Управляющая/обслуживающая организация в силу договоров с собственниками отвечает за содержание и ремонт общего имущества МКД. Оплачивают такую работу владельцы помещений в доме. Разбираемся, обязана ли УО следить за бойлерной, дополнительно установленной муниципалитетом, если собственники отказались включить её в состав общего имущества.

Муниципалитет установил в доме бойлерную и передал её на обслуживание УО

Одна из управляющих организаций Магнитогорска оказалась в сложной ситуации, по договору занимаясь содержанием и ремонтом общего имущества в МКД с непосредственным управлением. В этом доме несколько лет назад администрация установила бойлерную и передала её на праве хозяйственного ведения теплоснабжающей организации.

Через 13 лет РСО сообщила администрации города, что больше обслуживать бойлерную не будет, и орган местного самоуправления исключил оборудование из реестра муниципального имущества в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. ОМС направил в УО копии актов осмотра и передачи ИТП, а также акты испытаний, все техническую документацию на бойлерную установку, считая, что теперь это часть имущества собственников в доме.

Но владельцы помещений на общем собрании отказались принимать оборудование в состав общего имущества, а следовательно, включать обслуживание бойлерной в плату по договору с УО. Компания не стала заниматься этим, в том числе проводить гидравлические испытания узлов ввода и систем отопления, её промывку и регулировку ИТП. Это зафиксировал орган ГЖН после внеплановой проверки деятельности компании и потребовал устранить нарушения.

УО обратилась в суд, чтобы тот признал предписание надзорного ведомства незаконным: она не может обслуживать оборудование, не включённое в состав общего имущества многоквартирного дома и в договор с собственниками. Однако суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, иск компании отклонили (дело № А76-39409/2019). Разбираемся, почему.

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме
Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме
41556
0

Собственники не могут отказать от оборудования в доме, отвечающего признакам общего имущества

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество:

  • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества включаются в том числе технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями, мусороприёмными камерами, мусоропроводы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. В силу п. 6 Правил № 491, в него также входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом нигде в законодательстве не предусмотрена возможность отказа владельцев помещений от общей долевой собственности на общее имущество или от самого имущества.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД
Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД
13623
6

За содержание всего общего имущества собственников отвечает управляющая или обслуживающая организация

В п. 11 ПП РФ № 491 закреплено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Пунктом 19 ПП РФ № 290 предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в многоквартирных домах, включая испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления. Испытания должны проводиться ежегодно после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта (п. 5.1.2 Правил №170).

При этом все текущие, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны проводиться независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность за состояние ВДИС. Делают они это согласно заключённым с собственниками договорам и нормативно-правовым актам.

Обслуживающие компании выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации. Определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика
Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика
58628
4

УО отвечает даже за не включённое в состав ОИ дома оборудование, если оно обладает признакам такого имущества

Суды в деле № А76-39409/2019, опираясь на приведённые выше нормы нормативно-правовых актов, сделали выводы, что:

  1. Спорная бойлерная установка – часть системы горячего водоснабжения многоквартирного дома и соответствует установленным признакам общедомового имущества.
  2. Ненадлежащее обслуживание этого оборудования может привести к аварийной ситуации.
  3. Собственники помещений многоквартирного дома не вправе отказаться от общей долевой собственности на общедомовое имущество.

УО как обслуживающая компания была обязана проводить гидравлические испытания, обслуживать и ремонтировать оборудование бойлерной даже вопреки решению ОСС не включать её в состав общего имущества. Система ИТП автоматически признавалась частью такого имущества, поскольку входит в систему ГВС дома.

Кассационный суд при этом добавил, что органами власти установлены два вида тарифов по обслуживанию домов в Магнитогорске: при наличии и при отсутствии бойлеров. Следовательно, компания, получив отказ собственников оплачивать услуги УО по тарифу с учётом обслуживания нового оборудования, могла обратиться по этому вопросу в суд.

Верховный суд РФ подтвердил правильность выводов коллег, отказавшись рассматривать жалобу управляющей компании. Предписание органа ГЖН было оставлено в силе.

Запомнить

Анализ дела № А76-39409/2019 позволяет сделать несколько выводов:

  1. Оборудование в доме, отвечающее признакам общего имущества МКД, автоматические включается в его состав, даже если собственники приняли на ОСС противоположное решение.
  2. Компания, отвечающая за надлежащее содержание общедолевой собственности в доме, обязана обслуживать все оборудование ВДИС.
  3. Если собственники отказываются оплачивать такую работу, УО вправе обратиться в суд, чтобы отстаивать свои права и интересы, в том числе требовать утверждения размера платы с учётом бойлерной установки.

Ключевым для решения вопроса по этому делу стало то, что бойлерная входила в систему ГВС дома и отвечала признакам общего имущества собственников. Если бы она использовалась для отопления и/или водоснабжения другого дома/объекта, обслуживала бы только одно помещение, то органу ГЖН было бы сложнее обязать УО её обслуживать, а собственников – платить за это.

Приступая к управлению домом или обслуживанию его по договору с собственниками или ТСЖ, компании следует провести осмотр и ревизию общего имущества, за состояние которого ей придётся отвечать. Это важно для определения перечня работ и услуг и расчёта корректного размера платы собственников за его выполнение.