Для получения дополнительного дохода собственники по решению ОСС вправе сдать в аренду общее имущество МКД. Но случается, что застройщик самовольно использует фасад нового дома для размещения своих баннеров. Из разбора судебного дела узнайте, может ли УО в такой ситуации взыскать с компании неосновательное обогащение.
Разбираются суды: о продлении договора аренды на прежних условиях71880
Размещение вывесок и баннеров на фасаде МКД – использование общего имущества
В 2011 году при строительстве двух МКД в Чите застройщик (далее – СК) разместил на них баннеры с надписями о продаже помещений. Спустя три года на ОСС собственники выбрали УО и наделили её полномочиями распоряжаться общим имуществом. Они определили стоимость аренды в 500 рублей за квадратный метр фасада.
Управляющая организация неоднократно требовала от СК заключить договор и оплатить задолженность за использование фасада. Но компания запросы игнорировала, и УО обратилась в суд. По её мнению, застройщик нарушил НПА, самовольно разместив на фасадах домов рекламу своих услуг (дело № А78-9780/2022).
Ответчик в отзыве на иск указал, что:
- не видел в своих действиях нарушения законодательства;
- никаких запросов от управляющей организации не получал;
- баннеры являются информационными вывесками и не содержат рекламы;
- в момент возведения спорных домов собственники не наделили УО полномочиями на распоряжение общим имуществом;
- срок исковой давности был пропущен.
Выводы ВС РФ по пяти делам о праве на общее имущество и плате за ЖКУ58131
Для размещения баннеров и вывесок на МКД необходимо согласие решение общего собрания собственников
Суд первой инстанции, рассматривая иск, ответил на три вопроса:
- Какая вывеска является рекламной, а какая информационной?
Информация об объекте рекламирования, адресованная неопределённому кругу лиц, направленная на поддержание интереса к нему и продвижение его на рынке, является рекламой. Она должна отвечать требованиям Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ.
В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 № 58 пояснено: если сведения вызывают у потребителя ассоциацию с конкретным товаром и призваны привлечь внимание к нему, то информация должна рассматриваться как реклама.
Рекламный баннер и информационная вывеска отличаются целью назначения указанных на них сведений, а также местом расположения, внешним видом, характером, размером.
Под информационными вывесками понимаются указатели при входе в здание, чтобы посетитель мог найти в нём нужное помещение, а также узнать контакты и режим работы организации. Действие № 38-ФЗ на них не распространяется (п. 5 ч. 2 ст. 2 № 38-ФЗ).
Суд определил, что размещённая на спорных МКД информация являлась рекламой и способствовала продвижению ответчика на рынке, так как привлекала внимание покупателей к другим строящимся объектам.
- Обязан ли застройщик, установивший баннеры на МКД, платить за них в отсутствие договора?
Судья отметил, что гражданские права и обязанности появляются не только при фактическом заключении договора, но и из действий юридических лиц (ст. 8 ГК РФ). При этом лицо, использующее чужое имущество, должно возместить потерпевшему неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
В спорный период все квартиры в домах были проданы, а строительная компания конструкции не демонтировала и не заключила договор аренды. СК, являясь профессиональным застройщиком, осознавал, что нарушает нормы ЖК РФ: использование общего имущества собственников платное, даже если они ещё не проголосовали за это на ОСС.
- За какой период эксплуатации фасада МКД должна заплатить строительная компания?
УО требовала от застройщика оплатить задолженность в 728 тысяч рублей в пределах срока исковой давности – за последние три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Суд с этим согласился и пришёл к выводу, что:
- Застройщик нарушил ч. 5 ст. 19 № 38-ФЗ, не заключив договор для установки рекламных конструкций на спорных домах.
- Возникшие отношения между УО и строительной компанией являются причиной неосновательного обогащения ответчика по ст. 1102 ГК РФ.
Таким образом, инстанция удовлетворила иск УО, взыскав в её пользу с СК судебные расходы, задолженность и проценты на сумму долга по ч. 1 ст. 395 ГК РФ, общей суммой в 793 тысячи рублей.
Ответчик с этим решением не согласился и подал жалобы в апелляционный и кассационный суды, но они оставили решение первой инстанции без изменений. ВС РФ отказался рассматривать дело (определение от 21.02.2024 № 302-ЭС23-29690).
Подпадают ли под действие закона о рекламе объявления на стендах МКД659202
УО может взимать плату за использование фасада дома даже в отсутствие решения ОСС по данному вопросу
Ранее ВС РФ в определении от 26.06. 2018 по делу № 41-КГ18-13 указывал, что для размещения на МКД рекламы и информационных вывесок необходимо получить согласие собственников. При этом использование чужого имущества является возмездным: иное могут установить жители на ОСС.
Чтобы УО не оказаться в схожей ситуации и не идти в суд, следует:
- провести ОСС и включить в повестку дня вопрос о наделении управляющей организации полномочиями распоряжаться общим имуществом от лица собственников;
- определить правила использования такого имущества и стоимость аренды;
- вовремя взыскивать в суде задолженность, если арендатор разместил на МКД рекламу и не платит.
Собрание с такой повесткой дня можно легко и просто организовать с помощью сервиса «ОСС на 100%». Библиотека повесток, встроенная в систему, позволит правильно сформулировать вопросы и определить необходимый по ним кворум голосов. Заполните форму ниже и мы с вами свяжемся.
