Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

На реконструкцию помещения в многоквартирном доме потребуется согласие всех собственников помещений дома. Об этом напомнил Верховный суд РФ в определении N 83-КГ16-10.

Мы расскажем, как перевести жилое помещение в нежилое и не ущемить при этом права других жильцов дома.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Содержание МКД январь’16

Что случилось

Собственница жилого помещения в МКД обратилась в суд на другого собственника. Тот перевёл свою квартиру в нежилое помещение. Местная администрация разрешила ему провести реконструкцию и сделать пристройку под парикмахерскую.

Истец на реконструкцию и строительство разрешения не давала. Поэтому потребовала признать разрешение администрации недействительным, прекратить строительство и привести земельный участок в изначальное состояние.

Ответчик сослался на то, что он не самовольно решил поменять площадь помещения, он заручился поддержкой других собственников помещений в МКД. Собрал внеочередное общее собрание собственников и получил 74,6 % голосов на реконструкцию квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла.

Именно поэтому местная администрация разрешила перевести жилое помещение в нежилое для реконструкции в парикмахерскую.

Земельный участок под домом блокированной застройки

Содержание МКД апрель’17

Разберитесь, относится ли земля к общему имуществу

Собственники помещений в МКД владеют на праве общей долевой

собственности общим имуществом, к которому относится и земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Время, когда земля под домом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников, указано в ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ. Это происходит после того, как:

• земельный участок сформирован,
• зарегистрирован в ЕГРН.

Если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (п. 66 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Такой земельный участок переходит в общую долевую собственность тоже бесплатно. Органам власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД составлять не нужно.

Пристройка к нежилому помещению, которую построил ответчик, занимает часть земельного участка под многоквартирным домом. Этот земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт в 2003 году – до введения в действие Жилищного кодекса РФ – и входит в состав общего имущества.

Поэтому реконструкция, которую провёл ответчик, фактически уменьшает размер общего имущества дома.

Сервитут? А что это?

Содержание МКД сентябрь’16

Вспомните, кто может принимать такие решения

Решения по уменьшению размера общего имущества принимаются с согласия всех собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). То есть 74,6 % голосов, которые собрал ответчик, явно недостаточно.

К тому же согласием всех владельцев помещений нужно заручиться, если

• реконструировать,
• переустроить,
• сделать перепланировку помещений

нельзя без присоединения к ним части ОИ в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Вывод, который можно сделать –  100 % голосов собственников нужно получить на любую реконструкцию, которая приводит к уменьшению размера общего имущества МКД.

Верховный суд РФ рассмотрел обстоятельства дела и постановил признать разрешение администрации недействительным, прекратить строительство и привести земельный участок в изначальное состояние.

Если в доме необходимо провести общее собрание и получить согласие собственников на реконструкцию, проведите собрание с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как это работает.