Всё чаще застройщики для управления новостройками создают свои УО. Такой дополнительный бизнес помогает формировать лояльность к бренду через эффективную работу компании. Узнайте, что нужно сделать перед передачей дома такой компании и какие инструменты помогут ей завоевать расположение жителей.
Вправе ли застройщик голосовать на ОСС в доме, построенном по ДДУ61160
Почему УО от застройщика будут активно развиваться
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, в течение пяти дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор управления МКД с выбранной им организацией. На данный момент максимальный срок такого договора – 90 дней (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
На рассмотрении Госдумы РФ находится законопроект № 634320-8 о его увеличении до 12 месяцев. В течение года жители смогут объективно оценить работу управляющей организации, сравнить коммерческие предложения других компаний и принять решение о смене.
Сейчас УО, выбранную застройщиком, жители чаще всего переизбирают на ОСС на этапе выдачи ключей, в течение двух-трёх месяцев с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
При этом в Госдуме РФ отмечают, что предоставление застройщикам такого конкурентного преимущества не должно приводить к злоупотреблениям своим положением. Они обязаны работать качественно. Тем более, смена управляющей организации на стороннюю несёт для застройщика определённые риски. Например, признание тех или иных дефектов строительным браком.
Независимо от того, примут документ или нет, бизнес управляющих организаций, созданных застройщиками, не пострадает. Запрет на назначение УО от девелопера вводить не планируют. Поэтому девелоперам стоит сосредоточиться на качественном оказании услуг, выстраивании бизнес-процессов и учёте интересов всех сторон, в первую очередь, жителей МКД как заказчиков ЖКУ.
Суды о праве застройщика голосовать на ОСС наравне с дольщиками89890
Как застройщику спроектировать бизнес по управлению МКД и не допустить ошибок
Чтобы эффективно управлять домом и развивать свой бизнес, девелоперам стоит составить его модель, определить стратегию, поставить задачи и выстроить процессы внутри организации.
Самая распространённая ошибка застройщиков после ввода объекта в эксплуатацию и выдачи ключей – отсутствие установленного размера платы за содержание жилого помещения. Но это не единственный недостаток, с которым можно столкнуться при назначении собственной УО. Разберём самые распространённые:
- Тарифообразование.
Не следует выставлять произвольный размер платы, полагаясь на удачу: тщательно просчитайте его. Суммы, которую вы заложите, должно хватить на все обязательные и дополнительные работы по обслуживанию и ремонту МКД.
Более того, тариф необходимо обосновать перед собственниками помещений – предоставьте им на общем собрании смету, где будет перечень и стоимость работ по эксплуатации, ремонту и последующему содержанию общего имущества.
Предусмотрите перспективы обслуживания МКД. Например, вы заложили в бюджет установку умных приборов учёта. Подумайте о том, что будет необходимо сделать через 10-15 лет, когда истечёт их межповерочный интервал. То же самое с обслуживанием детской площадки и другого оборудования, за которое отвечает УО. Думайте о будущем и доносите свои доводы до жителей.
- Юридические проблемы.
Ещё одна распространённая ошибка УО – недостаточно проработанные документы, в частности, договор управления и приложения к нему. Уделите их составлению особое внимание, изучив преюдициальную судебную практику.
Проект договора управления, приложения к нему и размер платы за содержание и ремонт утверждаются на ОСС. При составлении документов учитывайте особенности объекта, перед собранием подумайте, какие вопросы могут возникнуть у жителей, и подготовьте ответы на них. Подкрепляйте свои доводы ссылками на нормативно-правовые акты. При необходимости заручитесь поддержкой Совета МКД.
- Народное представительство.
В ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ прописано, что в доме, где нет ТСЖ или кооператива, нужно создать Совет МКД. Сделать это необходимо в течение первого года работы управляющей организации. Если он не был учреждён в указанный срок, то назначить членов Совета должен орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). На практике так происходит не всегда.
С юридической точки зрения Совет МКД можно считать в какой-то степени усечённой структурой. Поэтому управляющие организации часто игнорируют его, забывая, что члены Совета – потребители услуг, и заинтересованы в их качестве.
Грамотная работа с ними несёт большую пользу для УО: через Совет можно поддерживать взаимодействие со всеми собственниками, снижать негатив, быть в курсе всех замечаний по дому. Если компания не взаимодействует с собственниками через Совет МКД или напрямую, негатив растёт, и повышается вероятность, что недовольные жители захотят изменить способ управления.
Какой размер платы вправе использовать в расчётах УО от застройщика64910
Какие инструменты формируют лояльность жителей к УО застройщика
Помимо взаимодействия с жителями через Совет МКД, в последние годы развиваются дополнительные способы формирования положительной репутации УО среди собственников помещений.
Соседские центры. При выборе недвижимости многие обращают внимание на инфраструктуру. Как правило, чем она лучше развита, тем выше цена за квадратный метр. Часто в маркетинговых целях застройщики создают соседские центры, которые объединяют жителей ЖК.
В таких центрах проводятся мастер-классы, концерты или кружки для детей, что положительно влияет на лояльность к бренду застройщика. Как правило, посещение занятий платное, но в некоторых случаях девелоперы финансируют их развитие самостоятельно или за счёт управляющей организации.
Запустить соседский центр обычно сложно из-за невысокой заселённости новостройки сразу после выдачи ключей. Для решения этой проблемы застройщики приглашают в центры жителей других домов. Поэтому результат их работы бывает отложенным.
Развитие домовых чатов. Застройщикам удобно создавать чаты для жителей и принимать в них непосредственное участие. Чаще всего собственников интересуют:
- отчёты управляющих организаций о выполненных работах;
- даты плановых и аварийных отключений;
- ответы на вопросы;
- доски объявлений, «барахолки».
Если управляющая организация сама инициировала такой чат, ей проще своевременно отвечать на вопросы и работать с возражениями. Сообщества можно создавать уже на этапе строительства объекта: показывать будущим жителям ход стройки, а затем перевести эту площадку в формат домового чата.
Использование искусственного интеллекта. УО от застройщиков всё чаще внедряют в работу с жителями чат-боты и автоответчики на базе нейросетей. Но при этом не стоит забывать, что для многих россиян по-прежнему важны живая коммуникация и общение. Поэтому нужно развивать различные каналы для взаимодействия с потребителями.
Праздники двора. Проверенный способ формирования лояльности. Новый год, Масленица, День защиты детей, фестивали шашлыка, день рождения ЖК – всё, на что хватит фантазии организаторов.
Вовлечение жителей в благоустройство. Проводите опросы общественного мнения, например, по озеленению, а затем приглашайте собственников вместе с вами реализовывать совместно принятые решения.
Реклама. Маркетинговые бюджеты застройщиков возрастают, а сбытовые – падают. По статистике, в 2024 году на продуктовые и брендовые коммуникации они тратили 70% средств, хотя годом ранее – всего 50%. Это говорит о том, что помимо выстраивания всех процессов и эффективного управления МКД, важно правильно продвигать свой бренд.
Единый стандарт сервиса УО от застройщика помогает продвигать повторные продажи объектов недвижимости в домах, находящихся на стадии строительства. В этом заключается одна из важных целей создания девелоперами управляющих организаций.