Недавно мы разбирали, как действовать УО, если засор в канализации МКД произошёл по вине собственников. Однако дело усложняется, когда нарушителем оказывается не постоянный житель, а арендатор квартиры. Читайте, как ВС РФ разрешил спор о возмещении ущерба нанимателем после затопления помещений этажом ниже.

Выплатить компенсацию потерпевшему и потребовать с арендатора возмещения этой суммы

В октябре 2016 года собственник одного из МКД Березников сдал жилое помещение в аренду. Через месяц после заключения договора нижняя квартира была затоплена: вода повредила обои, керамическую плитку, мебель и дверное полотно. Сосед через суд потребовал компенсации, и к 2021 году владелец жилплощади, где произошла авария, выплатил её полностью.

Поскольку инцидент произошёл во время действия договора аренды жилья, суд указал, что, согласно ст. 1081 ГК РФ, собственник имеет право регресса убытков со стороны нанимателя. Тогда владелец квартиры подал иск к арендатору, потребовав возместить ему 125 тысяч рублей.

Подтвердить размер ущерба и факт нанесения вреда, доказать вину нанимателя и причинную связь между ними

Первая инстанция указала, что в силу положений Жилищного и Гражданского кодексов России:

  • собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей и правила содержания общего имущества МКД (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ);
  • вред, нанесённый имуществу физического, юридического лица, возмещает тот, кто его причинил, в полном объёме (п. 1 ст. 1064 ГК РФ);
  • возмещение может выражаться в предоставлении вещи того же рода и качества, либо исправлении повреждённого имущества, либо в выплате суммы убытков (п. 2 ст. 15, ст. 1082 ГК РФ).

Также суд сослался на п. 5 постановления ВС РФ от 24.03.2016 № 7: для взыскания ущерба истец должен подтвердить размер и факт причинения вреда, вину ответчика и юридически значимую связь между ними. Инстанция посчитала судебные акты, принятые по делу о выплате убытков соседу, живущему этажом ниже, достаточными доказательствами вины нанимателя.

Поскольку арендатор не подтвердил противоположного, инстанция полностью удовлетворила требование владельца квартиры (решение Свердловского районного суда от 04.05.2022 № 2-3046/2022).

Как УО избежать лишних расходов из-за прорыва канализации в доме
3313
0

При каждом рассмотрении дела в суде настаивать на вине арендатора в заливе соседей

Ответчик подал апелляционную жалобу. Он считал, что не был извещён о предыдущем рассмотрении надлежащим образом и что его причастность к затоплению квартиры не доказана. Кроме того, в суде о возмещении ущерба пострадавшему собственник не отрицал своей вины в произошедшем, соответственно, не имел оснований для регресса.

Поскольку апелляция не нашла подтверждения тому, что арендатор был уведомлен о заседании надлежащим образом, решение первой инстанции отправили на пересмотр. Разбирая дело заново, суд напомнил, что, подписывая договор, наниматель берёт на себя обязательства обеспечивать сохранность арендуемой квартиры в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК РФ).

Поскольку и при новом рассмотрении ответчик не смог доказать отсутствие вины в заливе соседей, суд вновь встал на сторону собственника (определение Пермского краевого суда от 21.03.2023 № 33-1928/2023). Кассация не нашла причин пересматривать решения нижестоящих инстанций (определение Седьмого КСОЮ от 24.08.2023 № 88-13892/2023).

Как УО доказать невиновность в прорыве или засоре канализации в МКД
13704
1

Прописать в договоре найма обязанность возместить убытки при ненадлежащем исполнении его условий

Тогда бывший арендатор обратился в Верховный Суд России. Рассмотрев постановления, инстанция напомнила:

  • согласно п. п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ, текущий ремонт сданного жилья делает наниматель, а капитальный – арендодатель;
  • в соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, ответчик при подписании договора принял на себя материальную ответственность за помещение, и теперь обязан возместить хозяину убытки, возникшие из-за неисполнения условий соглашения.

Также Суд указал, что арендатор вправе оспорить требования собственника о размере суммы взыскания. Для этого нужно доказать, что тот имел возможность уменьшить убытки, но не предпринял никаких мер (ст. 404 ГК РФ).

Чтобы полностью снять вину, ответчик должен привести факты, свидетельствующие о надлежащем исполнении им условий договора (п. 2 ст. 401 ГК РФ). Иначе действует презумпция вины нанимателя, проживавшего в квартире на момент аварии. Верховный Суд России проверил решения инстанций и оставил их без изменений (определение от 28.05.2024 № 44-КГ24-5-К7).

Кто отвечает за залив квартиры после некорректного остекления балкона
6386
3

Регулярно осматривать ВДИС и следить за судебной практикой

Поскольку собственники повреждённых коммунальными авариями квартир часто считают виновными УО, а управляющие организации – жителей МКД, всем заинтересованным сторонам следует изучить решения разобранного выше дела. В них прописано, что:

  1. Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник обязан содержать помещение в надлежащем состоянии. При сдаче жилья в найм эта ответственность ложится на арендатора в соответствии с ч. 1 ст. 678 ГК РФ.
  2. По ст. 1081 ГК РФ владелец вправе взыскать убытки с квартиросъёмщика в порядке регресса, если докажет его вину в аварии и во вреде имуществу. Для этого необходимо подтвердить нарушение условий договора (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
  3. Для взыскания истец должен подтвердить размер и факт причинения ущерба, вину нанимателя и причинно-следственную связь между ними (п. 5 постановления № 7).
  4. Надлежащее своевременное уведомление всех участников дела позволит избежать отмен и пересмотров, вызванных нарушением процессуального права.

Кроме того, регулярные осмотры инженерных систем специалистами УО помогут предотвращать подобные происшествия, а акты об их проведении в случае необходимости защитят организацию в суде.