Законен ли лицензионный контроль работы УО как обслуживающей компании

Новые НПА в сфере надзора и контроля разделили полномочия госжилнадзора и лицензионного контроля. Но ведомства, которые проводят такие проверки, до сих пор путаются. На примере судебного дела разбираемся, вправе ли орган ГЖН проверить УО на выполнение лицензионных требований, если она только обслуживает МКД при непосредственном управлении.

УО с лицензией могут выступать как управляющие компании и как обслуживающие организации по договору

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

• непосредственное управление собственниками помещений;
• товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив;
• управляющая организация.

При управлении домом ТСЖ или кооперативом такие объединения также вправе заключить договоры с обслуживающими организациями, в том числе управляющими. В этом случае ответственность за содержание и ремонт дома перед собственниками несут ТСЖ и кооперативы.

При непосредственном управлении собственники помещений заключают договоры с лицами:

• выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• обеспечивающими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твёрдыми коммунальными отходами.

Эти лица несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключёнными договорами и Правилами № 491 и № 354. Такой обслуживающей компанией может стать и управляющая организация, получившая лицензию на управление домами.

В договоре собственников с обслуживающей общее имущество организацией стороны прописывают перечень работ по содержанию и ремонту. Например, устранение повреждений и неисправностей, подготовка к сезонной эксплуатации и другое. А также указывают периодичность и стоимость работ.

О каналах связи и сроках информационного обмена УО с жилинспекцией

16299

0

Органы ГЖН не вправе проверять обслуживающие организации на соблюдение лицензионных требований

№ 170-ФЗ в соответствии с № 248-ФЗ о надзоре разделил полномочия органов госжилнадзора и лицензионного контроля в сфере управления домами. Порядок и основания проведения госжилнадзора прописан в постановлении Правительства РФ от 30.09.2021 № 1670.

В п. 5 этого документа, а также в п. 6 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ прописано, что орган ГЖН вправе проверять юридические лица и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, но только при внеплановых проверках.

Основаниями для проведения таких проверок являются в том числе обращения и заявления граждан об угрозе причинения вреда жизни и здоровью или о нарушении прав потребителей (ч. 2 ст. 10 № 294-ФЗ).

Согласно п. 7 ПП РФ № 1670, предметом госжилнадзора является соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований, в том числе:

• к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества;
• правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ненадлежащего качества;
• правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения.

При этом ведомство не вправе проводить мероприятия в отношении УО, работающих по лицензии, а также проверять ТСЖ, кооперативы и обслуживающие организации на предмет соблюдения лицензионных требований, которые перечислены в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ.

Как в 2022 году будут проводиться проверки бизнеса: отвечает Минэк РФ

10093

5

В отношении УО как обслуживающей компании нельзя проводить лицензионный контроль

Разберём дело № А04-7431/2021, в котором орган ГЖН проверил работу обслуживающей многоквартирный дом организации из Амурской области. В надзорное ведомство обратился житель дома, который посчитал, что компания нарушает его права: не убирает дверь и стену, возведённые в месте общего пользования.

Инспекторы проверили данные из обращения и увидели, что на лестничных клетках возведены двери, запертые на ключ, что является нарушением п. 10 Правил № 491, ч. 2. ст. 161 ЖК РФ. ГЖИ направила в обслуживающую организацию предписание обеспечить свободный доступ к спорной кладовой.

Компания не согласилась с предписанием и подала иск в суд. Она указала, что хоть и имеет лицензию на управление домами, в спорном МКД выполняла функции обслуживающей организации при непосредственном управлении. УО заключила с собственниками договор на выполнение работ и услуг по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

По мнению компании, орган ГЖН провёл проверку на соответствие её лицензионным требованиям, и это нарушает её права и законные интересы. Наличие у неё лицензии не является основанием для проведения органом госжилнадзора такого мероприятия.

Суды трёх инстанций встали на сторону обслуживающей организации. Они согласились с тем, что ведомство нарушило ЖК РФ и Положение о госжилнадзоре и провело мероприятие лицензионного контроля, что является грубым нарушением. Результаты проверки суды признали недействительными: обслуживающая организация не обязана предоставлять доступ к кладовым.

Также первая инстанция, а за ней другие, отметили, что собственники помещений на ОСС законно приняли решение о порядке пользования общим имуществом, в том числе передали спорные площади в постоянное безвозмездное пользование собственникам квартир, которые возвели кладовые.

Как с 1 марта будет проводиться лицензионный контроль за работой УО

7885

0

На заметку

Судебная практика о привлечении УО к ответственности в случае, когда она является обслуживающей организацией в доме, разнообразна. В ней есть и отрицательные для компаний примеры.

В одном из домов Магнитогорска собственники отказались принимать в состав общего имущества бойлерную, ранее принадлежавшую муниципалитету. Поэтому УО как обслуживающая организация не стала проводить её гидравлические испытания. Орган ГЖН после проверки выдал ей предписание.

УО обратилась в суд, чтобы тот признал предписание надзорного ведомства незаконным. Ведь она не могла обслуживать оборудование, не включённое в состав общего имущества и в договор с собственниками. Но суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, отклонили иск компании (дело № А76-39409/2019).

УО, которые занимаются ремонтом и обслуживанием общего имущества, а не управлением домами, должны учитывать эти позиции судов и органов ГЖН, а также помнить, что в такой ситуации они не могут быть проверены в рамках лицензионного контроля. Если такое случилось, это основание для отмены всех предписаний и решений органа ГЖН по данной проверке.