Судебные споры о гарантийном ремонте новостроек не редкость: в зависимости от обстоятельств суд встаёт на сторону управляющей или строительной компании. Делаем обзор нового дела, который дошёл до ВС РФ. Читайте, может ли УО требовать от застройщика устранения нарушений в доме по пожарному предписанию.
В новостройке устранение дефектов – обязанность управляющей организации или застройщика
Компания, построившая многоквартирный дом в Санкт-Петербурге, заключила договор с УО на управление им. Спустя несколько лет орган Госпожнадзора провёл внеплановую проверку новостройки и установил целый ряд нарушений требований пожарной безопасности.
Например, ведомство установило, что на многих этажах нет системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и пожарной сигнализации, не везде есть противодымная вентиляция в тепловых тамбурах.
Как посчитала управляющая организация, получившая предписание, указанные нарушения требований пожарной безопасности допущены застройщиком. Он не выполнил требования «Специальных технических условий на проектирование противопожарной защиты жилого дома со встроено-пристроенными помещениями» (далее – СТУ). Эти условия строительная компания должна была реализовать к моменту передачи дома в управление УО.
Поэтому управляющая организация обратилась к застройщику с просьбой устранить зафиксированные в предписании нарушения, но тот ничего не сделал. Тогда УО подала иск в суд (дело № А56-20119/2016).
Застройщик в отзыве на иск указал, что УО сама виновата: указанные недостатки нужно было зафиксировать в акте приёмки дома в управление в 2011 году. Срок обнаружения дефектов строительства пропущен.
К тому же строительная компания вместе с представителем управляющей организации проводили совместный осмотр системы противопожарной защиты и противодымной вентиляции ранее. Все нарушения, которые были выявлены, компания устранила, о чём есть соответствующий акт.
О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей628097
Нарушения фиксируются при совместных осмотрах новостройки УО и застройщиком и надзорных проверках
Дело дважды рассматривалось в суде первой инстанции. При первом разборе иска судья посчитал, что управляющая организация не вправе представлять в суде собственников помещений в МКД – нет соответствующего решения ОСС (ст. 290 ГК РФ, ст. ст. 161, 162 ЖК РФ).
Вторым аргументом, который привела первая инстанция, отклоняя иск УО, стало то, что ранее компания вместе с застройщиком проводили осмотр системы противопожарной безопасности дома. Согласно акту, все найденные нарушения строительная организация устранила. Дом построен в соответствии с противопожарными требованиями технических регламентов и проектом.
Апелляционный суд, куда УО обратилась с жалобой, выводы первого суда поддержал.
Застройщик устраняет строительные дефекты, возникшие по его вине, в пределах гарантийного срока на МКД
Управляющая организация пошла дальше и подала жалобу в кассационный суд. И он встал на сторону УО. Принимая решения, судья опирался на следующие выводы:
- В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства дом, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
- Участник долевого строительства вправе предъявить строительной компании требования в связи с ненадлежащим качеством дома при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 № 214-ФЗ).
- УО согласно договору управления обязана обеспечить выполнение в доме мер пожарной безопасности. Она отвечает за содержание общего имущества МКД и выступает в качестве представителя интересов собственников помещений. Она имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, возникших по его вине.
- Застройщик не несёт ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли из-за нормального износа дома, нарушения требований к процессу его эксплуатации, из-за ненадлежащего его ремонта (ч. 7 ст. 7 № 214-ФЗ).
Кассационный суд указал, что системы охранно-пожарной сигнализации, и автоматизированной противопожарной защиты установлены в доме застройщиком. При этом в деле нет доказательств, что орган Госпожнадзора признал дом «построенным в соответствии с проектом и отвечающим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам».
Суды не установили причину возникновения недостатков, указанных в предписании, а также факты выполнения застройщиком СТУ и отсутствия претензий к их выполнению со стороны Госпожнадзора. Поэтому кассационная инстанция отправила дело на новое рассмотрение.
Как УО работать с застройщиком для устранения брака в новостройке91661
Застройщик обязан выполнять технические условия для повышения уровня пожарной безопасности дома
Спор вновь переместился в суд первой инстанции. Застройщик при этом возражал, считая, что недостатки, указанные в предписании, при приёмке дома и подписании акта УО не указала. Проект МКД был согласован, и никакие СТУ никто не утверждал. О том, что они есть, застройщик узнал только в ходе рассмотрения дела в суде.
Но на этот раз суд встал на сторону УО, указав, что заказчик, в данном случае участники долевого строительства, могут решить разработать специальные технические условия в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ. В НПА запрета на них нет. СТУ помогают принять меры для повышения уровня пожарной безопасности дома. Это один из способов обеспечения безопасности объекта защиты, и выполнение их обязательно к исполнению.
Застройщик при возведении здания и при гарантийном ремонте обязан в полном объёме выполнить требования пожарной безопасности, установленные в том числе СТУ. Поэтому суд иск удовлетворил и обязал компанию в течение трёх месяцев со дня вступления этого решения в силу устранить допущенные при строительстве нарушения на безвозмездной основе в соответствии с СТУ. Апелляция и кассация поддержали эту позицию.
Почему порой новостройке нужен ремонт после её сдачи застройщиком129190
Суды при спорах УО с застройщиком должны выяснить сроки гарантии и причины возникновения дефектов
Застройщик обратился с жалобой в Верховный суд РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя оснований. Он указал, что компания при строительстве многоквартирного дома не выполнила требования пожарной безопасности, в том числе установленные СТУ. Решения судов обоснованы и пересмотру не подлежат.
Судебная практика по спорам УО и застройщика разнообразна: есть решения в пользу как управляющих домами, так и строительных компаний. При этом они часто доходят до Верховного суда РФ, и его выводы нижестоящие инстанции могут использовать при рассмотрении аналогичных дел.
- В деле № А40-217303/2016 Верховный суд РФ указал, что при подобных спорах управляющая организация вправе представлять интересы собственников помещений в новостройке. Суды при этом должны выяснять, поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы. Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
- В деле № А47-8215/2019 ВС РФ отметил, что с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока на новостройку, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация.
Теме работы УО с застройщиком по обнаруженным в новом МКД строительным дефектам посвящены два видеоролика онлайн-передачи «Школа ЖКХ» на YouTube-канале Ассоциации «Р1». Посмотрите их, чтобы знать, что делать управляющей организации, если она обнаружила в элементах новостройки такие дефекты, и почему возникают такие ситуации.
