Новый выпуск журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» наш постоянный эксперт Елена Шерешовец посвятила расчёту и утверждению на общем собрании собственников нового размера платы за жилое помещение. Читайте советы эксперта, какой алгоритм утверждения размера платы необходимо соблюсти УО и что делать, если собственники его не утвердили.
Посмотрите видеоролик с рекомендациями эксперта об алгоритме установления нового размера платы
Елена Шерешовец рассказала об алгоритме действий, который УО должна соблюсти до вынесения на ОСС вопроса об утверждении нового размера платы за жилое помещение, и о том, что делать, если собственники это предложение не утвердили:
Работа по формированию управляющей организацией нового размера платы за 1 кв.м. жилого помещения начинается задолго до проведения об этом общего собрания собственников. Алгоритм, который Елена Шерешовец предлагает управляющим организациям для установления нового размера платы за жилое помещение, состоит из 4 шагов.
В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы1299743
Проведите осмотр общего имущества дома и составьте акт
Первый шаг в алгоритме – проведение сезонного осмотра общего имущества многоквартирного дома и составление акта по его итогам. Обычно это весенний осмотр, который УО должна совершить после завершения отопительного сезона (п. 2.1.1 Правил № 170). Также это может быть осенний осмотр, перед началом осенне-зимнего периода и подключением отопления.
В комиссию, которая будет проводить осмотр, следует включить представителей собственников: например, членов Совета дома. Итоги такого осмотра обязательно фиксируются в журнале осмотров общего имущества или оформляются актом (п. 2.1.4 Правил № 170). Эти документы являются частью технической документации на МКД (пп. «в» п. 24 ПП РФ № 491). Акт должны подписать как управляющая организация, так и собственники.
В акт заносятся данные о состоянии каждого осмотренного элемента общего имущества дома, а также данные о найденных дефектах и необходимости проведения текущего ремонта. Шаблон такого акта/журнала есть в приложении № 3 Правил № 170.
Составьте проект перечня работ и услуг на основании акта осмотра и требований законодательства
Когда осмотр общего имущества в МКД проведён и по его итогам составлен акт, УО следует перейти ко второму этапу – подготовить проект перечня работ и услуг для этого дома.
В минимальный перечень необходимых работ по текущему ремонту включаются все работы по устранению дефектов и неисправностей, которые УО обнаружила при осмотре дома и внесла в акт.
Например, если были обнаружены сколы на ступенях лестницы в подъезде, то в перечень работ обязательно вносятся работы по восстановлению ступеней. Если при осмотре кровли не было выявлено дефектов, состояние её удовлетворительное, то ремонт кровли в перечень не вносится.
Когда на основании акта осмотра УО составит минимальный перечень работ по ремонту общего имущества дома, в него включается второй блок – минимальный перечень услуг, которые УО обязана оказывать всегда согласно Правилам № 170: мытьё окон, очистка урн и другое.
Минимальный перечень УО по желанию собственников дополняются перечнем дополнительных работ и услуг. Главное условие – они должны быть утверждены общим собранием собственников. Это может быть услуга консьержа, видеонаблюдение за территорией, установка элементов благоустройства.
Как УО правильно установить размер платы за содержание апартаментов313291
Составьте для собственников смету и обоснование нового размера платы за жилое помещения
Когда УО составила перечень работ и услуг, включив в него работы на основании акта осмотра, обязательный список услуг и дополнительные услуги по согласованию с жителями дома, ей следует оформить предложение нового размера платы для собственников (п. 31 ПП РФ № 491, разд. 3 ПП РФ № 416).
Такое предложение должно состоять минимум из двух обязательных документов:
- подробный расчёт/смета размера платы;
- обоснование расчёта.
В расчёте указываются суммы, которые УО планирует потратить на каждую работу/услугу согласно перечню за год. Общая сумма затрат делится на общую площадь жилых и нежилых помещений в доме и на 12 месяцев – в итоге УО показывает, какой размер платы она предлагает собственникам утвердить на следующий год и как он получился.
В обосновании управляющая организация по каждой включённой в перечень работ и услуг позиции должна указать, почему работа или услуга нужна: ремонтные работы – на основании пункта акта осмотра общего имущества, услуги – как выполнение требования законодательства с указанием пункта НПА. Если в перечне есть дополнительные услуги, то в обоснование приводятся данные протокола ОСС или иных документов.
Примеры таких расчётов и обоснований вы найдёте, посмотрев выпуск журнала «ЖКХ: Мечты сбываются».
Ознакомьте собственников с предложением о новом размере платы и вынесите вопрос на ОСС
Управляющая организация подготовила предложение для собственников по новому размеру платы за жилое помещение. Теперь необходимо это предложение разместить на стендах в подъездах дома на 30 дней (п. 31 ПП РФ № 491). За этот срок собственники помещений имеют возможность ознакомиться с расчётами УО и их обоснованием.
После истечения 30 дней управляющая организация имеет право, наконец, вынести вопрос об утверждении размера платы за жилое помещение на общее собрание собственников помещений.
Собственники могут проголосовать «за» предложение управляющей организации, и тогда УО остаётся только оформить итоги ОСС, направить документы в ГЖИ, разместить их в ГИС ЖКХ и спокойно работать согласно воле собственников.
Порядок расчёта платы за ЖКУ для пустующей квартиры441881
При необходимости обратитесь в орган МСУ, ФАС или в суд
Управляющая организация, вынося на общее собрание вопрос об утверждении нового размера платы, должна быть готова к тому, что собственники не соберут кворум или проголосуют «против».
В такой ситуации УО следует обратиться в орган местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Именно на этом этапе становится важным, насколько правильно и чётко управляющая организация выполнила все предыдущие шаги: провела осмотр, составила смету и обоснование, соблюла сроки и процедуру вынесения предложения на ознакомление собственникам, провела ОСС.
Проверив документы, муниципалитет либо утвердит предложенный УО размер платы, либо предложит свой вариант стоимости работ и услуг УО в домах такого же типа. Но предложение муниципалитета может не устроить УО, поскольку не учитывает особенности конкретного дома, необходимые именно этому конкретному дому работы.
Тогда управляющей организации следует отстаивать свои интересы, обратившись в ФАС или в суд. Подробнее об этом вы можете узнать, посмотрев видео.
