20 марта в рамках онлайн-семинара «Психология ОСС: секреты успешного собрания» с Еленой Шерешовец, мы рассказали, как управляющим организациям добиться поставленных целей при взаимодействии с собственниками на собраниях. Приятным бонусом стала планёрка о порядке прекращения договора управления.
Особенности проведения ОСС
Общие собрания собственников помещений проводятся с 1 марта 2015 года и несмотря на постоянные изменения в законодательстве, основные правовые аспекты сохраняются, поэтому они уже хорошо знакомы управляющим организациям.
Чтобы не только провести собрание по правилам, но и добиться поставленных целей, знания законодательства мало. УО должна помнить, что на собрании нужно взаимодействовать с собственниками и уметь помочь им принять решение. Мы перечислили основные факторы, которые влияют на психологию проведения ОСС:
граждане негативно оценивают состояние жилищно-коммунального хозяйства;
они не разбираются в функционировании ЖКХ;
собственники не желают углубляться в тонкости, тратить своё время и брать на себя ответственность.
Поэтому перед собранием УО нужно подготовиться к потоку негатива. С такими моментами можно и нужно работать и успешно справляться. Поделимся секретами.
10 ошибок при проведении общих собраний собственников41207834
Подготовительная работа
Важно готовиться к каждому собранию. Назначьте ответственного за организационную часть собрания сотрудника, который:
- будет поддерживать связь с инициатором, председателем, секретарём и счётной комиссией собрания;
- решит организационные вопросы – определит место, время, сроки проведения собрания и закупит необходимое оборудование;
- определит человека, который будет стоять на регистрации – улыбчивого и дружелюбного;
- наладит контакт с собственниками помещений, разместит объявления и рекламные материалы;
- выявит общественных лидеров;
- позаботится о поддержании порядка на собрании.
На следующем этапе управляющей организации нужно изучить публику. Всех собственников, которые принимают участие в собрании объединяет что-то общее. Определите, какие вопросы важны для вашей целевой аудитории. Это может зависеть от возраста, социального положения, среднего заработка, уровня образования или семейного положения.
Семьям с детьми будет интересно решить вопрос об установке или ремонте детских площадок. Обеспеченные люди заботятся о своей безопасности, с ними можно обсудить вопрос о консьерже.
Следующее важное условие успешного собрания – определить цель, которую вы хотите достигнуть. Если вы хотите, чтоб вашу организацию выбрали управлять МКД, сделайте акцент на качестве работ и услуг, их выгодной стоимости и перспективах.
Если ваша цель – повышение тарифа, сошлитесь на то, что это необходимо в целях безопасности жителей. Скажите, что вы исправно выполняете обязательный перечень работ и услуг, но дом с каждым годом становится старше и для безопасности и комфорта собственников нужны дополнительные вложения. Страх угрозы безопасности помогает собственникам решиться на повышение тарифа.
Расскажите о том, что собственники могут получать прибыль от предоставления общего имущества юридическим лицам, если хотите сдать его в аренду. Объясните, что деньги от использования ОИ могут быть потрачены во благо жителей: во дворах появятся цветочные клумбы или подъезды отремонтируют раньше, чем запланировано.
Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД606714
Подготовьте своё выступление заранее
Чтобы преодолеть страх перед выступлением, заранее проверьте готовность оборудования. Определите структуру выступления. Оптимальной структурой считается такое распределение времени:
- 10 % на вступление,
- 60 % на основную часть,
- 30 % на кульминацию и заключение.
Выступление не должно занять больше 20 минут. Не читайте с листа, это вызывает недоверие слушателей. Подготовьте презентацию и раздаточные материалы.
Позаботьтесь о своём внешнем виде – выглядеть нужно опрятно, но не кричаще. Отрепетируйте свою речь перед зеркалом: займите правильную позу и подумайте о жестикуляции, темпе речи и мимике.
Очень важно найти запасных выступающих, потому что неожиданно может пропасть голос или случиться другая непредвиденная ситуация.
Преодолейте страх перед выступлением
Установите зрительный контакт с каждым участником, не забудьте уделить внимание последним рядам.
Важно задать собственникам чёткие правила: когда нужно голосовать, регламент выступлений и обсуждения, как пользоваться раздаточным материалом.
