Восемь сложных ситуаций из практики УО: решения от Ассоциации «Р1»

У управляющих домами возникают вопросы по частным случаям в их работе по управлению домами. Ответы на некоторые из них непросто найти в НПА и судебной практике. Читайте о таких ситуациях из опыта членов Ассоциации «Р1», по которым эксперты объединения дали разъяснения и рекомендации.

Ошибка в предмете договора управления по итогам открытого конкурса по отбору УО

Городская администрация при заключении договора управления с победителем открытого конкурса допустила в документе существенную ошибку. Она указала в ДУ, что компания будет заниматься обслуживанием МКД. Орган ГЖН отказался внести изменения в реестр лицензий, а администрация на обращение компании не отреагировала.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Ошибка муниципалитета поправима. По общим основаниям ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. УО следует направить властям города претензию. В ней потребовать заключить дополнительное соглашение к договору управления и изложить его предмет в новой редакции. В противном случае УО не сможет реализовать своё право на управление домом как победитель проведённого открытого конкурса.

Отсутствие у органа ГЖН оригиналов документов ОСС из-за оспаривания решений собрания

В суде оспаривалось решение собственников, принятое на ОСС, создать ТСЖ. Орган Госжилнадзора для этого направил в суд подлинники протокола и решений собрания. Из-за этого ведомство отказалось внести изменения в реестр лицензий по заявлению товарищества. Нет оригиналов – значит, нет оснований для корректировки реестра.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Ситуация непростая. У органа ГЖН формально есть основания отказать ТСЖ во внесении изменений в реестр лицензий из-за нарушений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 № 938/пр. Точно не стоит проводить повторное ОСС по тем же вопросам, чтобы получить оригиналы. Впоследствии это может привести к путанице, если первое решение собрания суд признает недействительным.

ТСЖ следует подать в суд, который рассматривает иск об оспаривании протокола ОСС, ходатайство и запросить оригиналы протокола и решений собрания. Это сработает в том случае, если истец по данному делу не заявил ранее требования запретить органу ГЖН вносить изменения в реестр на основании этих документов.

Когда ОМС не вправе проводить открытый конкурс по выбору УО

5838

0

Устранение дефектов строительства в индивидуальном жилом доме, признанном многоквартирным

Дом, построенный как индивидуальный жилой (ИЖС), получил статус многоквартирного, но имеет ряд недоделок и строительных дефектов. Чтобы полностью отремонтировать и привести в порядок общее имущество необходимо более 5 млн рублей. УО планирует вынести на ОСС вопрос дополнительного сбора средств на эти цели, но не уверена, что собственники согласятся.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Случай неоднозначный. Управляющая организация не будет виновата в отказе собственников собрать средства на устранение строительных дефектов в доме. Но в то же время она отвечает за состояние дома до момента, пока суд не установит другое виновное лицо, например, застройщика (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

До этого орган ГЖН вполне может наказать УО за нарушения: работа в «проблемных» домах – это её предпринимательский риск. Если такое случится, УО нужно обжаловать предписание, вплоть до Верховного суда РФ. Но наиболее простое решение, – убедить собственников в необходимости закончить строительство. Например, предложить наиболее благоприятный для них график выполнения работ и целевых сборов.

Борьба УО с жителями квартиры из-за выгула собаки на балконе

УО получила от одного из жителей МКД жалобу, что от соседей к ним проникает неприятный запах. В квартире живёт собака, которую выгуливают на балконе. Автор жалобы просил принять меры.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Выгул собаки на балконе – причинение вреда общему имуществу собственников. Балконная плита входит в его состав согласно пп. «в» п. 2 Правил № 491.

УО нужно решить ситуацию в досудебном порядке, так как судебное разбирательство может затянуться на месяцы. Компании следует направить собственнику квартиры претензию и указать в ней, что:

• согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права;
• в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, нужно поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать законные интересы соседей;
• если жители квартиры не устранят нарушения, то начнётся судебное разбирательство, что повлечёт расходы на оплату услуг представителя и госпошлины.

Если же адресат претензии её проигнорирует, а неприятный запах не исчезнет, УО может попробовать действовать через участкового: вместе с ним и двумя другими жителями дома составить акт. Его можно будет использовать в суде, если дело дойдёт до разбирательства.

Что предпринять УО в борьбе с жителями «антисанитарных» квартир

7506

1

Проведение ОСС по дополнительным услугам для владельцев мест на паркинге, офисов и жителей квартир

В многоквартирном доме, помимо квартир, есть паркинг и офисные помещения. Разные группы собственников просят УО о разных дополнительных услугах: охрану паркинга, ежедневную уборку офисов, установку детской площадки. Одна группа не голосует за интересы другой: ОСС никаких решений не принимает.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: В такой ситуации есть вполне законный выход: группы собственников могут создать своё ТСН и решать вопросы, связанные только с паркингом и офисами. В документах объединения нужно прописать, что решения собрания членов ТСН не влияют на объём прав и обязанностей остальных собственников помещений МКД. Эта практика соответствует нормам ст. 123.12 ГК РФ.

