Семь ситуаций из работы УО и РСО: разбор от экспертов Ассоциации «Р1»

Публикуем новую подборку ответов юристов Ассоциации «Р1» на вопросы управляющих домами. Читайте об ответственности исполнителя за отсутствие реакции на претензию жителя, о составе работ по капремонту, итогах открытого конкурса по выбору УО, расчётах за отопление и временном управлении домом.

Ответственность исполнителя услуг за отказ в обоснованном перерасчёте платы

Житель МКД направил в РСО претензию об ошибке в начислениях платы за отопление после ежегодной корректировки. Понесёт ли РСО какое-то наказание за то, что не отреагировала на обращение?

Если оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется равномерно в течение календарного года, размер такой платы корректируется исполнителем в I квартале года, следующего за расчётным годом (п. 42(1), п. 3(4) приложения № 2 к Правилам № 354).

В случае, если право потребителя действительно нарушено, то, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении требований жителя МКД суд взыскивает с исполнителя штраф за отказ добровольно исправить ошибку в начислениях – в размере 50% от суммы, присуждённой в пользу потребителя.

Потребительский экстремизм в ЖКХ: причина, примеры и правила борьбы

Деятельность УО апрель’22

Оплата реконструкции системы пожаротушения из фонда капремонта

УО из Подмосковья получила предписание МЧС России произвести монтаж системы дымоудаления и пожаротушения. Изначально застройщиком такая система не смонтирована. Может ли компания провести такие работы как реконструкцию в рамках капремонта?

Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нём могут возводиться надстройки и пристройки, проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций.

Реконструкция здания, согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, это:

• изменение параметров здания или его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
• замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций.

Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, и восстановление таких элементов.

Согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, при капитальном ремонте здания проводится замена, восстановление:

• его строительных конструкций, кроме несущих, или их элементов;
• систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, монтаж системы пожаротушения нельзя произвести как реконструкцию в рамках капремонта.

Какие работы Минстрой РФ рекомендовал проводить при капремонте МКД

Капремонт январь’23

Итоги открытого конкурса с единственной УО-участницей

Орган местного самоуправления провёл открытый конкурс по выбору УО. В нём участвовала одна компания, и муниципалитет отдал ей дом в лицензию. Законны ли такие действия администрации?

Порядок проведения конкурса по выбору УО утверждён постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Соответствующие полномочия органов местного самоуправления установлены в ст. ст. 14, 161, ч. 5 ст. 200 ЖК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится ОМС, если:

• в течение 6 месяцев до дня проведения конкурса собственниками помещений МКД не выбран способ управления этим домом или он не реализован;
• до окончания срока действия договора управления, заключённого по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или решение не реализовано;
• решение ОСС о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано;
• аннулирована лицензия УО, и собственники не выбрали новую компанию и не создали ТСЖ, кооператив;
• выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 71 ПП РФ № 75, если только один претендент признан участником конкурса, организатор в течение трёх рабочих дней с даты подписания протокола передаёт этой компании проект договора управления, входящий в состав конкурсной документации. Согласно п. 87 ПП РФ № 75, участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством.

Исполнители коммунальных услуг в домах с временной УО

Какой порядок назначения временной УО, а также будет ли у такой организации статус исполнителя коммунальных услуг?

Порядок временного управления МКД определяется постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. УО работает на основании решения органа местного самоуправления, а сведения об этом вносятся в реестр лицензий.

В соответствии с пп. «б» п. 10 ПП РФ № 1616, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении УО направляет договор управления собственникам помещений в МКД.

Согласно п. 3 ПП РФ № 1616, в домах с временной УО исполнителем коммунальных услуг является соответствующая ресурсоснабжающая организация (пп. «б» п. 17 Правил № 354). Временное управление прекращается после выбора УО на открытом конкурсе или на ОСС. Порядок исключения из реестра определён в приказе Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр.

Должна ли временная УО заключать договоры КР на СОИ

Деятельность УО октябрь’20

Перерасчёт платы за отопление при перерыве в предоставлении услуги

Согласно каким нормам делается перерасчёт платы за отопление при перерывах в предоставлении коммунальной услуги?

При предоставлении услуги с перерывами, в том числе для проведения ремонтных и профилактических работ, размер платы за коммунальную услугу снижается вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ, абз. 1 п. 98 Правил № 354).

Если такой перерыв превышает установленную продолжительность, при отсутствии приборов учёта плата снижается на стоимость объёма непредоставленной услуги согласно п. п. 99, 100 Правил № 354.

За каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва в отоплении, а также за каждый час отклонения температуры воздуха в жилом помещении от нормативной, плата за коммунальную услугу по отоплению снижается на 0,15% от суммы, определённой за весь расчётный период (абз. 2 п. 98, п. 101, п. п. 14, 15 приложения № 1 Правил № 354).

Вывоз жидких коммунальных отходов из выгребной ямы МКД

Кто вправе вывозить сточные воды из выгребной ямы у МКД и кто платит за такие работы?

Выгребные ямы относятся к общедомовому имуществу. Обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества, в том числе и выгребов, а также по обеспечению вывоза жидких бытовых отходов возложена на УО.

Виды жидких бытовых отходов приведены в Федеральном классификаторе каталога отходов (приказ Росприроднадзора от 22.05.2017 № 242). К ним относятся:

• отходы (осадки) из выгребных ям (код 7 32 100 01 30 4);
• коммунальные жидкие отходы неканализованных объектов водопотребления (код 7 32 101 01 30 4).

Вывозить отходы могут организации, у которых есть лицензия на данный вид деятельности, поскольку жидкие бытовые отходы относятся к IV классу опасности. Сотрудники компании должны пройти профессиональное обучение для работы с таким видом отходов. Вывоз жидких бытовых отходов оформляется договором возмездного оказания услуг (п. 1 письма ФАС России от 02.09.2014 № АЦ/35194/14). К нему применяются правила гл. 39 ГК РФ.

Радиаторы как часть общедомовой системы теплоснабжения

Могут ли радиаторы отопления в квартирах и нежилых помещениях включаться в состав общего имущества МКД в качестве элементов внутридомовой системы теплоснабжения?

Отнесение систем теплоснабжения к общей или индивидуальной собственности зависит от наличия технической возможности отключения данного элемента без изменения параметров составляющих системы.

Обычно такая возможность существует в местах размещения запорной арматуры, по которой и определяется граница между общим имуществом и имуществом, относящимся к отдельному помещению.

Таким образом, отключаемые от стояков в местах размещения запорной арматуры радиаторы не входят в состав общего имущества (письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04).

Отнести радиаторы в квартирах к общему имуществу возможно только в тех случаях, когда теплоноситель проходит через них сквозным образом в иные помещения в отсутствие самостоятельных ответвлений. Тогда отсутствует техническая возможность отключить радиаторы без изменения параметров внутридомовой системы отопления в целом.

Есть вопросы по управлению домом, содержанию общего имущества и ремонту? Оставьте их в комментариях: ответы на самые интересные мы опубликуем в рубрике «Вы нам писали». Хотите гарантированно получить комментарии экспертов и юристов? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.