями ЖК РФ о многоквартирных домах и взыскали с владельца земли долг. Собственник с этим не согласился и обратился в Конституционный Суд РФ. В иске он указал, что ст. ст. 7, 44, 46, 153 и 158 ЖК РФ нельзя применять к коттеджным посёлкам – это не соответствует Конституции РФ.
Конституционный Суд РФ выпустил постановление от 28.12.2021 № 55-П/2021, в котором согласился с доводами истца. Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования Московской коллегии адвокатов «Арбат», прокомментировал для нас это дело. Читайте подробности.
В законодательстве нет норм, которые регулируют содержание общего имущества в коттеджных посёлках
В настоящее время в законодательстве нет прямых норм, которые регулируют вопрос содержания общего имущества в коттеджных посёлках. По этой причине суды разрешают дела, подобные тому, что описывается в статье, по аналогии с нормами ЖК РФ по управлению многоквартирным домом. На первый взгляд, такой подход может показаться разумным, ведь в таких поселках тоже есть общее имущество, которое нужно содержать.
И в рассматриваемом случае суды изначально исходили из того, что коттеджный посёлок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой. В связи с этим они и применили нормы ЖК РФ.
Но Конституционный Суд РФ не согласился с такой позицией и решил внести ясность в эти отношения. Хочу отметить, что принятие подобного постановления и признание названных норм не соответствующими Конституции РФ не является основанием для того, чтобы прекратить взимать с собственника плату за управление имуществом общего пользования и за его содержание при отсутствии договора с УО (стр. 28 постановления). Однако и применять бездумно нормы ЖК РФ по аналогии больше не получится.
Поясню, чем руководствовался КС РФ, принимая такое постановление.
По каким критериям дом признаётся многоквартирным1470950
Собственники участков и домов в коттеджных посёлках участвуют в оплате имущества общего пользования
По моим наблюдениям, в большинстве случаев коттеджные посёлки не являются отдельными населёнными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. То есть в рамках одного населённого пункта формируются кластеры: в одном районе – высотки, в другом – коттеджи, в третьем – парк.
При этом коттеджные посёлки располагаются, как указал Конституционный Суд РФ, на земле, которую застройщик приобрёл в частную собственность с целью последующего её разделения на отдельные участки и отчуждения их иным лицам.
Часть соответствующей территории, обустроенной для общего пользования жителей комплекса и оснащённой объектами инфраструктуры, застройщик может оставить у себя в собственности или передать в собственность другим лицам.
Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определённому лицу, фактически оно используется не только в интересах этого лица. Оно также используется и в интересах собственников участков и домов, входящих в состав комплекса, а также других проживающих там граждан.
КС РФ отметил, что при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе собственники не могут не осознавать необходимость участия в расходах на содержание имущества общего пользования. В эти расходы входит и оплата услуг по управлению данным имуществом.
Имущество общего пользования в МКД и коттеджных посёлках: в чём разница
Как указал КС РФ в постановлении: сам по себе факт приобретения земельного участка в собственность в жилищно-земельном комплексе не приводит к возникновению у приобретателя доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе. Это обстоятельство исключает возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим по аналогии с ЖК РФ.
В основу режима общей долевой собственности положены объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик имущества. Такие характеристики предопределяют ограничение оборотоспособности общего имущества в многоквартирном доме и невозможность его отчуждения иным лицам. Также они обусловлены свойствами, присущими самому дому как целостной объёмной строительной системе для совместного проживания людей с помещениями, сетями и системами инженерно-технического обеспечения.
В сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме имущество общего пользования в коттеджных посёлках обладает принципиально иными характеристиками. Важнейшая из них – пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (постановление КС РФ от 10.11.2016 № 23-П).
В законе не указано, что у собственников домов и участков в коттеджном посёлке есть право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Эта и указанная выше характеристика предопределили отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования отношений, связанных с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.
Нюансы взыскания долгов за ЖКУ с собственников в коттеджных посёлках71670
Об обязанности собственников платить за содержание общего имущества в коттеджных посёлках
При решении вопроса о распределении расходов на содержание имущества общего пользования в коттеджных посёлках следует учитывать некоторые моменты:
- Обязанность оплачивать такие расходы может быть наложена на собственника имущества общего пользования и на владельцев домов и участков в посёлке.
- Эти лица могут пользоваться данным имуществом. Так как они заинтересованы в комфортных условиях проживания, то нуждаются в поддержании такого имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии.
- Эти положения сами по себе не могут рассматриваться как противоречащие Конституции РФ.
По мнению КС РФ, распределять расходы на содержание имущества общего пользования в коттеджном посёлке необходимо с соблюдением баланса интересов собственников. Поскольку решения об управлении таким имуществом и его содержании владельцы принимают на начальных стадиях застройки, то нельзя исключить дальнейших злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц.
У истца не было договора с управляющей организацией, он не принимал участия в собрании о выборе компании и стоимости её услуг. Суд указал, что в таком случае «справедливость баланса интересов ставится под сомнение».
Что последует после постановления КС РФ
Предыдущие инстанции, применяя аналогию с МКД, не оценили виды и объём услуг управляющей организации, их стоимость и соответствие рыночной цене. КС РФ признал оспариваемые собственником ст. ст. 7, 44, 46, 153 и 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции России при применении их в отношении содержания общего имущества в коттеджном посёлке.
В связи с этим суд дал законодателям поручение в отношении имущества общего пользования в коттеджных посёлках определить следующее:
- критерии и правовой режим;
- порядок и условия установления и взимания платы за управление и содержание;
- критерии, на основе которых определяются состав и размер платы.
КС РФ также дал указание судам оценивать доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг.