ТСЖ, ТСН, ЖСК

ТСН как орган управления МКД

Опубликовано 14 января 2016 года Время прочтения 9 минут
ТСН как орган управления МКД

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Способы управления МКД

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

  • непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
  • управляющей компанией;
  • ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Что такое ТСН

Как организационно-правовая форма ТСН - это товарищество. По закону ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

ТСН - это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 - 123.14, ст.65.1 - 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 - 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.

О процедуре создания ТСН и оформлении документов с примерами читайте здесь

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова "товарищество собственников недвижимости". Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

  • место нахождения;
  • предмет и цели деятельности товарищества;
  • состав и компетенции органов ТСН;
  • порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов.

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.

Подробнее о заочных голосованиях читайте в этой статье

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

  • об утверждении устава ТСН;
  • о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
  • о принадлежащих проголосовавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 - 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.

Подробнее о членстве в ТСН читайте в этой статье

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Права и обязанности

Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).

В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):

  • контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
  • составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
  • управление МКД, заключение договоров управления МКД;
  • наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
  • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
  • ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
  • созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В соответствии со ст.143.1 ЖК РФ, члены ТСН и не являющиеся таковыми собственники помещений в МКД имеют право:

  • получать от органов управления товарищества сведения о его деятельности;
  • обжаловать в суде решения органов управления ТСН;
  • требовать качественного оказания услуг и выполнения работ.

Также все собственники помещений в МКД вправе знакомиться со следующими документами:

  • уставом ТСН (с изменениями);
  • свидетельством о госрегистрации ТСН;
  • реестром членов товарищества;
  • бухгалтерской (финансовой) отчётностью;
  • сметами доходов и расходов на год;
  • отчётами об исполнении смет, аудиторскими заключениями (при аудиторских проверках);
  • заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСН;
  • подтверждениями права товарищества на имущество, которое висит на балансе;
  • протоколами ОСС членов ТСН;
  • протоколами заседаний правления и ревизионной комиссии;
  • подтверждениями итогов голосования на ОСС;
  • бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование (копиями);
  • решениями собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня при проведении ОСС в форме заочного голосования;
  • технической документацией на МКД;
  • иной связанной с управлением МКД и внутренней документацией товарищества.

Члены ТСН могут:

  • участвовать в деятельности товарищества лично или через представителя;
  • избирать и избираться в органы управления и контроля товарищества;
  • вносить предложения по улучшению деятельности ТСН;
  • обжаловать в суде решения органов ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ);
  • требовать от имени ТСН (п.1 ст.182 ГК РФ), возмещения причинённых товариществу убытков, в том числе от лиц, уполномоченных выступать от имени ТСН, членов его органов и лиц, определяющих его действия (ст. 53.1 ГК РФ);
  • оспаривать от имени ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ), совершенные товариществом сделки по основаниям ст.174 ГК РФ и требовать их недействительности.

Согласно п.4 ст.65.2 ГК РФ члены ТСН обязаны:

  • участвовать в образовании имущества товарищества в размере, порядке, способом и в сроки, предусмотренные ГК РФ, законом или уставом ТСН;
  • не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества;
  • участвовать в принятии решений ТСН, если их участие необходимо для принятия данных решений;
  • не причинять вреда ТСН;
  • не затруднять и не препятствовать достижению целей, ради которых создавалось товарищество.

В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.

Полномочия

Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.

Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.

По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).

В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:

  • определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества;
  • утверждение и изменение устава товарищества;
  • определение порядка приёма и исключения членов ТСН;
  • образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий;
  • утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН;
  • принятие решений о создании ТСН, его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса;
  • избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора;
  • принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ);
  • принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; получении заёмных средств, банковских кредитов; определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ).

Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ ( заполнение и ведение ГИС ЖКХ ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ . А также помогаем проводить общие собрания собственников МКД . Будем рады помочь и вам!

