Сделали обзор судебного спора, в котором собственник квартиры из-за холода в комнатах пытался через суд принудить ТСЖ провести капитальный ремонт фасада. Читайте мнение ВС РФ, что в таком споре должен проверять суд и могут ли стороны заключить мировое соглашение о выполнении товариществом этих работ.

Повреждение теплоизоляции и герметичности фасада требуют капитального ремонта МКД

ТСЖ управляло одним из многоквартирных домов Москвы. Зимой в одной из квартир было очень холодно, и собственник обратился в товарищество с требованием найти и устранить причину утечки тепла. ТСЖ организовало тепловизионное обследование квартиры и составило акт.

Через неделю собственник сам заказал обследование фасада дома в районе его квартиры. Согласно дефектному акту, причиной теплопотерь стало:

  • отсутствие термовставок ригеля на фасаде и пароизолязции,
  • нарушения в креплении и дефекты утеплителя;
  • негерметичность швов.

Для устранения повреждений требовался капремонт. Владелец квартиры отправил в ТСЖ по электронной почте заявление о ремонте фасада, приложил результаты обследования, а затем написал претензию. Но товарищество на письма не отреагировало.

Тогда собственник подал иск в суд, чтобы принудить объединение провести ремонт, а также выплатить:

  • неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя в размере 1,8 млн рублей,
  • компенсацию морального вреда в размере 150 тысяч рублей,
  • штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы (уникальный идентификатор дела: 77RS0006-01-2018-005826-04).
Что собственники и УО вправе требовать от регоператора по капремонту
22271
4

Решение о проведении капремонта дома принимает общее собрание собственников

Суд первой инстанции основывал своё решение на результатах обследования квартиры истца и фасада дома с внешней стороны. Эксперты измерили температуру воздуха внутри помещений и на поверхности ограждающих конструкций. Замеры показали, что температура стен спальни составляла от +18 до +21ºС, в гостиной – от +22,8 до +24 ºС. Температурное поле отдельных участков фасада было неравномерным.

Согласно прил. 2 к СанПиН 2.1.2.2645-10, допустимые нормы температуры в жилых помещениях зданий в холодный период составляют от 18 до 24ºС. В п. 5.8 СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» указано, что перепад между температурами воздуха в помещении и внутренней поверхности наружных стен не должен превышать 4ºС.

Судья отметил, что, согласно результатам обследования, температура воздуха в спальне соответствует прил. 2 СанПиН 2.1.2.2645-10, а перепад не превышает допустимых 4ºС. Нарушений в теплоснабжении квартиры допущено не было.

Также первая инстанция указала, что повреждение утеплителя и теплоизоляции фасада дома не может стать причиной для удовлетворения иска к ТСЖ. Ремонт фасада МКД относится к капитальному ремонту (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Это затрагивает интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, и решение о капремонте должно принимать ОСС. В деле протокола такого собрания не было.

Суд отказал собственнику в удовлетворении иска и взыскании с товарищества неустойки и компенсаций (решение Дорогомиловского районного суда от 17.09.2019 по делу № 02-0080/2019). Апелляционный суд поддержал выводы коллег и оставил решение первой инстанции в силе (апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2019 по делу № 33-55861/2019).

Когда установка ОДПУ за счёт средств капремонта не будет нарушением
7099
4

Мировое соглашение между собственником и ТСЖ о проведении капремонта не должно противоречить закону

После отказа судов собственник квартиры подал в суд кассационную жалобу, но к моменту рассмотрения иска стороны разбирательства пришли к мировому соглашению. ТСЖ взяло на себя обязательства в течение трёх месяцев отремонтировать и утеплить фасад дома по периметру квартиры истца. В случае нарушения этих обязательств товарищество должно было выплатить ему 1,8 млн рублей неустойки, 150 тысяч рублей компенсации морального вреда и 905 тысяч рублей штрафа.

Истец и ТСЖ обратились к суду с просьбой утвердить мировое соглашение (ч. ч. 2, 3 ст. 1538 ГПК РФ). Кассационная инстанция, рассмотрев ходатайство и соглашение, пришла к выводу, что оно не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ).

Судья утвердил мировое соглашение, отменил решения двух предыдущих инстанций и прекратил производство по делу (кассационное определение Второго кассационного суда ОЮ от 12.04.2022 по делу № 8Г-7903/2022.

Вправе ли банк отказаться открыть спецсчёт капремонта из-за долгов УО
5955
1

Согласие ТСЖ на проведение капремонта в отсутствие решения ОСС нарушает закон и интересы других лиц

Но дело на этом не закончилось: с решением суда не согласились собственники других помещений в МКД, соседи истца. Они подали жалобу в Верховный суд России, и тот принял её к рассмотрению.

ВС РФ при вынесении решения сослался на законодательство о мировом соглашении, которое:

Согласно ч. 6 ст. 153.10 ГПК РФ, суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц. Именно этот вопрос, как указал ВС РФ, должен был рассмотреть кассационный суд, но не сделал этого, что противоречит ч. 7 ст. 153.10 ГПК РФ. Судья «ограничился лишь формальным указанием на отсутствие таких нарушений».

ВС РФ отметил, что требования истца о проведении ремонта фасада дома – это принуждение ТСЖ провести капитальный ремонт общего имущества МКД за счёт взносов собственников помещений в соответствующий фонд (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Согласно п. п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, решение о таком ремонте и его оплате принимают собственники на общем собрании.

Кассационный суд должен был выяснить, проводилось ли в спорном доме такое ОСС и что решили на нём участники. Удовлетворение требований собственника к ТСЖ, когда нет решения ОСС, является единоличным распоряжением общим имуществом МКД и противоречит закону.

Мировое соглашение между истцом и ТСЖ также незаконно, поскольку содержит обязательства товарищества выполнить капремонт, а в случае непроведения работ – выплатить неустойку и штраф.

ВС РФ пришёл к выводу, что судья не должен был утверждать мировое соглашение без проверки соответствия его условий требованиям закона. Верховный суд России отменил определение кассационной инстанции и отправил его на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 01.03.2022 по делу № 5-КГ21-155-К2).

На заметку

Решение о проведении в доме капитального ремонта может принять только общее собрание собственников помещений. Управляющая организация, ТСЖ или кооператив не вправе это делать: они могут только исполнить решение ОСС.

Отдельный собственник помещения также не вправе через суд принудить ТСЖ или УО выполнить такие работы, если общее собрание не голосовало за капитальный ремонт. Владелец помещения должен был инициировать проведение ОСС и внести в повестку дня вопросы о проведении капремонта.

А кто в ваших домах выступает инициатором капремонта: управляющая организация или собственники? Расскажите в комментариях.