Некоторые УО и товарищества сталкиваются с ситуацией, когда муниципалитеты принуждают собственников платить за содержание прилегающей к МКД территории. Разбираемся, в каких случаях и при каких условиях управляющая организация вправе начислять плату за такие работы в виде фиксированной суммы.
Способ определения платы за содержание территории у МКД зависит от того, сформирован ли участок под домом
Наши коллеги из компании «МКДЭКСПЕРТ» разобрали вопрос о том, можно ли в закрытом посёлке установить одинаковую плату собственников квартир за уборку общей квартальной территории, без учёта площади помещений.
Юристы отметили, что правомерность таких начислений зависит от двух факторов:
- сформирован или нет земельный участок;
- входит ли платёж в состав общей платы за содержание или является дополнительной услугой.
Отвечая на вопрос жителя МКД, они проанализировали две ситуации: когда придомовая территория сформирована и когда границы и размеры земельного участка не определены.
Три вопроса о земельном участке при решении споров в ЖКХ: практика61311
Земельный участок сформирован, это часть общего имущества – плата начисляется по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок под МКД, имеющий границы и размер, определённые согласно требованиям законодательства, входит в состав общего имущества. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения несёт расходы на содержание такого имущества соразмерно доле в праве общей собственности на него.
О включении земельного участка в состав общедомового имущества говорила глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец на одном из онлайн-семинаров
Общей собственностью жителей дома является участок со следующими характеристиками:
- он сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
- его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491);
- в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Земельный участок бесплатно переходит в собственность с момента его формирования. При таких условиях управляющие организации отвечают за его содержание, а плата за услуги и работы вносится по общим правилам: пропорционально доле владельца помещения в праве собственности на общее имущество МКД.
Земельный участок МКД: содержание и оценка его санитарного состояния244621
Территория не сформирована, принадлежит муниципалитету – плата начисляется по решению ОСС
До момента, когда участок будет отмежёван и поставлен на кадастровый учёт для включения в состав общего имущества МКД, он собственность публично-правового образования (п. 67 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
У такого земельного участка, как правило, не установлены границы и отсутствует его план-схема. В этой ситуации УО не обязана содержать придомовую территорию. Граждане и юрлица отвечают только за состояние участков, которые находятся в их собственности или владении.
При этом органы власти или суд могут обязать жителей МКД содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам, – на основании Федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018). То есть даже в отсутствие сформированной придомовой территории может быть определённый участок земли – прилегающую территорию, которую в силу правил благоустройства должны содержать лица, управляющие домами.
Прилегающая – это территория общего пользования, которая прилегает к зданию и границы которой определены правилами благоустройства муниципального образования (п. 37 ст. 1 ГрК РФ). Обычно это три-десять метров от стены дома.
Но собственники всё равно должны принять решение о выделении дополнительных денег на уборку прилегающей территории. Волеизъявление жителей МКД должно быть отражено в решении ОСС (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2021 № Ф07-16688/2020 по делу № А56-107476/2019). Начисления платы за эти работы включаются в квитанцию отдельной строкой.
В судебной практике также есть примеры решений, где указано, что собственники вправе определить «кусок» несформированной территории, за который они будут отвечать. Тогда предписания органов ГЖН, обязывающие содержать участки земли большего размера, отменяют (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.09.2019 № Ф09-5437/19 по делу № А76-30694/2018).
В таком случае правила установления платы менее строгие, ведь это не плата за содержание. Начисления можно делать как пропорционально доле в праве общей собственности, так и в размере фиксированной суммы с каждой квартиры.
Земельный участок МКД: новое в законодательстве и письма Росреестра1678498
Если участок не входит в состав общего имущества, плата за его содержание может начисляться как фиксированная сумма
В ситуации, которую разбирали наши партнёры, определяющим фактором является вопрос, кому принадлежит территория:
- Часть общего имущества – тогда стоимость работ должна быть включена в размер платы за содержание и начисляться пропорционально доле в праве на общее имущество (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
- Не сформирован и принадлежит муниципалитету – плата начисляется в качестве дополнительной, должна быть утверждена решением ОСС, а способ расчётов выбирают собственники. Это может быть фиксированный платёж с каждой квартиры.
Есть вопросы о содержании земельного участка у МКД? Получите материалы и видеозапись онлайн-семинара по данной теме – они размещены под отчётной статьёй.