Можно ли открыть один спецсчёт капремонта для нескольких корпусов МКД

Многоквартирным домом может являться как комплекс из нескольких строений, так и каждый отдельный корпус. Всё зависит от записи в ЕГРН. Это важный вопрос для управления таким МКД. Разбираемся, как узнать статус корпуса и почему это нужно сделать до вынесения на ОСС вопросов по фонду капремонта.

Многоквартирный дом – домовладение, которое может состоять из одного или нескольких строений

В конце сентября мы разбирали отличия многоквартирного дома от блокированной застройки и таунхауса. Определение такой недвижимости внёс в ЖК и ГрК РФ Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ.

Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ, МКД – это здание, состоящее из двух и более квартир и общего имущества, с нежилыми помещениями и машино-местами, которые являются неотъемлемой конструктивной частью здания.

Многоквартирный дом – объект технического учёта недвижимости: такой учёт ведёт БТИ. В соответствии с п. 1 прил. к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2000 № 293, это единица недвижимого имущества – домовладение, признанное на основании результатов технической инвентаризации. При этом неважно, сколько у такой недвижимости собственников и отдельных элементов, входящих в её состав.

Домовладение – одно или несколько строений, расположенных на земельном участке с единым адресом и назначением. В его составе могут учитываться функциональные части здания: жилые и нежилые помещения, служебные постройки, гаражные боксы и вспомогательные сооружения.

Таунхаусы vs. МКД: в чём разница и почему об этом важно знать УО

Деятельность УО сентябрь’23

Корпус является отдельным МКД, если у него есть свой кадастровый номер в ЕГРН

Многоквартирный дом, состоящий из нескольких корпусов, может быть как одним объектом учёта, так и отдельными единицами недвижимости. И верно определённый статус строений и корпусов важен при решении различных вопросов, в том числе:

• выбора способа управления домом;
• проведения общих собраний;
• формирования фонда капремонта.

Корпус или строение является отдельным многоквартирным домом в случае, если ему присвоен собственный кадастровый номер, у него есть свой комплект технической документации, прописанный в п. п. 24-26 Правил № 491. Информацию об этом можно получить в БТИ.

В таком случае собственники помещений могут независимо от владельцев квартир в других корпусах выбрать УО и Совет дома, создать ТСЖ и открыть спецсчёт капремонта только под своё строение.

Также несколько корпусов – отдельных МКД могут создать общее товарищество собственников. Но в таком случае правление должно учитывать, что объединение многодомовое, и некоторые вопросы необходимо решать отдельно по каждому дому, например, по формированию фонда капремонта. Рассмотрим пример из судебной практики.

Три ситуации, когда фонд капремонта МКД принудительно отдадут ФКР

Капремонт сентябрь’23

Собственники помещений в МКД на общем собрании выбирают способ формирования фонда капремонта

Собственники помещений создали ТСН для единого жилого комплекса, состоявшего из четырёх корпусов. На внеочередном собрании они также проголосовали по вопросам формирования фонда капремонта – о замене:

• владельца спецсчёта – на ТСН;
• лица, уполномоченного на его открытие и на совершение операций с деньгами фонда – на председателя правления.

Товарищество неоднократно направляло в ГЖИ протокол собрания с решениями по этим вопросам, также прилагало соглашение о корректировке стороны в договоре с банком.

Но орган Госжилнадзора не внёс изменения в реестр специальных счетов и не отреагировал на уведомления. Тогда ТСН обратилось в суд с иском, требуя признать бездействие ГЖИ незаконным и обязать инспекцию внести изменения в реестр (дело № А40-8645/2023).

Для каждого МКД открывается свой специальный счёт для накопления фонда капремонта

Суды первой и апелляционной инстанций отказали товариществу в удовлетворении заявленных требований, поскольку:

1. Согласно п. п. 3, 4 Правил № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Реестре данные о правах на объекты недвижимости, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Если есть противоречия между сведениями у ТСН и в Реестре, то приоритет имеют сведения из ЕГРН.
2. В соответствии с информацией, размещённой в ГИС ЖКХ и ЕГРН, у каждого из строений спорного МКД – свой кадастровый номер. Корпуса являются отдельными многоквартирными домами.
3. Как указано в ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, собственники помещений в МКД вправе осуществлять формирование фонда капремонта только на одном специальном счёте.

Суды отметили, что раз корпуса – отдельные МКД, то у Госжилинспекции не было оснований включить сведения о специальном счёте капремонта, открытом для четырёх многоквартирных домов. Это противоречило бы ч. 4 ст. 175 ЖК РФ.

Также в ходе разбирательств выяснилось: фонд капремонта этих корпусов уже давно формируется на счёте регионального оператора. ГЖИ изначально считала, что собственники помещений в этих домах не выбрали способ формирования фонда или же не реализовали его. У органа ГЖН не было оформленных надлежащим образом решений ОСС в каждом из МКД (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).

Инстанции напомнили, что собственники выбирают, как копить деньги на капремонт, большинством не менее 2/3 от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поскольку ТСН направила в ГЖИ протокол с голосованием владельцев помещений в четырёх корпусах, то определить кворум по каждому дому невозможно. Суды подтвердили законность действия органа Госжилнадзора.

Какие нюансы следует учесть при создании многодомового ТСЖ

ТСЖ, ТСН, ЖСК март’21

Если корпуса – отдельные МКД, то для каждого из них нужно открыть свой специальный счёт капремонта

Перед проведением общих собраний и принятием различных решений в сфере управления МКД собственникам помещений в отдельных корпусах жилых комплексов необходимо узнать, как в ЕГРН и БТИ учтены эти корпуса: как части единого дома или самостоятельные объекты недвижимости.

• Если это один дом, то для него можно выбрать единую УО, создать один спецсчёт и Совет многоквартирного дома, а решения общих собраний считать исходя из всех голосов собственников в жилом комплексе.
• Если же каждое строение имеет отдельный кадастровый номер и комплект техдокументации, то это разные МКД. Собственники могут создать многодомовое ТСЖ, но вопросы управления каждым отдельным корпусом, а также по фонду капремонта, необходимо решать на ОСС каждого конкретного дома.

О других нюансах работы многодомового ТСЖ и вопросах, которые нужно решить на общем собрании, – в видеоролике эксперта Ассоциации «Р1» Павла Кузнецова.