Должна ли УО доказать в суде вину застройщика в дефектах нового МКД

В рамках гарантийного периода застройщик обязан устранить строительные дефекты в МКД. Но на деле за их ремонт часто вынуждены платить УО, а затем взыскивать затраты в суде. Читайте, кто, по мнению ВС РФ, должен доказывать, что не виноват в недочётах, выявленных в новостройке.

При обнаружении строительных дефектов в новом доме УО должна требовать, чтобы застройщик их устранил

Строительная компания возвела в подмосковной Балашихе три дома и сдала их в эксплуатацию в 2015 году. Спустя три года УО обнаружила в МКД многочисленные недоделки, в том числе:

• отсутствие лавок и урн,
• дефекты противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования и гидроизоляции балконов.

Управляющая организация не раз обращалась к застройщику с требованием исправить недочёты. Строительная компания обещала отремонтировать МКД и ничего не сделала. В итоге УО обратилась в суд (дело № А41-49147/2019). Спор дошёл до ВС РФ, который рассказал, кто должен доказывать отсутствие вины в выявленных дефектах новостройки.

Должна ли УО устранять дефекты, допущенные застройщиком в новом МКД

Содержание МКД март’21

Суды обязывают УО доказывать, что в существующих проблемах дома виноват застройщик

Чтобы подтвердить наличие дефектов в МКД, их характер и причину возникновения Арбитражный суд назначил строительно-техническую экспертизу. Специалисты, проводившие оценку дома, подтвердили, что часть проблем в МКД возникла по вине застройщика, но такое заключение они дали не по всем дефектам. По некоторым провести экспертизу было невозможно из-за отсутствия проектной документации.

Первая инстанция установила, что к моменту обращения УО в суд гарантия на инженерно-техническое оборудование в три года истекла. Ранее управляющая организация приняла МКД без замечаний, хотя их можно было выявить при приёмке домов. К тому же требование истца устранить недостатки – это по сути выполнение работ заново.

Поскольку УО не доказала вину застройщика в существующих дефектах МКД, суд сделал вывод, что указанные в иске недочёты возникли в процессе эксплуатации дома. И не нашёл связи между выявленными недостатками и нарушениями при строительстве.

О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей

Деятельность УО август’20

Если гарантийный срок на МКД не истёк, то устранять строительные дефекты должен застройщик

УО подала жалобу в суд апелляционной инстанции. Десятый ААС исходил из того, что выявленные экспертизами недостатки строительства препятствуют дальнейшей эксплуатации МКД и обеспечению безопасного проживания граждан. Он назначил повторную экспертизу, которая показала, что недостатки разделены:

• на дефекты инженерно-технологического оборудования;
• на нарушения в конструктивных элементах общедомового имущества.

Суд отметил, что по ст. 7 № 214-ФЗ гарантия на инженерно-техническое оборудование истекла, но на здания она составляет пять лет и на момент разбирательства ещё действовала. Инстанция отклонила доводы застройщика о том, что УО приняла дома и оборудование без замечаний: управляющая организация обращалась к подрядчику с требованием устранить строительные недостатки. Ответчик обещал это сделать, но не сделал.

Застройщик пытался указать на неясность формулировок экспертизы. Суд и этот аргумент не принял, так как в заключении указаны строительные нормы, нарушение которых привело к выявленным недостаткам МКД. Апелляция удовлетворила иск УО в части устранения дефектов зданий.

Строительная компания подала жалобу в кассационный суд, который встал на сторону застройщика. Инстанция, как и первый суд, посчитала, что УО не доказала вину ответчика.

Четыре вопроса об устранении строительных недостатков в новостройке

Деятельность УО июнь’23

В период действия гарантийного срока на МКД действует презумпция вины застройщика

УО обжаловала решение кассации в Верховном суде России. ВС РФ приобщил к делу письменные претензии УО к застройщику об устранении недостатков, из которых следовало, что застройщик дефекты не отрицал. Напротив, он их подтверждал и гарантировал устранить.

В ч. 6 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства предъявить застройщику требования об устранении недостатков в рамках гарантийного срока. Факт некачественного строительства установлен всеми экспертизами.

Верховный суд РФ указал, что наличие недостатков, допущенных при строительстве, бесспорны. При этом застройщик не доказал, что дефекты возникли в ходе эксплуатации МКД, а не по его вине.

В постановлении по делу ВС РФ чётко прописал, что пока на МКД распространяется гарантия, предусмотренная нормами № 214-ФЗ, действует презумпция вины застройщика. Именно строительная компания обязана доказать, что выявленные недостатки возникли в ходе эксплуатации МКД.

Кассация неверно распределила бремя доказывания. ВС РФ отменил решение предыдущей инстанции и подтвердил правоту апелляции, которая удовлетворила требования УО.

Коротко – о главном

Как отметил Верховный суд РФ в деле № А41-49147/2019, при спорах между управляющей организацией и застройщиком о том, кто должен устранять дефекты в новостройке, важно учитывать следующее:

1. В период действия гарантийного срока на МКД собственники помещений вправе требовать от застройщика устранить допущенные при возведении дома дефекты.
2. УО при этом может представлять их интересы, направляя претензии и обращаясь в суд.
3. При возникновении спора между УО и строительной компанией в период гарантийного срока на дом подтверждать отсутствие вины в дефектах должна организация, возводившая МКД. В этот период действует презумпция вины застройщика.

Как отмечают юристы, при ином толковании ст. 7 № 214-ФЗ и ст. 755 ГК РФ произойдёт перераспределение обязательств по доказыванию на граждан или УО, что подрывает само понятие гарантийных обязательств.