Тема рейдерства актуальна для УО во многих регионах, поэтому она стала одной из центральных на Итоговой конференции Ассоциации «Р1». Участники и эксперты обсудили, какими способами происходит захват домов, что делать УО, чтобы этого избежать и какие НПА приняты в 2023 году, в том числе для борьбы с рейдерами.

Изучить способы, которыми рейдеры присваивают себе чужие дома и противостоять им

14 и 15 декабря в Москве прошла традиционная Итоговая конференция по управлению МКД Ассоциации «Р1». На ней выступили 13 экспертов-практиков, затронувших десятки актуальных вопросов сферы ЖКХ.

Первый день конференции открывала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. Она разбирала проблему незаконного перехвата управления домом и отметила, что существует два основных вида рейдерства в ЖКХ:

  • «Серый» – незаконные инструменты захвата МКД скрыты в документах о проведении ОСС.
  • «Чёрный» – открытое неправомерное присвоение чужого дома.

Елена Шерешовец разобрала кейсы, наглядно показывающие такие способы, и меры, которые помогут УО этому противостоять. Основной метод перехвата МКД – через ОСС, при котором рейдеры используют следующие инструменты:

  • Создание активной группы среди жителей, недовольных работой нынешней УО. «Рейдеры обещают собственникам всяческие блага и “золотые горы”, выставляя себя в лучшем свете», – объяснила работу механизма Елена Шерешовец.
  • Занижение цен. Конкурент предлагает размер платы на содержание и текущий ремонт меньше, чем у работающей в доме компании.
  • Подделка документов ОСС. Чтобы набрать необходимый кворум, рейдер фальсифицирует решения владельцев помещений МКД, которые не проживают в доме, не участвуют в его жизни или умерли, а также «рисует протокол на коленке».
Плюсы и минусы запрета на смену УО в первый год её работы в МКД
4420
3

Обращаться в полицию и ГЖИ, проводить собрания и работать с собственниками

Елена Шерешовец на конференции дала пошаговую инструкцию, что делать УО, если она узнала, что рейдеры пытаются перехватить управление МКД с помощью подделки результатов ОСС. Первое – нужно обратиться в полицию с заявлением о фальсификации подписей по ч. 1 ст. 327 УК РФ.

«На практике этот метод не работает, потому что непонятно, кого конкретно привлекать к ответственности: инициатора ОСС, директора УО или её работников», – указала эксперт, но подчеркнула, что обратиться в правоохранительные органы необходимо.

Второе – собственники должны направить в ГЖИ заявления о подделке подписей с просьбой приостановить внесение изменений в реестр. Подать его можно лично или через ГИС ЖКХ.

  • Также можно провести своё ОСС. В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступило два протокола ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам, то надзорный орган обязан провести проверку.
  • Управляющая организация может также принять участие в собрании, которое проводят рейдеры, чтобы фиксировать нарушения и задавать конкуренту провокационные вопросы. Это поможет УО исключить риск подделки бюллетеней и убедить жителей в своей правоте.

Налаживание контакта с собственниками – один из главных способов противодействия захвату дома: УО нужно заручиться их поддержкой.

«Дома уходят, потому что жители начинают верить новой УО. Показывайте конкретные результаты работы: в головах у людей это откладывается», – подытожила эксперт своё выступление, делая акцент на разные каналы коммуникации компании с жителями, в том числе соцсети.

Как УО, ТСЖ и собственникам бороться с рейдерским захватом МКД
4641
2

Изучить новые НПА, которые помогут управляющей организации не допустить рейдеров в дом

Также 14 декабря выступила эксперт Олеся Лещенко, знающая процесс разработки НПА и их принятия изнутри: она работала в Минстрое и Аппарате Правительства РФ. Сейчас она сотрудник одной из федеральных компаний, предоставляющих услуги и сервисы предприятиям сферы ЖКХ.

Она рассказала о новых НПА и законопроектах, которые, по задумке авторов, должны защитить многоквартирные дома от рейдерства и частой смены УО. Эксперт разбила принятые в 2023 году НПА на группы: «труднореализуемые» и «нейтральные». В числе последних и Федеральные законы с мерами противодействия рейдерам:

Законодатели повысили минимальное количество голосов, которые собственники должны отдать «за», чтобы выбрать УО, – с простого большинства до 50% + 1 от всех голосов в МКД.

Этим НПА скорректирована ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. С 15 августа 2023 года вступила в силу норма, по которой запрещается менять управляющую организацию в первый год её работы. Исключение – случаи, когда она не выполняет условия договора управления.

Также Олеся Лещенко проанализировала другие Федеральные законы 2023 года: о техническом обследовании МКД перед капремонтом, с изменениями в порядок обслуживания и ремонта газового оборудования, с правом ОСС голосовать за расторжение прямого договора с РСО.

Спикер напомнила участникам конференции и о законопроектах, которые внесены в Госдуму РФ ещё предыдущим созывом депутатов и до сих пор находятся на рассмотрении:

  • № 625887-7 об обеспечении газовой безопасности в МКД;
  • № 232824-7 о проведении ОСС в виде конференции;
  • № 1162929-7 о статусе апартаментов и многофункциональных зданий.
Как УО построить коммуникацию с жителями МКД и внутри компании
4190
0

Следить за изменениями в законодательстве и применять их на практике

На Итоговой конференции Олеся Лещенко подчеркнула, что в 2023 году появилось много нормативных актов. Но они только закрывают пробелы законодательства в ЖКХ. По мнению эксперта, комплексное правовое регулирование данной сферы по-прежнему отсутствует. И это иногда играет на руку рейдерам и работает против добросовестных УО и ТСЖ.

Олеся Лещенко рассказала участникам, как разрабатываются НПА. Так, для принятия новых законов нужно в обязательном порядке получить:

  • заключения отраслевых рабочих групп;
  • расчёты материальных затрат компаний в случае введения новых обязательных требований.

Больше тем и рекомендаций экспертов – в материалах Итоговой конференции, которые на следующей неделе появятся на портале и в личных кабинетах участников. А мы продолжим цикл об Итоговой конференции по управлению МКД: в следующей статье расскажем, кого и как надо уведомлять в случае утечки персональных данных и как УО подтвердить законность их получения. Следите за обновлениями портала.