Договор аренды закончился, но арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться имуществом и платить за него. Новый документ стороны не заключали. Верховный суд РФ пояснил, считается ли в таком случае договор аренды продлённым на прежних условиях.
Можно ли решением ОСС передать часть коридора в безвозмездную аренду76941
Энергетическая компания продолжила пользоваться имуществом после окончания договора аренды
Энергетическая организация арендовала электросетевой комплекс у муниципального предприятия. Договор был заключён в 2016 году на год. После окончания действия документа арендатор продолжил пользоваться имуществом с согласия арендодателя и исправно платил за это.
Новое соглашение стороны заключили только в августе 2019 года – продлили договор на двадцать лет. Арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации нового документа, но тот отказался его регистрировать. По мнению ведомства, арендатор не мог подписать такой договор без торгов, которые предусмотрены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Арендатор обратился в суд и обосновал свою позицию следующими положениями:
- договор аренды от 2016 года легитимно действовал до заключения нового договора;
- с 8 января 2019 года заключать договор аренды на новый срок можно и на основании договоров, подписанных без торгов;
- договор аренды от 2016 года не запрещал продление без проведения торгов;
- законодательство не ограничивает срок действия данного вида договоров;
- договор от 2016 года давал арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Как УО и собственникам получить дополнительные деньги на нужды МКД316592
Три суда: договор аренды, заключённый при банкротстве юрлица, не продлевается без торгов
Три судебных инстанции не согласились с доводами арендатора (дело № А33-22597/2020). В 2019 году администрация района в письме сообщила арендатору, что готова продлить договор в рамках действующего от 2016 года. Она предложила заключить договор аренды на новый срок в порядке, описанном в ч. ч. 9–11 ст. 17.1 № 135-ФЗ.
В договоре аренды от 2016 года было указано, что арендодатель имеет преимущество перед другими кандидатами на продление договора. Но суды указали, что после окончания срока документа стороны так и не заключили новый.
В отношении арендатора в 2016 году была инициирована процедура банкротства, которую затем прекратили. Договор аренды действовал согласно положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ .
После окончания этого договора арендатор продолжил пользоваться имуществом, что соответствовало Закону о банкротстве. Но это не давало ему права заключать новый договор в нарушение порядка, предусмотренного абз. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Росреестр отказал в регистрации нового договора в 2019 году потому, что положения ч. 9 ст. 17.1 № 135-ФЗ в данном случае не подлежали применению.
Арендатор не согласился с решениями судов и обратился в Верховный суд РФ. В иске он указал, что первоначальный договор не прекращал действовать до заключения нового, поскольку компания продолжала пользоваться имуществом без возражений муниципального предприятия.
Как рассчитать долг провайдера, если кабели проложены без решения ОСС79673
ВС РФ: с согласия арендодателя договор возобновляется на тех же условиях на неопределённый срок
Верховный суд РФ удовлетворил жалобу арендатора, а решения коллег отменил и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (решение № 302-ЭС21-16443).
Суд установил, что спорное имущество принадлежит муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения и передано арендатору по договору аренды в соответствии с положениями ст. ст. 126, 129 № 127-ФЗ.
Закон о банкротстве не оговаривает отношения сторон по использованию арендованного имущества после прекращения производства по делу о банкротстве. Поэтому к спорным правоотношениям нужно применять п. 2 ст. 610 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и у арендодателя нет возражений, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Суд также указал, что в материалах дела нет доказательств недобросовестного поведения арендатора. Предыдущим инстанциям необходимо было проверить, что арендатор пользовался имуществом после формального прекращения действия договора.
