Новый выпуск онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» Елена Шерешовец посвятила вопросу о заключении прямых договоров в новостройках с момента сдачи дома в эксплуатацию и правах застройщика в этом процессе. Почему эта ситуация не имеет однозначного решения, читайте в сегодняшней статье.

Две точки зрения на вопрос о праве застройщика заключить прямые договоры с РСО

Наш постоянный эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец в новом выпуске журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» рассмотрела вопрос о том, могут ли застройщики после сдачи дома в эксплуатацию сами заключить прямые договоры на предоставление коммунальных услуг с РСО:

Посмотреть видео на нашем канале

По этой проблеме существует две прямо противоположные точки зрения. Одну выразил Минстрой РФ, вторая следует из норм жилищного законодательства. Судебная практика по вопросу заключения прямого договора между застройщиком и РСО пока не сложилась, поэтому Елена Шерешовец подробно рассмотрела обе позиции.

В ЖК РФ нет нормы, разрешающей застройщику заключать прямые договоры

Мнение Минстроя РФ по вопросу, может ли застройщик единолично заключить прямой договор с поставщиком коммунальных ресурсов, изложено в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04. Ведомство однозначно считает, что законодательством не предусмотрена такая возможность.

В ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ указано лишь три способа заключения прямого договора между собственниками и РСО:

  • по решению общего собрания собственников помещений в доме;
  • из-за задолженности управляющей организации перед поставщиком ресурсов;
  • исторически сложившиеся прямые отношения.

Про право застройщика заключить прямой договор в законе не написано, следовательно, такого права он не имеет. Но при этом следует учитывать, что письма Минстроя РФ не являются НПА и общеобязательными предписаниями, о чём ведомство напоминает в каждом своём разъяснении тех или иных вопросов жилищной сферы.

Застройщик заключает прямые договоры в новостройке как в доме с невыбранным способом управления

Второй вариант ответа на вопрос, может ли застройщик заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, основан на нормах Жилищного кодекса РФ.

Фирма-строитель дома может возвести МКД на собственные/кредитные средства или по договору долевого участия (ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При долевом строительстве застройщик не является собственником помещений в новостройке и не может единолично принимать никаких решений. Если дом возведён на собственные или заёмные средства, то застройщик с момента регистрации права собственности на дом может принимать любые решения единолично, в том числе о прямых договорах с РСО.

При этом Елена Шерешовец указала на один нюанс, который делает возможным заключение прямого договора между застройщиком и РСО вне зависимости от того, на каких условиях был построен МКД.

Любой многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию, является домом с невыбранным способом управления. В таком случае действуют нормы ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ: коммунальные услуги в таком доме предоставляются на основании прямых договоров. Подробнее про это вы узнаете, посмотрев видео.

На заметку

Елена Шерешовец, рассмотрев две точки зрения на вопрос о праве застройщика заключить прямые договоры с РСО, указала на то, кому из сторон процесса какой вариант будет интересен:

  1. РСО, скорее всего, будут настаивать на позиции Минстроя РФ, ведь поставщику ресурсов невыгодны прямые договоры в новостройках.

Пока длится заселение, собираемость платежей за коммунальные услуги достаточно низкая, и взыскать задолженность сложно, ведь многие собственники ещё не живут в новостройке.

  1. Управляющим организациям выгоднее вторая точка зрения о том, что согласно нормам ЖК РФ, застройщик имеет право заключить прямые договоры до выбора способа управления домом. В таком случае УО, взявшая новостройку в управление, будет отвечать только за содержание и ремонт и избавит себя от взыскания задолженности за коммунальные услуги.

Эксперт считает, что судебная практика, которая сложится в будущем, поддержит второй вариант, и суды разрешат застройщикам заключать прямые договоры с поставщиками услуг.