Размер платы за содержание жилого помещения определяют общее собрание собственников или муниципалитет, а также УО и застройщик – в первые три месяца после сдачи новостройки. Читайте, какой размер платы должна использовать УО по истечении этих трёх месяцев.

Застройщик после ввода дома в эксплуатацию заключает договор с УО на три месяца

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

 После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Вправе ли застройщик выбрать УО для новостройки на общем собрании
Вправе ли застройщик выбрать УО для новостройки на общем собрании
5094
0

В течение трёх месяцев УО в новостройке использует размер платы за содержание из договора с застройщиком

В одном из новых многоквартирных домов Московской области работала УО от компании, которая построила этот дом. Управляющая организация и застройщик в договоре прописали пункт о его пролонгации, пока:

  • стороны не заявят о прекращении его действия;
  • собственники не примут иного решения на ОСС;
  • застройщик не передаст все помещения, кроме общих, новым владельцам.

Ничего из этого не произошло, и УО продолжила управлять новостройкой, применяя оговорённый с застройщиком размер платы за содержание жилого помещения. На такие действия компании в орган ГЖН пожаловался один из собственников квартир: он посчитал, что по истечении трёх месяцев, указанных в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, расчёт платы должен проводиться исходя из муниципального тарифа.

Госжилинспекция провела документарную проверку УО и вынесла предписание: компания должна сделать жителям перерасчёт и использовать размер платы, утверждённый органом местного самоуправления – на шесть рублей меньше, чем оговорённый с застройщиком.

УО с этим не согласилась и подала иск в суд, требуя признать предписание незаконным (дело № А41-73898/21). Компания указала, что подписанный с застройщиком договор по-прежнему действует, а значит, она вправе использовать при расчётах согласованный в ДУ размер платы.

Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках
Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках
14040
0

УО вправе вести с застройщиком расчёты за содержание дома по размеру платы из договора с ним

Суд первой инстанции, разбирая дело, указал, что, согласно п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, в случае заключения договора управления МКД по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, его срок составляет не более трёх месяцев. В этот период УО правомерно применяла к застройщику и владельцам квартир согласованный размер платы.

Но в дальнейшем, по истечении трёх месяцев, к работе УО должны применяться общие для всех управляющих организаций требования, прописанные в ЖК РФ:

  • размер платы за содержание жилого помещения утверждают собственники на ОСС с учётом предложений УО;
  • если такое решение не принято, то применяется муниципальный тариф (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Нормы Гражданского кодекса РФ в отношениях с владельцами помещений уже не используются – правомерно применение требований ЖК РФ. При этом в отношениях с застройщиком как с собственником ещё не проданных квартир УО вправе использовать прежние отношения по договору управления и применять более высокий размер платы.

Суд отметил, что компания пыталась организовать в доме общее собрание, но оно нелегитимно из-за отсутствия кворума. В деле не было доказательств, что в доме передана в собственность большая часть помещений, значит, ОСС не могло состояться и иметь соответствующий кворум (ст. 65 АПК РФ).

В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, обязанность застройщика заключить договор управления с УО до проведения открытого конкурса не наделяет их правом произвольно устанавливать размер платы за жилое помещение для собственников. Они должны соблюдать положения ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Предписание органа Госжилнадзора осталось в силе, а иск УО суд отклонил.

С какими проблемами сталкивается УО при управлении новостройкой
С какими проблемами сталкивается УО при управлении новостройкой
7638
0

После трёх месяцев в расчётах с жителями УО должна использовать тариф ОМС или размер платы по решению ОСС

УО подала жалобу в апелляционный суд, считая, что решение первой инстанции нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. Она настаивала, что договор, заключённый с застройщиком, пролонгирован и действует на тех же условиях, в том числе в отношении собственников помещений в новостройке.

Апелляционный суд не согласился с такой позицией управляющей организации. Он повторил доводы первой инстанции, отметив, что компания в одностороннем порядке увеличила размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД. Предписание органа ГЖН осталось в силе, а жалобу судья отклонил.

Компания обратилась в кассационную инстанцию, но и там не смогла оспорить требования надзорного органа и решения судов. Судья повторил, что после трёх месяцев действия договора между УО и с застройщиком применяются общие правила установления размера платы за содержание жилья: по решению ОСС или, в его отсутствие, используется муниципальный тариф.

На заметку управляющим организациям

Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Татьяна Дёмина – генеральный директор ООО УК «Азбука быта», организации застройщика, работающей в Кирове, Ульяновске и Ижевске. Эксперт считает, что для успешного проведения ОСС и утверждения на нём размера платы за содержание новостройки УО необходимо:

  1. Уже на этапе продажи квартир готовить собственников к тому, какой примерно размер платы необходим в МКД для его надлежащего содержания с учётом особенностей дома: благоустройства двора, наличия малых архитектурных форм и ландшафтного дизайна, элементов умного дома. Об этом должны рассказывать сотрудники отдела продаж.
  2. Иметь чёткую калькуляцию размера платы и уметь его обосновать.

«Мы как УО на первом ОСС представляем клиентам классификацию по обслуживанию МКД с перечнем услуг и разделением по классам. Подробно рассказываем, какие услуги входят в ту или иную статью по содержанию и эксплуатации дома», – отметила Татьяна Дёмина.

УК «Азбука быта» разделила дома в управлении на классы, от которых зависит набор услуг и работ по содержанию МКД: стандарт, комфорт, бизнес или премиум, люкс

  1. Сделать максимально открытыми, прозрачными данные о затратах компании на обслуживание дома. Это помогает выстроить диалог с собственниками и оправдывать, даже превосходить их ожидания при обслуживании дома.

«Когда собственник видит, куда и на что идут его средства, не возникает вопрос по размеру тарифа», – считает эксперт.

А как вы добиваетесь, чтобы собственники утвердили экономически обоснованный размер платы за содержание жилого помещения? Поделитесь в комментариях.