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Комментарии
user-image
Автор неправ, что в МКД можно создать просто ТСН, а не ТСЖ как разновидность ТСН, потому что ТСН это общая форма, а ТСЖ это конкретное "содержание" для разновидности ТСН в МКД! ЖСК другая разновидность ТСН в МКД и раз в МКД из форм ТСН прописано только ТСЖ или ЖСК, то и создавать законно можно только ТСЖ для постройки МКД, а в уже построенном МКД только ТСЖ или Совет дома! У меня есть несколько случаев по России, где вместо ТСЖ создали и зарегистрировали ТСН, хотя создавали строго по правилам создания ТСЖ, но потом ГЖИ или ОМСУ требовала ликвидации ТСН или переригистрировать его решением ОСС в ТСЖ! Это как ранее требовали для ЖСК когда дом построен и выплачен полностью хоть один пай, но потом решили просто прописать в ЖК, что с этого момента ЖСК считается как ТСЖ! А вот автор статьи вводит всех в заблуждение, так как создание товарищества собственников ПОМЕЩЕНИЙ в МКД регламентируется только нормами ЖК, а чего нет в ЖК действует и из других законов и ГК РФ, но только "если это не противоречит нормам ЖК РФ" (ст.5 ЖК РФ: "8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса."!). Вот ТСН в МКД можно создавать для собственников иной недвижимости или если это помещения в отдельном помещении и где есть своё общее имущество и это или в коммунальной квартире или в помещении типа паркинга прямо связанного с домом по ОИ МКД и если там не просто машиноместо, а именно как самостоятельное помещение и есть требование к стенам и прочим элементам выделение машиноместа в самостоятельное помещение! А собственники ПОМЕЩЕНИЙ в МКД по ЖК могут создавать товарищество собственников недвижимости только как ТСЖ! Хотите проблемы?Создайте по совету автора вместо ТСЖ ТСН и ждите когда вас прикроют по решению ГЖИ или ОМСУ! Не запрещено не значит можно, тем более если прописано чётко что ОБЯЗАНЫ собственники ПОМЕЩЕНИЙ по ЖК создать или ТСЖ или Совет дома и где тут "или ТСН"??? Нельзя выбирать третье, когда закон требует выбрать только из двух форм объединений собственников помещений в МКД! В ст.161.1 ЖКРФ прямо написано это "или -или": "1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. 2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья."! И тут из разновидностей ТСН указано только ТСЖ, так как жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив это точно не ТСН, а именно специализированный потребительский кооператив! Закон лучше применять как там прямо написано, а не как лично Вы его понимаете или "посоветовали специалисты слова"! Отвечать будете за "рождённое Вами" только Вы в части "что вы родили", а ТСН не может отвечать за то, что "собственники помещений по совету со стороны "специалистов" создали вместо ТСЖ ТСН "по аналогии""! Обезьяна тоже аналог человека, но это точно не человек, а вот человек может превратиться в "обезьяну"!
user-image
Чем больше читаешь статью, тем больше видишь как если не мороз на улице крепчал, то тут точно "маразм крепчал"! Вот первый: "С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). "? Но по ГК ТСЖ это и есть разновидность ТСН и потому ТСЖ=ТСН собственники помещений могли создавать и до 2014г. и даже до введения ЖК по закону о ТСЖ! Просто законодатель объединил все такие товарищества в одну форму "товарищество собственников недвижимости" и как ранее эти разновидности ТСН назывались так всё и осталось по ГК и только в ГК прописали единые правила для всех таких разновидностей ТСН! Следующий "маразм крепчал": "По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь."? Это где автор нашёл в ГК, что ТСН это преобразованное ТСЖ? И что значит "теперь никак не зарегистрируешь", если по ЖК и можно зарегистрировать и ранее и сейчас только как ТСЖ и нельзя как ТСН ТСЖ, так как в ЖК есть только один вариант ТСН для собственников помещений в МКД и то только ТСЖ!!! А про ТСН в ЖК ни слова! И уж точно не только неправ автор, но и не читает закон и приводя из ЖК цитаты вставляет туда свои слова, как он добавил в ТСН в способах управления МКД ч.2 ст.161 ЖК "ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом."! А теперь читаем что есть в ЖК в реальности: "2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;"! И тут ТСН нет и не было ни в одной из редакций ЖК и тогда автору статьи это "приснилось"? Читаем опять "оп-писки" в статье автора: "Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 - 123.14, ст.65.1 - 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ."! Это где в ЖК написано, что и управлять МКД может ТСН любой недвижимости и что нормы раздела VI ЖК это не для ТСЖ, а для ТСН не упоминаемого нигде в ЖК РФ? И уж совсем точно "приснилось в кошмарном сне" автору, что "Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме."