Вопрос, о котором мы хотим поговорить сегодня, достаточно прост. Но так как по нему регулярно появляется новая судебная практика, думаем, стоит напомнить о правилах размещения различными организациями оборудования на общем имуществе МКД.
Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме342470
Спросите разрешения у собственников помещений дома
Оператор сотовой связи установил вышку на крыше многоквартирного дома. Так как это было сделано без согласования, собственники помещений составили коллективную жалобу в ГЖИ. Госжилинспекция провела внеплановую документарную проверку.
Проверка показала, что никаких документов, подтверждающих законность размещения вышки на крыше дома, у оператора нет. Поэтому ему было вынесено предписание демонтировать сооружение. Сетевая компания с таким решением не согласилась, спор перешёл в суд.
В свою защиту компания указала, что установленное на крыше дома оборудование никак не нарушает права собственников и не представляет опасности для их жизни и здоровья. К тому же внеплановая проверка была проведена с грубыми нарушениями требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294. Кто прав, кто нет, предстояло разобраться суду.
Изучите законодательство по вопросу
Суды единогласно признали предписание ГЖИ законным. При вынесении решений они руководствовались следующими нормативными правовыми актами:
- ст. ст. 198, 200, 201 АПК РФ;
- ст. ст. 289, 290 ГК РФ;
- ст. ст. 20, 36, 37, 49, 45, 46 ЖК РФ;
- ст. ст. 10, 16, 17, 20 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ;
- Правилами № 491.
Вышка размещена на крыше дома, являющегося общей долевой собственностью. Разрешения на установку оборудования владельцы помещений не давали, поэтому установлено оно в нарушение их прав и законных интересов.
Статьи 289 и 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ регулируют отношения собственников помещений в МКД, возникающие по поводу общего имущества. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц, только по решению собственников, принятому на ОСС (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД862330
Относитесь внимательно к постановлениям от ГЖИ
Как аргумент в защиту своих действий сетевая компания указала, что ГЖИ провела проверку с грубым нарушениями. Между тем суды установили, что оспариваемое предписание выдано ведомством в пределах его компетенции при наличии оснований.
Владелец вышки присутствовал при проведении проверки, но не представил доказательств, которые подтвердили бы, что оборудование соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и не может вызвать угрозу причинения вреда или непосредственного причинения вреда жизни и здоровью людей.
Верховный суд РФ, к которому сетевая компания также обратилась, поддержал коллег: предписание выдано на законных основаниях, вышку необходимо демонтировать.
О праве управляющих организаций отказать провайдеру в доступе в МКД251221
Запомните четыре правила установки оборудования на общедомовом имуществе
Первое правило – необходимо получить согласие собственников помещений.
За собственниками помещений закреплено право совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества на общем собрании (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ). Размер кворума для принятия решения об использовании общедомового имущества – не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (ч. ч. 3, 3.1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Если для установки оборудования необходима реконструкция, и, как следствие, уменьшение размера общего имущества, то необходимо заручиться согласием всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Есть случаи, когда согласие собственников получать не нужно:
- Когда оборудование должно быть установлено в силу закона: подъёмные устройства для инвалидов, таблички о местах для курения и т.п..
- Установка дополнительного оборудования предусмотрена проектной документацией на дом.
При принятии собственниками решения сдавать общее имущество в аренду, необходимо составить соответствующий договор.
Второе правило – при выборе вариантов использования общедомового имущества, необходимо учитывать интересы собственников помещений.
Важно помнить, что при возмездном использовании общедомового имущества собственники должны утвердить размер платы за него. При безвозмездном – собственникам нужно компенсировать расходы от такого использования. Если общее имущество МКД используется незаконно, с пользователя можно взыскать неосновательное обогащение.
Третье правило – если дом относится к объектам культурного наследия, для установки на общем имуществе оборудования нужно получить разрешение уполномоченного органа (ст. 51.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).
Четвёртое правило – установленное оборудование должно соответствовать требованиям безопасности.
