16 ноября Президиум Верховного Суда РФ выпустил обзор судебной практики, связанной с самовольным строительством. Узнайте, какие выводы полезны для жителей домов и управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов, в том числе о законности частных построек на придомовой территории МКД и реконструкции.
Реконструкция помещения, уменьшающая размер общего имущества, без решения ОСС является самовольной
Часть споров, включённых в обзор, возникли из-за пристроек, расположенных на земельном участке под многоквартирным домом. Большая часть из таких построек возведена самими жителями.
В одном из дел, рассмотренных Президиумом Верховного Суда РФ, установлено, что ответчик без получения разрешения на строительство произвёл реконструкцию многоквартирного дома – возвёл на земельном участке пристройку к квартире. Это привело к изменению параметров дома и присоединению к жилому помещению части общего имущества.
Исходя из ч. ч. 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведение реконструкции в доме, если в результате происходит уменьшение размера общего имущества. В отсутствие такого согласия реконструкция незаконна. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех владельцев помещений на реконструкцию является решение ОСС.
Некоторые собственники, самовольно устанавливающие объекты на земельном участке или на фасаде дома, пристраивающие что-либо к своей квартире на первом этаже, ссылаются на то, что этими действиями не нарушаются права и законные интересы других лиц.
Но Президиум Верховного Суда РФ с этим не соглашается и делает традиционный вывод: права и законные интересы затрагиваются и нарушаются, а для совершения подобных действий нужно решение общего собрания.
Три вопроса из практики ВС РФ по компенсации морального вреда: обзор29540
Обратиться с иском о сносе самовольной постройки может даже один собственник
Из положений ст. 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводят:
- «частноправовое нарушение» – строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю;
- публично-правовые нарушения – отсутствие необходимых разрешений или нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться:
- собственник земельного участка;
- субъект иного вещного права на участок;
- его законный владелец;
- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение постройки.
Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе, должно обладать определённым материально-правовым интересом либо защищать принадлежащие ему права.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации данного дома объекты.
Соответственно, любое неправомерное пользование, в том числе размещение постройки без решения ОСС, порождает у жителей право обратиться в суд с исковым заявлением об демонтаже таких объектов. Оно не зависит от волеизъявления всех собственников и может быть реализовано даже одним из них (кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.2019 № 88а-1265/2019 по делу № 2а-291/2019).
Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в МКД126910
На требования о сносе самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности
К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведённой без необходимых разрешений, применяется общий срок исковой давности.
Как отметил ВС РФ, в ст. ст. 208, 222 ГК РФ отсутствует положение, согласно которому исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки. На данное требование распространяется срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, – три года.
Исключение указано в п. 22 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, – если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан. Но постройки вроде металлических гаражей и сараев под это исключение не подпадают.
Если на пристройку оформлено право собственности в ЕГРН, то снести её можно только по решению суда
Суд указывает, что в силу ч. 4 ст. 222 ГК РФ орган местного самоуправления может признать объект недвижимости самовольной постройкой и принять решение о сносе такого строения только в том случае, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН.
Например, собственник квартиры с самовольной пристройкой продаёт её третьему лицу, и право собственности на квартиру и на такую пристройку зарегистрировано в установленном порядке. В таком случае пристройка приобретена по договору купли-продажи и на момент приобретения входит в состав квартиры по техническому паспорту. В таком случае принять решение может только суд.
Сарай на придомовой территории: общедолевая или личная собственность368450
Любая постройка на придомовой территории без решения ОСС – нарушение, даже если она никому не мешает
Самовольные постройки – это любые объекты, размещённые на земельном участке и внутри многоквартирного дома, например, металлические гаражи и сараи. Причём неважно, поставил ли такие объекты собственник помещения или третье лицо.
Суды часто делают вывод, что возведение спорных построек на придомовой территории в любом случае нарушает права собственников как законных владельцев земельного участка.
«При этом технические характеристики строений (капитальное или некапитальное, перепланировка или переустройство), в том числе площадь строений, правового значения не имеют» (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 № 88-15242/2021).
Возведение любой постройки на придомовой территории даже при условии, что она никому не мешает, является нарушением и порождает право для собственников или управляющей организации обратиться с иском о демонтаже такого строения.