Уделите внимание ответам на вопросы. Старайтесь отвечать на те вопросы, которые работают на цель собрания и отсекать вопросы не по теме. Если чувствуете, что собственник заинтересован и действительно хочет разобраться в проблеме, не игнорируйте его вопрос. За каждый вопрос собственника нужно поблагодарить.
Правильно уйти ответа можно с помощью фраз «Не могу выдавать непроверенную информацию» или «Подойдите ко мне после собрания и оставьте свой номер телефона, я разберусь в вашем вопросе и перезвоню». Но если вы обещали перезвонить, сдержите своё обещание.
Не расстраивайтесь, если на собрании вы не достигнете желаемого результата, отнеситесь к этому спокойно.
Какие вопросы может решать общее собрание собственников4940811
Позаботьтесь об обходчиках
Работа обходчика – физически и психологически тяжёлый труд. За 8-9 часов обходчик собирает до 700 подписей, общается с множеством людей.
В первую очередь поставьте обходчику правильную задачу, объясните, как работать с документами. Предупредите, что нетрезвых и конфликтных собственников беспокоить не стоит.
Обеспечьте обходчика рабочими принадлежностями: планшет, несколько ручек, подписные листы. Будет хорошо, если вы запасётесь связкой ключей от домофонов нужного МКД.
Помните, что размер вознаграждения обходчика не должен зависеть от необходимого УО результата, так как бывают объективные причины, при которых невозможно достичь желаемого.
Мы рассказали лишь о части рекомендаций по проведению ОСС, которыми Елена Шерешовец поделилась на основе своего опыта. Ещё больше советов и инструкций вы найдёте в записи онлайн-семинара.
В рамках мероприятия мы затронули ещё одну важную тему – порядок прекращения договора управления МКД. Это была первая планёрка с рассмотрением судебной практики для участников клуба профессиональных управляющих МКД. Расскажем об основных моментах.
Обязанности УО по договору управления
Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления управляющая организация обязуется в течение согласованного срока:
- выполнять работы и оказывать услуги по управлению, надлежащему содержанию и ремонту МКД;
- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и проживающим в МКД;
- осуществлять иную направленную на достижения целей управления МКД деятельность.
Нередко случаются ситуации, когда одна из сторон хочет расторгнуть договор управления досрочно: собственников не устраивает работа управляющей организации или управляющая организация несёт убытки из-за плохой собираемости платежей.
Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления652922
 _thumb.jpg)
Случаи прекращения договора управления
Случаи прекращения договора управления можно разделить на три группы:
- Расторжение ДУ сторонами. Либо обе стороны договора выступают за его расторжение (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, ч. 1 ст. 450 ГК РФ), либо договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе собственников (ч. ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
- Истечение срока действия договора управления и отсутствие в нём условия о пролонгации (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, ст. 407 ГК РФ).
- Исключение сведений из реестра лицензий. Это возможно, если лицензиату два и более раз назначено административное наказание за нарушение лицензионных требований или деятельности по управлению МКД (ч. ч. 5, 5.1 ст. 198 ЖК РФ) или в случае, когда лицензия УО аннулирована по решению суда (ст. 199 ЖК РФ).
В этих случаях мы не предусмотрели расторжение договора в одностороннем порядке со стороны УО. Расскажем, почему.
Контроль за исполнением договора управления480971
Расторжение договора со стороны УО
Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны управляющей организации сложно. УО вправе обратиться в суд:
- при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- при существенном изменении обстоятельств (п. 2-4 ст. 451 ГК РФ).
Суды при вынесении решений ссылаются на положения ч. 2 ст. 310 ГК РФ и утверждают, что право на односторонний отказ от исполнения обязательств имеет лишь сторона, не осуществляющая предпринимательскую деятельность, если иное не установлено законом. В нашем случае такая сторона – собственники помещений в МКД. По этому вопросу существует отрицательная для управляющих организаций судебная практика:
Ситуация кажется безнадёжной для управляющих организаций. Тем не менее решения есть. В видеозаписи онлайн-семинара вы получите советы, как поступать управляющим организациям, когда договор управления нужно расторгнуть.
