1 апреля начинается второй квартал года – время проведения ежегодных общих собраний собственников помещений в МКД. Сегодня расскажем, кто обязан провести такое собрание и какие вопросы стоит включить в повестку дня.
Ежегодное собрание собственников помещений в МКД
Проведение ежегодного общего собрания – обязанность собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Такое собрание проводится в течение второго квартала года, следующего за отчётным, если иное условие не установлено на одном из предыдущих ОСС.
Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала отчитаться перед собственниками о выполнении условий договора управления МКД за предыдущий год, если в нём не предусмотрены иные условия (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). На основе такого отчёта собственники помещений в МКД будут принимать решения на ежегодном собрании.
Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, вправе в письменной форме обратиться в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК для организации общего собрания собственников.
В обращении о проведении ОСС должны быть сформулированы вопросы, которые нужно включить в повестку дня собрания. Если собственники помещений обратились в управляющую организацию с просьбой организовать собрание, УО обязана выполнить действия, необходимые для проведения ОСС в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения.
Уведомить всех собственников о предстоящем мероприятии УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Кроме того необходимо оформить документы по результатам общего собрания и довести до сведения собственников результаты собрания (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД603854
Действия УО, если собственники поручили ей организацию собрания
Собственники обратились в управляющую организацию и поручили ей организацию общего собрания. Они предоставили повестку дня предстоящего собрания. В первую очередь УО решает все организационные вопросы:
1. Определяет форму собрания.
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общие собрания собственников могут проводиться в очной, заочной и очно-заочной форме.
2. Определяет сроки проведения собрания.
УО согласовывает такой срок с собственниками, обратившимися к ней для организации ОСС. При согласовании сроков нужно учитывать время, которое потребуется для уведомления собственников.
3. Информирует собственников о проведении собрания.
Всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД нужно уведомить о предстоящем мероприятии не менее чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
4. Составляет бюллетени согласно реестру собственников помещений в МКД.
Обязанность УО вести реестр собственников помещений определена ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
Когда документы к собранию подготовлены и собственники помещений в МКД поставлены в известность о предстоящем мероприятии, можно приступить к его проведению.
О выборе председателя общего собрания собственников8146011
Основные вопросы повестки дня ежегодного ОСС
На ежегодном собрании собственников помещений в МКД собственники могут оценить эффективность работы управляющей организации за прошлый год и запланировать, какие работы и услуги будут выполняться в текущем году.
Основными вопросами могут быть:
- Отчёт управляющей организации об исполнении договора управления МКД за предыдущий год.
- Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, срокам их выполнения и стоимости.
- Рассмотрение и утверждение сметы расходов – для ТСЖ, ЖК, ЖСК.
- Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год.
Какие вопросы может решать общее собрание собственников4907811
Какие вопросы нужно включить в повестку дня любого собрания
Независимо от формы и целей проведения собрания, в повестку дня стоит включить три основных вопроса о выборе:
- председателя собрания;
- секретаря собрания;
- счётной комиссии.
Такие рекомендации подтверждает Минстрой РФ в своём письме от 23.06.2017 № 27787-ОГ/04.
Эти вопросы можно не включать в повестку дня при проведении каждого ОСС, если на одном из предыдущих собраний было принято решение выбрать кандидатуры, которые сохранят свои должности на срок, определённый решением собрания – год или следующие несколько собраний.
Как управляющей организации сделать собрание эффективным
Чтобы собственники могли принимать взвешенные решения, управляющая организация должна правильно перед ними отчитываться, объяснять, какие работы и услуги по содержанию и ремонту нужно проводить, чтобы поддерживать дом в надлежащем состоянии.
Управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно своевременно предоставить собственникам отчёт, который будет отражать информацию о:
- техническом обслуживании общего имущества;
- санитарном содержании общего имущества;
- благоустройстве помещений общего пользования и земельного участка;
- ремонте общего имущества;
- мероприятиях по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме;
- предоставлении коммунальных услуг;
- выполнении сметы доходов и расходов – для ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Не скрывайте от собственников, какие работы провести не удалось, подробно расскажите, что было выполнено сверх плана, объясните, как расходовались средства и расставьте приоритеты: что следует сделать в первую очередь, а с чем можно повременить.
Хорошо, если на ежегодном общем собрании собственников помещений в МКД будет присутствовать представитель управляющей организации. Он сможет ответить на вопросы и разъяснить моменты, которые собственникам не ясны. Такой подход помогает построить конструктивный диалог с собственниками, принять необходимые решения и повысить лояльность к управляющей организации.
Формы проведения ОСС: плюсы и минусы474944
Задачи собственников на ежегодном собрании
Главная цель собственников помещений – определить, как управляющая организация будет управлять общим имуществом, какие работы и услуги, помимо минимального перечня работ и услуг, утверждённого постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, нужно выполнять в текущем году, чтобы поддерживать МКД в надлежащем состоянии.
На ежегодном собрании собственникам стоит:
- оценить, как в прошедшем году управляющая организация выполняла работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества;
- проанализировать, какие работы и услуги нужны для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии, чтобы в доме было безопасно и комфортно проживать;
- решить, нужен ли ремонт в МКД и в какие сроки его проводить;
- обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов;
- оценить, сколько понадобится денег для выполнениях всех запланированных работ и услуг, как их собирать, на что расходовать.
Завершающий этап ежегодного собрания
После подведения итогов собрания:
- счётной комиссией подсчитаны голоса принявших участия в голосовании;
- секретарём собрания составлен протокол;
- протокол собрания подписан председателем и секретарём.
Документы общего собрания – протокол с приложениями и решения собственников передаются в УО, которая, в свою очередь, доводит результаты собрания до сведения собственников не позднее, чем через десять дней со дня принятия решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
В течение пяти дней УО должна передать оригиналы документов в орган ГЖН и разместить информацию о проведённом собрании в ГИС ЖКХ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников8139812
Автоматизация проведения ОСС
Проведение общих собраний собственников отнимает много сил и времени, особенно если в управлении не один МКД. Управляющие организации переживают, что можно допустить ошибку или упустить важный момент. Сервис «ОСС на 100 %» облегчит проведение общих собраний собственников. В нём управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК найдут шаблоны:
- уведомления об общем собрании собственников помещений в МКД;
- повестки дня общего собрания;
- решений собственников;
- протокола ОСС;
- реестра собственников помещений в МКД.
Проведение собраний в сервисе упростит задачу работникам УО: формулировки вопросов повестки дня можно выбрать из большой библиотеки, которая постоянно пополняется, а не вносить вручную. Сервис сам подсчитает голоса, вам не придётся считать по формулам в эксель или на калькуляторе. Бюллетени и протокол собрания формируются автоматически, что упрощает работу с документами.
