Бывают товарищества, созданные в одном МКД. А бывают товарищества, которые создаются с целью объединения нескольких МКД на близлежащей территории. У них много своих особенностей и нюансов. Вот об этих ТСЖ сегодня и поговорим.
Что такое многодомовые ТСЖ
Многодомовые ТСЖ - это товарищества, созданные с целью управления одновременно несколькими многоквартирными домами, расположенными неподалёку друг от друга. Данный вид организации не редкость. При объединении МКД в одно ТСЖ учитываются особенности расположения этих домов, количество квартир и собственников, характеристики инженерно-технического обеспечения и прочих элементов инфраструктуры.
В соответствии с ч.1 ст.135 ЖК РФ под товариществом собственников жилья подразумевается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в этом доме или в нескольких домах.
Взаимодействие УК и ТСЖ1019741
Правовая основа
Таким образом, товарищество должно осуществлять деятельность по содержанию общего имущества собственников в одном или нескольких МКД, а также предоставления коммунальных услуг владельцам помещений. Но в этой части статьи есть отсылка на ч.2 ст.136 ЖК РФ при создании многодомовых ТСЖ, которая гласит, что товарищество собственников может быть создано только при одновременном соблюдении двух условий:
- “собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства”;
- “собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов”.
Изменения
Однако действующая редакция данной статьи Жилищного Кодекса не распространяется на товарищества, созданные до 18.06.2011 года, времени вступления в силу ФЗ №123 от 4 июня 2011 года, внёсшего изменения в ЖК РФ (п.1 ст.8 Закона).
Таким образом, согласно ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004 года товарищество собственников жилья, созданное в 2 и более МКД, при несоответствии требованиям п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ должно быть реорганизовано в ЖСК или путём разделения на несколько ТСЖ до 1 июля 2016 года, если собственниками не выбран иной способ управления МКД (ч.3, 4 ст.140 ЖК РФ).
Кроме того, с 1 июля 2016 года ФЗ №176 от 29.06.2015 года в п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ фразу "в данных домах" дополнят следующим содержанием "в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких МКД, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ".
Реорганизации до 1 июля 2016 года подлежат все многодомовые товарищества, не соответствующие требованиям п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ, что особенно относится к ТСЖ, созданным до 18.06.2011.
ТСН как орган управления МКД1488145
Особенности
Бывает, что одно ТСЖ объединяет до 100 МКД, но фактически не управляет домами, а заключает договор управления с УК. При этом многодомовое товарищество может менять управляющую компанию в упрощённом порядке по сравнению с собственниками при отсутствии ТСЖ. Таким образом, товарищества подобного рода по факту существуют фиктивно. Теперь по закону это будет сделать невозможно.
Чтобы создать товарищество на 2 и более МКД, необходимо выполнить одновременно два условия:
- МКД должны быть расположены на оформленных земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в госкадастре недвижимости документами имеют общую границу;
- В пределах указанных оформленных земельных участков должны быть сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в соседних МКД.
- Решение о создании многодомового товарищества должно быть принято в каждом многоквартирном доме отдельно. За принятие данного решения должно проголосовать не менее 2/3 голосов от 100% собственников МКД. Если ТСЖ не соответствует требованиям жилищного законодательства, то члены товарищества из числа собственников помещений в МКД должны на общем собрании принять решение о его реорганизации либо избрать другой способ управления домом.
Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК568501
Реорганизация ТСЖ путём его разделения или выделения
Порядок реорганизации ТСЖ предусмотрен одним из 2 способов: разделение или выделение (ст.140 ЖК РФ). При разделении ТСЖ на отдельные товарищества в каждом МКД необходимо выполнить следующий алгоритм действий:
- провести собрание собственников помещений одного из МКД в составе ТСЖ с инициативой о разделении товарищества;
- провести общие собрания собственников всех остальных МКД, которые принимают решения о согласии на разделение. Решения должны приниматься большинством голосов от общего числа собственников помещений в каждом МКД (более 50% голосов «за» от 100% всех собственников). Собрания должны быть проведены в каждом МКД в течение двух лет с момента проведения ОСС в доме, который первым принял решение о разделении.
Либо возможен альтернативный вариант, когда проводится общее собрание всех членов многодомового товарищества с целью принятия решения о разделении ТСЖ. Решение принимается большинством голосов от числа членов ТСЖ, присутствующих на ОСС (более 50% голосов “за” от 100% участвующих в собрании членов ТСЖ).
При выделении ТСЖ на 1 МКД из многодомового товарищества необходимо выполнить следующий алгоритм действий:
- провести общее собрание собственников помещений в МКД с целью принятия решения о выделении МКД, в котором будет создано самостоятельное товарищество. решение принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений в данном доме (более 50% голосов «за» от 100% всех собственников);
- создать ТСЖ в выделяющемся МКД в установленном порядке через ОСС данного дома.
Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС526411
В обоих случаях необходимо подать документы в налоговую службу о реорганизации товарищества от имени многодомового ТСЖ.
После проведения ОСС и принятия решения о реорганизации проводится следующий порядок действий:
- в течение трёх дней с момента принятия решения ОСС нужно уведомить ИФНС по форме Р12003 о начале реорганизации;
- в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения о реорганизации нужно уведомить фонды ПФР, ФСС в простой письменной форме.
- затем производится публикация сведений о начале реорганизации товарищества в журнале «Вестник государственной регистрации» – 2 раза за 2 месяца;
- необходимо уведомить всех кредиторов о процедуре реорганизации в простой письменной форме;
- по окончании двух месяцев с даты начала реорганизации и с момента регистрации в ИФНС процедуры реорганизации необходимо составить и подать в ИФНС разделительный баланс и заявление о создании нового юридического лица и об реорганизации существующего по форме 12001.
Ответственность и наказание за невыполнение многодомовыми ТСЖ требования реорганизации до 1 июля 2016 года по закону не предусмотрены. Скорее всего, такие товарищества лишатся права управления МКД из-за несоответствия ч.2 ст.136 ЖК РФ. Но практика, как правило, отличается от теории. Поэтому, вероятно, многодомовое товарищество будет управлять МКД, пока ГЖИ не проведёт проверку по этому факту и не подаст иск в суд о ликвидации ТСЖ.