Споры о праве пользования и собственности на земельные участки под МКД зачастую неоднозначные. Читайте обзор дела, в котором владельцы помещений в новостройках дошли до Верховного суда РФ, чтобы доказать, что участок, проданный с торгов, должен быть передан в состав их общедомового имущества.
Участок, принадлежавший застройщику-банкроту, продали с торгов, жители МКД подали в суд
В Свердловской области застройщик приобрёл земельный участок и возвёл на нём три многоквартирных дома. Между ними осталась территория, на которой были расположены тротуары, элементы озеленения и детская площадка, проезд и парковка.
В 2014 году застройщик был признан банкротом. В конкурсную массу для погашения его долгов был включён и земельный участок, на котором не было объектов капитального строительства. Его продали с торгов. Собственники помещений в трёх МКД, которые стояли вокруг проданной земли, подали в суд иск, чтобы оспорить итоги сделки (дело № А60-38881/2013).
Они указали, что должник не вправе был распоряжаться проданной землёй. Практически весь участок должен был отойти в общую долевую собственность жителей новостроек согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло у жителей новостроек раньше, чем у покупателя земли на торгах.
Суды трёх инстанций отказали жителям. По документам, участки, на которых построены новостройки, сформированы ещё до покупки их застройщиком. При этом на спорной земле нет объектов капитального строительства, принадлежащих собственникам помещений в МКД.
Тот факт, что на участке имеются элементы благоустройства, сам по себе не свидетельствует о том, что у владельцев помещений возникло право собственности на эту территорию. При этом истцы должны были подать иск об установлении границ земельного участка, а не оспаривать результаты торгов.
Должно ли ТСЖ платить аренду за несформированный участок под МКД83421
Довод № 1: после постройки МКД участки под ними должны быть сформированы с учётом размещения новостроек
Верховный суд РФ, куда собственники обратились с жалобой, посчитал, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм права, и опроверг их выводы.
Первый неверный довод коллег, на который обратил внимание ВС РФ, – земля под новостройками сформирована, её границы определены. Участок на момент строительства домов был в собственности предпринимателя. Он купил несколько сформированных смежных участков под индивидуальное жилищное строительство. Их границы определялись без учёта места расположения не существовавших в то время МКД.
По смыслу ст. 16 №189-ФЗ, общая долевая собственность на земельный участок под домом оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учёта. Такие действия в отношении участков под новостройками никто не проводил.
О том, что земля не сформирована, свидетельствует то, что у одного из купленных застройщиком участков в ЕГРН сохранился прежний вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства. Один из МКД расположен сразу на двух участках.
Довод № 2: формирование земельного участка под МКД должен провести собственник земли – застройщик
Второй неверный вывод в решениях трёх судов, который опроверг ВС РФ, – истцы должны были оспаривать бездействие органа власти по формированию земельного участка под домом.
ВС РФ указал, что земля находилась не в публичной, а в частной собственности застройщика. Именно он был обязан переформировать участки в новые исходя из фактического расположения возводимых многоквартирных домов и инфраструктуры, требующейся для их эксплуатации.
Именно застройщик должен был передать в общую долевую собственность земельные участки, сформированные по правилам п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Ни он, ни конкурсный управляющий его имуществом не вправе были распоряжаться землёй, на которой должны быть сформированы земельные участки под МКД.
Нужно ли платить земельный налог на участок под многоквартирным домом174010
Довод № 3: земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений в таком доме
Три инстанции указали, что наличие на участке элементов благоустройства и проездов, необходимых для эксплуатации МКД не доказывают, что земля является их общедомовым имуществом. Верховный суд РФ не согласился и с этим.
В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД в п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ закреплено правило, что земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений.
При этом суд обратил внимание на то, что на заседании победитель торгов пояснил: он приобрёл участок, чтобы перепродать его жителям МКД. Это, по мнению ВС РФ, косвенно указывает на то, что покупатель не рассматривал землю как самостоятельный объект, который может использоваться отдельно от новостроек.
Довод № 4: жители МКД вправе оспаривать сделку по продаже с торгов придомового участка
Также Верховный суд России указал: суды неправомерно посчитали, что собственники помещений не могли оспаривать результаты торгов и сделку по купле-продаже участка.
В силу абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной, наделяется правом требовать признания её таковой. В разбираемом деле собственники лишились, как они считали, того, на что были вправе справедливо рассчитывать по окончании строительства. Поэтому их иск правомерен.
В итоге Верховный суд России сделал вывод, что нижестоящим судам следовало проверить, действительно ли в границах проданного с торгов участка находились земли, относящиеся к общему имуществу МКД. Если это так, то договор, заключённый конкурсным управляющим по результатам торгов, следовало признать ничтожным на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ. Дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию.
Земельный участок МКД: содержание и оценка его санитарного состояния244621
На заметку
Верховный суд РФ, разбирая дело № А60-38881/2013 по вопросу права конкурсного управляющего продать земельный участок застройщика-банкрота, указал следующее:
- Если придомовая территория изначально была частной собственностью строительной организации, то именно застройщик должен передать её в состав общего имущества МКД и поставить на кадастровый учёт.
- Сформированные до постройки домов участки подлежат новому межеванию и формированию с учётом расположения МКД.
- Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений в МКД.
- Если такую землю продали с торгов из-за банкротства застройщика, собственники помещений вправе оспаривать сделку в суде.
- Суды, разрешая подобные споры, обязаны определить границы участка и проверить, относится ли он к общему имуществу МКД.
Управляющая домом организация должна учитывать данные выводы в похожих ситуациях. Споры о границах земельных участков, формировании и содержании придомовой территории нередко разбираются в суде. Обзоры таких дел вы можете найти на нашем портале в разделе «Земельный участок».