Статус апартаментов в многофункциональных зданиях и вопросы управления ими сегодня обсуждаются законодателями, но пока не урегулированы в нормативно-правовых актах. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал, какие в существующей ситуации сложились схемы управления и обслуживания апартаментов.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений359491
Узнайте о схемах управления апартаментами из нового видео «Школы ЖКХ»
В новом видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ» член Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, являются ли апартаменты жилыми помещениями и какие сегодня работают схемы управления и обслуживания зданий, где они находятся:
Смотрите видео на странице Ассоциации «Р1» во ВКонтакте ➡️
Требования ЖК РФ по управлению МКД не распространяются на здания с апартаментами
Пока что в НПА нет норм, напрямую регулирующих статус апартаментов и вопросы управления ими. ЖК РФ выделяет три вида жилья: жилой дом, квартира или комната. Апартаменты в этот перечень не входят, следовательно, жилым помещением не являются. Фактически, это нежилое помещение в многофункциональном здании, которое является самостоятельным объектом капитального строительства.
В видео онлайн-журнала Павел Кузнецов посоветовал компаниям, которые приступают к управлению зданием, где размещены апартаменты, не переносить на него практику управления многоквартирными домами. Почему, узнайте из выпуска «Школы ЖКХ».
Нежилые помещения в МКД и обязательные платежи для их собственников499221
Схема управления зданием с апартаментами зависит от владельца права собственности на места общего пользования
Управление апартаментами условно делится на две части: содержание общего имущества/мест общего пользования и поставка коммунальных ресурсов. Но вопросы выделения элементов такого имущества, формирования его состава, а также предоставление коммунальных услуг владельцам апартаментов законодательно не урегулированы.
Эксперт рассказал о трёх схемах, которые сегодня применяются для решения этих проблем на практике:
- Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также в таком случае застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
- При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество, и застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
- Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.
У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать, посмотрев выпуск онлайн-журнала.
«Школа ЖКХ»: эксперт рассказал об управлении коттеджными посёлками57450
Здание с апартаментами и жилыми помещениями является МКД и подлежит внесению в реестр лицензий
Существующие схемы управления апартаментами, о которых рассказал Павел Кузнецов, будут работать до момента, когда законодатели смогут определить подход к правовому регулированию статуса таких помещений. Сегодня Правительство РФ и комитет Совета Федерации РФ по федеративному устройству и региональной политике обсуждают разные выходы из сложившейся ситуации:
- Минстрой РФ намерен утвердить статус уже существующих апартаментов и в дальнейшем запретить их строительство.
- Вице-премьер Марат Хуснуллин говорит о том, что нужно не запрещать такой вид помещений, а максимально их «узаконить».
Профильный Комитет СФ РФ рекомендовал Правительству РФ определить критерии для классификации апартаментов в качестве жилых и нежилых помещений. Также необходимо прописать в НПА порядок регистрации по месту жительства в апартаментах. В законодательстве может появиться понятие «многофункциональные здания с жилыми помещениями».
Как отметил Павел Кузнецов, наличие в многофункциональном здании хотя бы нескольких жилых помещений позволит УО внести такой объект в лицензию и управлять им в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Такие прецеденты в России уже есть, в том числе в судебной практике 2020 года: в деле № А60-46903/2019 Верховный суд РФ указал на то, что многофункциональное здание, включающее в себя помещения жилого и нежилого фонда, является МКД. Следовательно, данные о нём УО должна разместить в ГИС ЖКХ и подать в орган ГЖН заявление на включение дома в реестр лицензий.
