Когда управление и обслуживание паркинга в МКД становится предметом споров между УО и владельцами машино-мест, разногласия вынужден решать суд. Читайте, может ли УО без решения общего собрания распределить между собственниками оставшиеся после выделения машино-мест площади для расчётов платы за ЖКУ.
После выделения машино-мест в паркинге остаются общие, не распределённые по собственникам, площади
В одном из многоквартирных домов Нижегородской области в подвале находился паркинг. По документам он не был включён в общее имущество собственников МКД и не учитывался в расчёте платы за содержание жилья.
Собственники машино-мест не определили порядок оплаты содержания и ремонта площадей, оставшихся после выделения мест для парковки автомобилей. Управляющая паркингом организация, выставляя счета, распределила эти квадратные метры между владельцами машино-мест.
Один из собственников, получив квитанцию на оплату ЖКУ, увидел, что вместо площади в 12,5 кв.м в счёте компания указала 37 кв.м. Из-за увеличения площади возросла и плата за ЖКУ. Потребитель написал претензию в УО, но не получил ответа. Тогда он обратился с жалобой в Роспотребнадзор, приложив копии договора купли-продажи машино-места и выписку из ЕГРН о его характеристиках.
Ведомство провело проверку и установило, что площадь машино-места заявителя, указанная в правоустанавливающих документах, отличается от прописанной в квитанции. УО предоставила потребителю недостоверную информацию об этом, а также о стоимости ЖКУ, что нарушило ст. ст. 8, 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Роспотребнадзор составил протокол об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ и привлёк УО к ответственности, оштрафовав на 5,8 тысяч рублей.
Кто и как устанавливает размер платы за содержание паркинга МКД129761
Общие площади паркинга принадлежат владельцам машино-мест или входят в состав общего имущества МКД
Управляющая организация посчитала, что нарушений с её стороны не было, и обратилась с иском в суд (дело № А43-4114/2021). Она требовала признать постановление о привлечении к ответственности и штраф незаконными и отменить их.
Компания указала, что собственники не установили правовой статус площадей, оставшихся от выделения машино-места: проездов и проходов, иных мест общего пользования в паркинге. Площади не могут остаться без собственника: они либо принадлежат владельцам машино-мест, либо включаются в состав общего имущества дома по воле ОСС.
Собственники помещений в доме на ОСС не принимали решения о том, чтобы включить эти квадратные метры в состав общего имущества МКД, а управляющая организация не вправе самостоятельно принимать такие решения. Если площади не включены в состав общего имущества МКД и отсутствуют в данных технического паспорта дома, УО не может учитывать стоимость содержания и ремонта таких мест в размере платы за жилое помещение.
Решение о распределении долей в площади паркинга принимает общее собрание собственников машино-мест
Суд первой инстанции указал, что за нарушение права потребителя на получение достоверной информации об услуге предусмотрена административная ответственность по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ. Эта норма предусматривает наказание в виде штрафа для юрлиц от пяти до десяти тысяч рублей.
Достоверность предоставленной заявителю в квитанции информации о площади машино-места и стоимости ЖКУ управляющая организация доказать не смогла. Суд отметил, что в деле нет документов ОСС по вопросу определения размера площади, с которой каждый собственник машино-места должен оплачивать ЖКУ в паркинге.
Владельцы площадей в паркинге не давали согласия на изменение размера площадей в их собственности. Поэтому, как указала первая инстанция, управляющая организация обязана включать в платёжные документы информацию о площади согласно выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам.
Неверные данные о площади машино-места стали причиной некорректного расчёта платы за жилищно-коммунальные услуги. Суд отклонил иск УО, посчитав, что Роспотребнадзор правильно определил состав административного правонарушения и штраф за него.
Отвечает ли УО за машины на охраняемой парковке МКД203460
В отсутствие решения ОСС порядок распределения трат на содержание паркинга определяет суд, а не УО
Управляющая организация направила жалобу в апелляционный суд. Она утверждала, что вправе получать средства на содержание и ремонт паркинга даже в отсутствие решения общего собрания владельцев машино-мест. В ином случае компания будет ограничена в правах.
Владельцы помещения паркинга не отказались от своего права собственности на него и несут бремя его содержания согласно ст. 210 ГК РФ, причём как выделенных машино-мест, так и проходов и проездов.
Апелляционный суд согласился с решением коллег. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения;
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Вопросы в отношении общего имущества разрешаются на ОСС. Истец не предоставил суду документов, подтверждающих проведение такого общего собрания для определения размера площади, с которой каждый собственник должен оплачивать ЖКУ.
При этом, согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом в долевой собственности происходит по соглашению всех её участников. При недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
УО в суд не обращалась, ОСС не проводила. Апелляционный суд сделал вывод, что компания не предприняла все зависящие от неё меры по соблюдению требований законодательства. Жалоба УО была отклонена. Решение коллег поддержал и кассационный суд.
Можно ли установить зарядную станцию для электромобиля во дворе МКД88362
На заметку
Работа с крытыми паркингами вызывает у управляющих организаций и ТСЖ много вопросов. В 2019 году Конституционный Суд России отказал владельцу машино-места в признании неконституционной норму о том, что он должен оплачивать ЖКУ исходя из его доли в праве на общее имущество.
В НПА не урегулирован порядок установления размера платы за содержание парковки При этом, согласно абз. 12 п. 2 ПП РФ № 354, части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств, приравнены к нежилым помещениям и не являются частью общего имущества МКД. Поэтому плата за обслуживание паркинга не попадает под государственное регулирование и устанавливается только на собрании собственников машино-мест.
Практика также показывает, что суды встают на сторону УО при взыскании долгов по оплате за содержание парковки, если собственники ранее на ОСС приняли отдельное решение о размере платы за такую услугу. При этом утверждённый тариф должен быть экономически обоснован и подкреплён перечнем работ и услуг по обслуживанию парковки.
