Этой зимой эксперты Ассоциации «Р1» разобрали, нужно ли УО делать перерасчёт за период капремонта лифтов, в каком случае взимать плату за обслуживание пожарной сигнализации и могут ли собственники решением ОСС исключить текущий ремонт из тарифа на содержание жилого помещения.
Перерасчёты при капремонте лифтов
Нужно ли делать перерасчёт платы за содержание жилого помещения и за КР на СОИ, если в доме лифт остановлен и проводится его капитальный ремонт?
Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества с перерывами, превышающими установленную продолжительность, регламентированы Правилами № 491.
Работы по надлежащему содержанию лифтового оборудования в многоквартирном доме отнесены к обязательным требованиям для УО. Их стоимость входит в состав платы за жилое помещение.
Согласно п. 6 Правил № 491, в случаях ненадлежащего оказания услуг и выполнения работ УО и ТСЖ обязаны снизить размер платы в установленном порядке. Также юристы Ассоциации «Р1» отмечают, что:
- НПА не устанавливают предельно допустимых сроков перерыва в работе лифта, поэтому любой такой перерыв является основанием для уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
- Капремонт в нормативно-правовых документах не указан в качестве обстоятельства, исключающего перерасчёт.
Компания исключила плату за содержание лифта из платёжных документов, когда начался капремонт лифта, а после введения его в эксплуатацию забыла учесть в тарифе за содержание жилого помещения. Можно ли начислить плату за обслуживания лифта за предыдущие два года?
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в доме, входят в состав общего имущества собственников помещений. В силу ч. ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги в МКД включает в себя в том числе стоимость обслуживания такого оборудования.
Если в указанный период после проведения капитального ремонта лифт работал без перебоев, оказывались услуги надлежащего качества, то УО вправе сделать перерасчёт за прошедший период.
При этом в квитанции необходимо указать размер доначислений или уменьшения размера платы и основания для них (пп. «ж» п. 69 Правил № 354). Отсутствие такой информации является нарушением.
Сведения обо всех перерасчётах, равно как об их основаниях, должна быть указана в квитанциях того периода, когда перерасчёты делались, но не в качестве задолженности. Эти суммы станут долгом, если они не будут вовремя оплачены после указания их в платёжном документе.
О перерасчёте платы при некачественных услугах по содержанию МКД448860
Плата за содержание противопожарных систем в МКД
Должна ли УО обслуживать пожарные датчики, установленные застройщиком в квартирах на этапе возведения дома?
Эксперты Ассоциации «Р1» рекомендуют в первую очередь определиться с тем, кто отвечает за обслуживание пожарной сигнализации – изучить проектную документацию застройщика на МКД.
Если в документах указано, что автономные извещатели представляют систему пожарной сигнализации или её составную часть, то такое имущество можно отнести к общему. Следовательно, обслуживать его должна УО (ч. ч. 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 Правил № 491).
В случае, когда в проекте нет упоминаний о том, что датчики являются противопожарной системой МКД или её частью, бремя содержания такого имущества будет лежать на собственнике квартиры (ст. 210 ГК РФ).
Также следует изучить договор управления по вопросу, где проходит разграничение зон ответственности за систему пожарной сигнализации и её составляющих между УО и собственниками.
Должна ли УО сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения, если собственники на ОСС утвердили ремонт неисправной противопожарной системы, а он затянулся на полгода из-за дефицита оборудования в стране?
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за текущий ремонт. Выполнять работы может сама УО или специализированные организации по договору (пп. «д» п. 4 Правил № 416).
Меры противопожарной безопасности в многоквартирном доме отнесены к обязательным требованиям, выполняемым управляющей организацией в МКД. Стоимость данных услуг входит в состав платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Согласно п. 6 Правил № 491, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества УО обязана снизить размер такой платы. В НПА не установлены предельно допустимые сроки перерыва в оказании услуг противопожарной безопасности, поэтому любой перерыв является основанием для перерасчёта.
Ремонт системы противопожарной безопасности не указан в законодательстве как обстоятельство, исключающее снижение платы за содержание и ремонт жилого помещения в связи с непредоставлением услуги. Таким образом, в случае перерыва в работе системы противопожарной безопасности необходимо сделать собственникам перерасчёт.
Может ли УО оспорить предписание с законными требованиями надзора40700
КР на СОИ для нежилых помещений
Должны ли собственники нежилых помещений в МКД оплачивать электроэнергию на СОИ, если при энергоснабжении таких площадей не используется общее имущество?
В соответствии со ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию общего имущества – соразмерно доле в праве на него. Это относится и к владельцам нежилых площадей.
В п. 18 Правил № 354 указано, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме заключает договоры ХВС, ГВС, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом в силу закона он обязан вносить плату за КР на СОИ, а также предоставлять информацию о показаниях ИПУ.
Повлияют ли повышающие коэффициенты на перерасчёты за КР на СОИ88920
Исключение стоимости текущего ремонта из размера платы на содержание общего имущества
Правомерно ли решение ОСС, согласно которому собственники утвердили размер платы за содержание общего имущества МКД без учёта текущего ремонта? Такой ремонт жители дома решили оплачивать по необходимости.
Эксперты Ассоциации «Р1» отмечают, что, согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за ЖКУ для собственника включает в себя плату за содержание жилого помещения. В неё входят услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, КР на СОИ.
Жилищный кодекс РФ не выделяет отдельного тарифа на текущий ремонт: его стоимость считается неотъемлемой частью платы за содержание жилого помещения.
В ч. 2 ст. 162 ЖК РФ указано, что управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать ОИ в МКД. Чтобы это осуществлять, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ). Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления.
Таким образом, решение об исключении из тарифа на содержание общего имущества платы за текущий ремонт не предусмотрено действующим законодательством. Управляющая организация обязана выполнять его вне зависимости от решения собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Правила и периодичность проведения дератизации и дезинсекции
Согласно каким НПА и как часто необходимо проводить дератизацию на придомовой территории?
В соответствии с п. 23 Минимального перечня № 290, если на придомовой территории или во внутренних помещениях МКД завелись вредители, УО и ТСЖ обязаны проводить дератизацию и дезинсекцию таких помещений и земельного участка.
Согласно п. 110 СанПиН 3.3686-21, в жилых зданиях дератизация в целях профилактики проводится по результатам ежемесячной оценки. При обнаружении крыс управляющая организация должна организовать внеочередную обработку общего имущества (п. 3.4.8 Правил № 170). Требования к проведению дератизации указаны в СП 3.5.3.3223-14.
Также эксперты Ассоциации «Р1» напоминают, что, согласно Федеральному закону от 29.05.2023 № 194-ФЗ, с 1 сентября 2024 года дезинфекцию, дезинсекцию и дератизацию смогут проводить только компании, получившие лицензию на такие работы.
Хотите гарантированно получать ответы и рекомендации экспертов? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.