! Даже для ТСЖ в ЖК того нет и там ТСЖ этим имеет право заниматься, как и УО, если решением ОСС будет выбран способ управления МКД ТСЖ! А вот если в доме есть ТСЖ, но решением ОСС выбран иной способ управления МКД и например УО, то только УО и имеет право по ЖК "... осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме"! А любая попытка ТСЖ=ТСН вмешаться в управление УО МКД (содержание и текущий ремонт ОИ МКД) грозит для ТСЖ не только наказание по КоАП, но и возможно даже уголовную ответственность, так могло привести к авариям или ЧП в МКД! Читаем дальше как "мороз по коже и маразм крепчал": "ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД."! Это по какому закону, если в части управления МКД главнее всех законов ЖК РФ и там этот способ управления МКД (ТСЖ=ТСН) не только не коммерческая деятельность, но даже и не юрлица ТСЖ=ТСН, а только именно СОВМЕСТНОЕ управление ОИ МКД и при выборе этого способа управления решением ОСС и СОВМЕСТНОЕ управление МКД! Потому нет по ЖК у ТСЖ с не членами ТСЖ договора на управление МКД, а есть только отдельные договора на предоставление КУ и второй на содержание и текущий ремонт ОИ МКД? Т.е. тут нет у не членов ТСЖ "платы за управление МКД", так как при способе управления МКД ТСЖ это есть фактически САМОУПРАВЛЕНИЕ МКД самими собственниками помещений! А коммерческая деятельность для ТСЖ может по ЖК быть только в другой деятельности, а не в той, для чего ТСЖ=ТСН и создавалось именно как НЕКОММЕРЧЕСКАЯ организация! Далее ещё более "... крепчал": "Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов.! А если создаётся иная разновидность ТСН и например СНТ, то при чём тут ЖК, когда это по закону о садоводстве? А вот ЖК только для разновидности ТСН как ТСЖ или ЖСК не преобразованный в жилищный кооператив после постройки дома! То же самое и в этом "гениальстве автора": "Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих"! А если создаётся иная разновидность ТСН и не ТСЖ, то там тоже решение принимают собственники помещений в МКД и тогда какого МКД, если там в членах такой разновидности ТСН (СНТ например) собственники помещений из многих МКД и есть даже не собственники помещения в МКД, а собственники личного дома? Что прописано для ТСЖ это и действует только для это разновидности ТСН, а не для всех и этого нет в ГК РФ как доля ВСЕХ разновидностей ТСН! А как это назвать: "Как организационно-правовая форма ТСН - это товарищество."? По ГК ТСН то и есть организационно-правовая форма и не как просто "товарищество"! Вот по ГК есть иные организационно-правовые формы "товарищества" и ТСН это одна из таких форм не связанная с другими формами словом "товарищество"! Ну далее всю статью можно цитировать и где автор пытается применить нормы ЖК что прописаны только для ТСЖ применить ко всем разновидностям ТСН обоснованно назвать "маразм крепчал", раз зима в том году тёплая! А когда руководство сайта пишет, что это они учат жителей как применять законодательство РФ, то понятно почему стало больше и таких "учителей" и нарушений законодательства РФ: "как аукнется - так и откликнется"! Т.е. тут автор статьи учит фактически как неверно применять один закон вместо другого и это по ГПК "нарушение материального права" и за него возможно наказание, как и за нарушение закона! Учить даже косвенно как нарушать закон это уже уголовно наказуемое деяние и понятно почему автор своё ФИО скрывает!!! Но тут ответственность на себя берёт за всё написанное сама организация "РосКвартал" и тогда все претензии к её руководителю и это сюда: Сокращенное наименование предприятия ООО «Интернет-служба для УО» Генеральный директор Шевчук Владислав Игоревич ИНН / КПП 1001293908 / 100101001 ОГРН 1151001002350 ОКПО 24810301 Юридический адрес 185026, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр-кт Комсомольский, д. 21, кв. 179 Почтовый и фактический адрес 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 13 Телефон 8 800 500-65-61 Адрес электронной почты mail@roskvartal.ru
user-image
Ну тут маразм как был, так и остался и только "крепчал", раз по обещанию мне по почте администрация сайта обещала убрать из этой статьи весь такой указанный мною МАРАЗМ, но раз оставили значит "укрепили"?! Так оно и понятно: в одном теле правая рука пишет с лева направо, левая только "на лево" и голова одна и она всех их покрывает, раз ей такое "единство" на пользу! А как бурно писали "спасибо за критику статей наших авторов и все их ошибки мы (Николай второй?) исправим", но видимо тут специально написано "на лево" и потому "не право", т.е. не по закону! Хотя для многих "закон что дышло"!Вот и тут на сайте законы ворочат как хотят, раз "голова разрешает и прикрывает"!!!

Полезные статьи по теме:

Хотите первыми узнавать о новых полезных материалах?

Нажмите «Подписаться», чтобы читать
Блог РосКвартала в Facebook