Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и УО. Ошибки в нём несут риски для управляющей организации, в том числе в виде убытков. Разбираемся, какие типичные ошибки встречаются в договорах управления (ДУ) и как их избежать.
Как юристу УО или ТСЖ повысить профессионализм и квалификацию33680
Ошибки в договоре управления могут стать причиной признания его незаключённым
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, УО по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется:
- выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
- предоставлять коммунальные услуги жителям МКД;
- обеспечивать готовность инженерных систем;
- осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Договор управления многоквартирным домом с УО заключается в письменной или электронной форме с использованием ГИС ЖКХ – путём составления одного документа, подписанного сторонами.
Законодательством не предусмотрена ни устная, ни типовая формы ДУ, но в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ прописаны его существенные условия. К ним относятся:
- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
- список коммунальных услуг, которые предоставляет УО;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок её внесения;
- порядок контроля за выполнением УО её обязательств.
Согласно ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия означает, что договор считается незаключённым.
Три основные проблемы в работе юристов УО и пути их решения: мнение41822
УО допускают 13 типичных ошибок при составлении и подписании договора управления
Управляющие организации при составлении ДУ часто допускают ошибки. Рассмотрим наиболее типичные:
- Дублирование текста статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ в текст договора управления.
В этом нет необходимости – положения данных нормативных актов и так распространяются на договор.
- Отсутствие в ДУ описания состава общего имущества МКД или адреса дома.
Согласно ЖК РФ, данная информация является обязательной при составлении договора управления. Сотрудникам УО следует внимательно читать статьи кодекса: лучше всего к составлению документа привлечь грамотного юриста.
- Указание фиксированной цены.
Если указать фиксированную цену, то изменить её можно будет только по согласованию с собственниками при проведении ОСС. В ином случае УО придётся управлять домом по прописанной в ДУ цене и нести убытки. Чтобы не оказаться в такой ситуации, в договоре нужно прописать порядок определения цены.
- Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги.
Если в ДУ нет этого условия, то УО может столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют повышение размера платы за работы и услуги.
- Неправильный расчёт цены договора.
Цена складывается из четырёх составляющих:
- содержание общего имущества,
- его текущий ремонт,
- управление многоквартирным домом,
- коммунальные услуги.
Плата за содержание общего имущества представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости коммунальных услуг в целях содержания общего имущества. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого дома индивидуально в зависимости от стандартов здания и его эксплуатации. Плата за управление многоквартирным домом равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых Правилами № 416.
Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами региональной власти. Поэтому в ДУ необходимо зафиксировать порядок расчёта платы за коммунальные услуги со ссылкой на тарифы, а не прописывать конкретную цену.
- Отсутствие порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг.
Если его не прописать, то УО, чтобы добавить в перечень те или иные работы или услуги, каждый раз придётся заключать дополнительное соглашение через ОСС.
- Перечень работ и услуг в договоре меньше, чем утверждённый в ПП РФ № 290.
Управляющая организация должна обеспечить выполнение всех необходимых для надлежащего содержания дома работ и услуг независимо от того, прописаны они в договоре или нет. При этом работы, не указанные в ДУ и не взятые в расчёт размера платы собственников, компания будет проводить за свой счёт.
- Не прописаны права и обязанности сторон по договору.
Например, в ДУ следует указать, что собственник должен предоставить доступ представителям компании в принадлежащее ему помещение:
- для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования;
- для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.
Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО.
- Отсутствие перечня предоставляемых коммунальных услуг.
Согласно Правилам № 354, если собственники не заключили прямые договоры с РСО, исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация. Поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом договора управления, забывать про который не стоит.
- Отсутствие в ДУ порядка контроля деятельности управляющей организации.
Компания обязана по запросам собственников представлять документы и информацию, касающиеся её работы в доме. В договоре следует прописать, в каком виде она будет предоставляться.
- Нет порядка урегулирования споров.
Пункт ДУ о претензионном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.
- Отсутствие порядка изменения и расторжения договора.
Изменение и, или расторжение договора управления МКД происходят в порядке, предусмотренном ст. ст. 450-453 ГК РФ. Управляющая организация не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке, а собственники вправе это сделать по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.
- Не прописаны одно или несколько обязательных приложений, среди которых:
- реестр собственников помещений (приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр);
- перечень технической документации МКД и иных документов, связанных с управлением домом (Правила № 491);
- сведения о собственниках по правоустанавливающим документам и их доле в праве на общее имущество (приказ Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 № 765);
- информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО (приказ № 411/пр).
Договор управления без обязательных приложений не соответствует требованиям НПА, а значит, является незаконным и нарушающим права второй стороны по договору как потребителя.
Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки106902
Коротко о главном
Из-за неудачных формулировок в договоре управления или пропуска важных пунктов, управляющие организации не только не упрощают себе работу, но и создают дополнительные препятствия.
При составлении ДУ важно предусмотреть все возможные риски: это позволит избежать проблем с надзорными и контролирующими органами и недовольными собственниками. Ведь грамотно составленный договор управления – это и основание для управления многоквартирным домом, и показатель качества работы компании, и её конкурентное преимущество на рынке.