Продолжаем отвечать на вопросы, которые читатели оставляют в комментариях на портале, задают экспертам и присылают на почту. Сегодня рассказываем о нюансах расчёта платы за отопление, разбираемся, к каким услугам относится капремонт и говорим об общем имуществе МКД.
Кто должен устранить протечку на стыке с трубой отопления
В жилом помещении МКД на стыке с трубой отопления протекает батарея. Кто должен устранить протечку – управляющая организация или собственник квартиры?
Нормативные правовые акты и сложившаяся практика предлагают два варианта ответа на этот вопрос:
- Если на радиаторе установлено отключающее устройство – кран, то до этого устройства ответственность несёт управляющая организация, а после него – собственник помещения МКД (п. п. 5, 6 Правил № 491).
- Если отключающее устройство отсутствует, такая система признаётся общим имуществом МКД. Ответственность за её содержание ложится на управляющую организацию. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены в договоре управления. Эту позицию изложил Минстрой РФ в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04.
«Вы нам писали»: говорим об ОСС, «ничьих» квартирах и договоре с ТСЖ57722
Какую площадь использовать для начисления КР на СОИ
Для начислений КР на СОИ по холодному и горячему водоснабжению и водоотведению используется площадь, указанная в п. 21 приложения 1 к ПП РФ от 23.05.2006 № 306. Какую площадь необходимо учитывать при начислении КР на СОИ по отоплению?
Размер платы за отопление состоит из двух компонентов:
- индивидуальное потребление,
- отопление мест общего пользования.
При расчёте платы за второй компонент используйте формулы, приведённые в приложении № 2 к Правилам № 354. Например, в формуле 2(4) при расчёте учитывается суммарная площадь межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа), не принадлежащих отдельным собственникам.
Как рассчитать размер платы за отопление
Как рассчитать КР на СОИ по отоплению, если в квартирах не установлены индивидуальные приборы учёта?
Понятия «КР на СОИ» для отопления в законодательстве нет. Размер платы за коммунальную услугу по отоплению складывается из индивидуального потребления и отопления мест общего пользования.
В приложении № 2 к Правилам № 354 представлены разные формулы расчёта размера платы за эту коммунальную услугу с учётом наличия или отсутствия счётчиков и способов оплаты отопления:
- При отсутствии ОДПУ в МКД следует выбрать из формул 2, 2(1), 2(3), 2(4).
- При наличии ОДПУ, но полном отсутствии ИПУ, воспользуйтесь формулами 3 или 3(4).
- При наличии ОДПУ и ИПУ хотя бы в одном помещении МКД, выбирайте из формул 3(1), 3(4).
- При наличии ОДПУ и ИПУ во всех помещениях дома, исходите из формул 3(3), 3(4).
«Вы нам писали» о МУП, домофонах и договоре с РКЦ: ответы на вопросы44561
Почему капитальный ремонт нельзя отнести к коммунальным услугам
Региональный оператор считает, что капремонт – это коммунальная услуга. Действительно ли это так?
Перечень коммунальных услуг представлен в п. 4 Правил № 354. К ним относятся:
- холодное водоснабжение,
- горячее водоснабжение,
- водоотведение,
- электроснабжение,
- газоснабжение,
- отопление,
- обращение с ТКО.
Согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твёрдое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твёрдыми коммунальными отходами. В этих перечнях капремонт отсутствует.
В ч. 2 ст. 154 ЖК РФ указано, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- плату за содержание жилого помещения;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
Делаем вывод: капремонт является отдельным видом услуг и его нельзя отнести к коммунальным.
Вправе ли регоператор не провести капремонт из-за недопуска в квартиры
Фонд капитального ремонта для ремонта стояков требует обеспечить доступ ко всем жилым помещениям в МКД. Есть ли в нормативных актах обоснование такой позиции регоператора и законно ли это?
Согласно ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ, при формировании фонда капремонта на счёте регоператора он несёт ответственность за выполнение работ и оказание услуг в сроки, указанные в региональной программе.
Не допуск в квартиру – это технический момент, который регоператор должен решать совместно с управляющей домом организацией. Он не вправе отказаться от выполнения согласованных работ и услуг из-за отсутствия доступа во все квартиры.
«Вы нам писали» о повышающих коэффициентах, поверке ОДПУ и вакцинации51800
Что нарушил собственник, установивший на фасаде систему видеонаблюдения
Собственник помещения в МКД установил на фасаде камеру видеонаблюдения. Затраты на монтаж, содержание и обслуживание несёт самостоятельно. Управляющая организация выдала предписание на демонтаж камеры. Права ли УО?
Фасад относится к общему имуществу многоквартирного дома. Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники владеют, пользуются и распоряжаются им совместно. Значит, разместить что-то на фасаде один из собственников может только по результатам общего собрания.
При решении подобных дел суды оценивают степень нарушения прав и законных интересов других собственников (постановление Тринадцатого ААС от 20.01.2014 по делу № А56-39389/2013). В указанной ситуации нарушением может считаться не только использование общедомового имущества без разрешения ОСС, но и обработка персональных данных других собственников без их согласия.
Кто выставляет платёжные документы при непосредственном способе управления МКД
В многоквартирном доме непосредственный способ управления. Кто в этом случае должен выставлять платёжные документы за жилищно-коммунальные услуги?
При непосредственном способе управления оказанием содержанием общего имущества занимаются обслуживающие организации. За коммунальные услуги отвечают РСО, поскольку собственники автоматически переходят на прямые договоры (ч. ч. 1, 2, 2.1 ст. 164 ЖК РФ). Средства на капремонт собираются на счёте регоператора.
Именно эти организации выставляют собственникам счета на оплату услуг. Исполнители вправе делать это самостоятельно или при помощи агентов – расчётных центров.
Когда и как начислить жителям сверхнорматив при смене УО
1 сентября 2022 года вступает в силу ПП РФ № 92. Если после этого в доме сменится управляющая организация, сможет ли предыдущая УО начислить собственникам сверхнорматив за КР на СОИ и в какой период?
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец разъяснила, что., согласно п. 29(3) Правил № 491, перерасчёт расходов на оплату КР на СОИ происходит в следующих случаях:
- в течение I квартала года, следующего за расчётным годом;
- при прекращении управления домом организацией, при этом перерасчёт учитывается в платеже за последний месяц работы УО;
- при принятии решения ОСС о переходе на фактическую оплату.
Если УО меняется с 1 сентября, то следует выставить собственникам суммы перерасчёта в платёжных документах за август. При этом есть вероятность, что ГЖИ не согласится с таким расчётом, и компании доказывать обосновать свою правоту.
Скоро мы расскажем, какие ещё нормативно-правовые акты вступают в силу с 1 сентября 2022 года и к чему готовиться УО. Следите за обновлениями на портале.