Сложнее ситуация, когда они захотят принять решение в отношении состава общего имущества МКД: установить видеонаблюдение или детскую площадку. Это расширение состава общего имущества, и орган ГЖН или суд могут занять формально верную позицию о том, что такие решения принимаются только общим ОСС.

Передача в общедомовую собственность игровой комнаты в новостройке

По проекту в новостройке должна была быть общедомовая игровая комната для детей. Но по документам помещение оказалось собственностью застройщика как юрлица. Никакого регламента передачи такого помещения в общедомовое имущества в НПА нет.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Есть несколько путей решения такой ситуации. Теоретически проблему можно решить, включив игровую комнату в состав общего имущества. Для этого нужно созвать общее собрание собственников и получить кворум не менее 2/3 от общего числа голосов в доме. Схему передачи игровой от застройщика собственники должны оговорить с нынешним владельцем индивидуально: будет ли это купля-продажа или аренда и по какой стоимости.

Например, игровую может купить ТСЖ. Она станет собственностью товарищества, за которую юрлицо будет вносить плату и налоги. Но в случае ликвидации ТСЖ его имущество будет либо направлено на погашение долгов или реализовано. На практике есть случаи, когда имущество товарищества на ОСС передавалось собственникам как общедомовое с определением порядка его содержания.

О площади общего имущества дома при расчёте платы за КР на СОИ

130065

13

Оплата УО штрафа при неверном распределении объёма КР на СОИ из-за ошибки в формулировке вопроса

Управляющая организация распределяла плату за сверхнорматив КР на СОИ на собственников согласно решению ОСС. Но в формулировке вопроса была ошибка: участники собрания проголосовали за распределение сверхнормативного расхода не ресурса, а коммунальной услуги. УО сделала жителям дома перерасчёт, но один из них потребовал с неё уплаты штрафа по ч. 6 ст. 157 ЖК РФ.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Собственник в этой ситуации не прав. Штраф, предусмотренный ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, – это санкция при нарушении порядка расчёта платы за коммунальные услуги. Сверхнорматив КР на СОИ, несмотря на ошибочную формулировку в протоколе ОСС, – жилищная услуга. Поэтому платить такой штраф в данной ситуации УО не должна.

Управляющей организации следует направить собственнику ответ с таким объяснением, а также пояснить, что каждое решение ОСС может быть обжаловано в судебном порядке, что не было сделано. УО фактически реализовывала волю высшего органа управления многоквартирным домом – общего собрания.

Установка ИПУ в бывших общежитиях для расчёта платы за электроэнергию

В МКД – бывшем общежитии расчёт платы за электроэнергию по соглашению с РСО ведётся по показаниям ОДПУ. В квартирах счётчиков либо нет, либо они не введены в эксплуатацию. Управляющая организация ищет пути решения ситуации: от установки на каждом этаже отдельного общедомового счётчика до принуждения РСО заключить прямые договоры с жителями дома.

Ответ экспертов Ассоциации «Р1»: Можно попробовать решить ситуацию, установив при наличии технической возможности на каждом этаже ОДПУ. Но при этом компании следует учесть это в расходах на содержание дома. Также сложно предсказать, как к этому отнесутся надзорные органы и суды, если возникнет какой-то спор.

Но лучше воспользоваться нововведениями в НПА: ответственность за установку и замену счётчиков электроэнергии лежит на гарантирующих поставщиках ресурса (п. 80(1) Правил № 354, № 522-ФЗ). УО следует написать в РСО письмо-претензию с требованием оказать содействие в установке или допуске ИПУ в эксплуатацию. В соответствии с п. 80(2) Правил № 354, гарантирующий поставщик, получив обращение, в течение 6 месяцев обязан исполнить такое требование.

Следите за обновлениями рубрики «Спрашивали? Отвечаем» Ассоциации «Р1»

На новостном разделе сайта Ассоциации «Р1» еженедельно появляются новые посты из рубрики «Спрашивали? Отвечаем». В них эксперты разбирают вопросы и ситуации, возникающие в работе управляющих домами – членов объединения. Также эти темы публикуются в Телеграм-канале объединения.

Мы сделали обзор далеко не всех ответов юристов. Они уже пояснили:

• нужно ли уплачивать страховые взносы при выплате вознаграждения председателю Совета МКД;
• является ли расширение дверного проёма и увеличение крыльца дома реконструкцией или же это перепланировка;
• как переместить свободные средства фонда капремонта со спецсчёта на спецдепозит;
• кто платит за установку антимагнитных пломб на ИПУ и другие темы.

Следите за обновлениями портала Ассоциации «Р1»: возможно, вы найдёте ответ на сложный вопрос из вашей практики по управлению домами. Хотите быстро и адресно получать разъяснения и советы экспертов объединения? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами её членов.